TJ 57463, 23 juill. 2026, RG 25/00886

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 JUILLET 2026

N° RG 25/00886 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWOJ

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ANPHIGO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Alain MORHANGE, avocat au barreau de Metz

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [I] [R]
demeurant [Adresse 3]
Comparant

Monsieur [K] [J] [Y]
demeurant [Adresse 4]
Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE PLACÉ DÉLÉGUÉ PRÈS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ :
Franck DE PEYRONNET

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique du 17 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 1] (par case) + pièces
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [R] (par LS)
- seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2022 la SCI ANPHIGO a donné à bail à Monsieur [I] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Metz (57000) moyennant un loyer mensuel initial de 915 euros outre 70 euros par mois de provisions sur charges.

Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2022, Monsieur [K] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [R] dans le cadre dudit bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025 il a été dressé procès-verbal d’état des lieux de sortie afférent au contrat de bail.

Suivant courrier en date du 31 juillet 2025 adressé en recommandé avec accusé de réception à Monsieur [I] [R], la SCI ANPHIGO lui a sollicité le paiement de la somme globale de 4 355,41 euros (montant de 915 euros du dépôt de garantie déduit), dont :
1 083,58 euros au titre d’arriérés de loyers et charges impayés, et 4 186,83 euros de travaux locatifs à effectuer suite à l’état des lieux de sortie.
Suivant actes de commissaires de justice, la SCI ANPHIGO a fait citer le 17 novembre 2025, Monsieur [I] [R] à étude, et Monsieur [K] [Y] suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de les voir :
Condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 083,58 euros au titre de l’arriéré locatif augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamnés solidairement à lui payer la somme de 2 271,83 euros au titre de l’indemnisation des réparations et dégradations locatives augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamnés solidairement à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de la tentative préalable de médiation du 15 septembre, Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.
L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 18 mars 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois. A l’audience du 17 juin 2026, à laquelle le dossier a été retenu, la SCI ANPHIGO représentée par son conseil a maintenu ses demandes. Elle s’en est remise aux éléments mentionnés dans l’assignation.

Au soutien de sa demande en paiement de sommes au titre d’arriérés locatifs, se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI ANPHIGO verse aux débats un relevé des sommes dues et arrêtées au 15 septembre 2025.

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 2 271,83 euros au titre de l’indemnisation des réparations et dégradations locatives, se fondant sur l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, la SCI ANPHIGO indique que si l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état de réparations locatives, l’état des lieux de sortie fait état de réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant.
Par ailleurs la SCI ANPHIGO, en réponse à la demande de Monsieur [I] [R] de communication des photographies de l’état des lieux de sortie, indique les lui avoir déjà transmises en courrier recommandé avec accusé de réception.

A l’audience, Monsieur [I] [R] est présent et non assisté. Monsieur [K] [Y] n’est ni présent ni représenté. Monsieur [I] [R] s’est opposé aux demandes formulées par la SCI ANPHIGO. Il sollicite en outre la communication des photographies de l’état des lieux de sortie. Il s’en est remis aux éléments mentionnés dans son courriel du 19 mai 2026 adressé à la juridiction.

Au soutien de sa contestation de la demande formulée par la SCI ANPHIGO de réparations locatives, Monsieur [I] [R] ne pas avoir eu communication des photographies de l’état des lieux de sortie et sollicite qu’elles lui soient transmises. Il ajoute avoir pris le logement en « l’état » lors de son entrée dans les lieux et avoir lui-même effectué des travaux d’amélioration.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, les personnes présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de production de pièces :

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Si Monsieur [I] [R] affirme ne pas avoir eu communication des photographies de l’état des lieux de sortie du 12 juin 2025, il résulte de l’assignation et de son bordereau de pièces, que ces photographies lui ont été signifiées à étude, avec l’assignation en date du 17 novembre 2025, ainsi qu’avec le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

En outre, alors que l’audience du 18 mars 2026 a été renvoyée à l’audience du 20 mai 2026 pour lui permettre de prendre connaissance desdites photos qu’il n’avait pas récupérées auprès du commissaire de justice suite à l’assignation, il est relevé qu’alors que la SCI ANPHIGO lui a adressé ces photographies en courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 2026, Monsieur [I] [R] n’a pas été récupéré ledit courrier, le pli envoyé et versé aux débats présentant la mention « pli avisé et non réclamé ».

En conséquence la demande de Monsieur [I] [R] d’obtenir la communication desdites photos, qui lui ont déjà été adressées à deux reprises, sera rejetée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire à qui le propriétaire a mis à disposition un local à usage d’habitation.

Un tel contrat est soumis aux dispositions notamment de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “ Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, suivant courrier en date du 31 juillet 2025 adressé en recommandé avec accusé de réception à [I] [R], la SCI ANPHIGO lui a sollicité le paiement de la somme globale de 4 355,41 euros dont 1 083,58 euros au titre d’arriérés de loyers et charges impayés.

Suivant arrêté des sommes dues au 15 septembre 2025 versé aux débats par le demandeur, il apparaît que les sommes suivantes dues au titre des loyers et charges n’ont pas été réglées par le preneur :
échéance de septembre 2024 : 112,96 euros,échéance de mars 2025 : 1 060,69 euros,échéance de mai 2025 : 1 060,69 euros,échéance de juin 2025 : 424,28 euros,solde de charges de 2024 : 168,58 euros,
Soit une somme totale de 2 827,20 euros, à laquelle il convient de déduire le virement d’un montant de 1 743,62 euros effectué par Monsieur [I] [R] le 26 juin 2025. Il résulte donc du décompte des sommes dues au 15 septembre 2025 qu’une somme de 1 083,58 euros au titre d’arriérés de loyers et charges reste dues par le locataire au bailleur. Si Monsieur [I] [R] conteste le montant de ces sommes, il ne justifie d’aucun élément probant permettant d’établir qu’il s’est effectivement libéré du paiement des sommes dues au titre des loyers et charges. Il convient toutefois de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur, d’un montant de 915 euros.

En conséquence Monsieur [I] [R], et Monsieur [K] [Y] en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement à régler la somme de 168,58 euros au titre d’arriérés de loyers et charges impayés au titre du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais de réparation :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’état des lieux d’entrée en date du 25 mars 2022, il apparaît que le logement a été remis au locataire dans un bon état pour certains éléments, et à l’état d’usage pour d’autres éléments.
Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établit le 12 juin 2025, également, par commissaire de justice.

Dans le séjour-cuisine :

Suivant le procès-verbal d’état des lieux d’entrée, le plafond et les murs sont en bon état.

Suivant le procès-verbal d’état des lieux de sortie, le plafond et les murs présentent des traces en divers endroits. Toutefois le procès-verbal ne mentionne pas de dégradations particulières qui relèveraient d’une usure anormale, et les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne mettent pas en exergue de traces révélant des dégradations.

Les autres éléments du séjour-cuisine ne laissent pas davantage apparaître de dégradations qui pourraient être imputables au locataire.

Cagibi sous l’escalier :

Suivant le procès-verbal d’état des lieux d’entrée, les éléments se présentent en bon état, la porte en bois étant en état d’usage.

Suivant le procès-verbal d’état des lieux de sortie des traces d’usage sont mises en exergue. Les photographies transmises ne révèlent pas de dégradations particulières.

Escalier et étage :

Suivant le procès-verbal d’état des lieux d’entrée, les éléments se présentent en bon état.

Suivant le procès-verbal d’état des lieux de sortie, si des traces sont relevées, le tout révèle un bon état général.

Sanitaires :

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne mettent pas en exergue de dégradations particulières imputables au locataire.

Les chambres :

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne mettent pas en exergue de dégradations particulières imputables au locataire. Les photographies transmises ne permettent pas davantage d’en révéler.

Il est précisé toutefois que l’état des lieux de sortie évoque pour la « seconde chambre » une poignée de radiateur qui se détache, alors que l’état des lieux d’entrée évoque un radiateur dont le robinet fonctionne. En conséquence le remplacement de la tête thermostatique sera mise à la charge du locataire. Suivant facture n°09990 de la société GUIDA en date du 23 juin 2025 et versée au débat, son coût est d’un montant de 28,60 euros. Monsieur [I] [R] et Monsieur [K] [Y] seront donc condamnés à verser cette somme au bailleur, solidairement.

[Localité 2] étage :

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne mettent pas en exergue de dégradations particulières imputables au locataire. Les photographies transmises ne permettent pas davantage d’en révéler.

Salle de bain :

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne mettent pas en exergue de dégradations particulières imputables au locataire. Les photographies transmises ne permettent pas davantage d’en révéler.

Au regard de ce qui précède, seul le remplacement d’une tête thermostatique de radiateur sera mise à la charge des défendeurs pour un prix d’un montant de 28,60 euros, et les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, au demandeur. Les autres éléments versés au débat ne révèlent pas d’usures anormales imputables au preneur.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] et Monsieur [K] [Y], parties perdantes, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, Monsieur [I] [R] et Monsieur [K] [Y], condamnés aux dépens, seront également condamnés solidairement à payer une indemnité qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de la présente décision ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS