TJ 06069, 23 juill. 2026, RG 26/00958

1 CCC DOSSIER  + 1 CCC et 1 CCFE Me CASTELLACCI + 1 CC Me POTHET
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 23 JUILLET 2026

Société C.R
c/
S.D.C. [Adresse 1] (CAIC)

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00958 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-Q275

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 22 Juillet 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Société C.R
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. [Adresse 1] (CAIC)
C/o son syndic, la SOCIETE [O] GESTION POUR LA PROPRIETE
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 22 Juillet 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juillet 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La société C.R. exploite un fonds de commerce au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4].

Depuis plusieurs années, elle subit dans ses locaux des infiltrations d’eau récurrentes, lesquelles se manifestent à chaque épisode pluvieux important, affectant ainsi l’exploitation normale de son activité.

Par acte en date du 17 juin 2026, la SAS C.R., spécialement autorisée par ordonnance présidentielle en date du 5 juin 2026, a, par acte du 17 juin 2026, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5][Adresse 6] (CAIC) sis à [Localité 3], devant le juge des référés aux fins de voir :
ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, de faire procéder, à ses frais avancés, à la réalisation des travaux conservatoires urgents préconisés par Monsieur [V] [J], Expert judiciaire, et plus précisément :
à la réalisation préalable de toutes recherches réglementaires de matériaux contenant de l'amiante et/ou du plomb nécessaires à la définition des modalités d'exécution des travaux ;à la démolition des jardinières et à l'évacuation des terres en vue de leur réemploi ;au décroutage de la façade jusqu'au support en béton brut au droit des jardinières ;à la mise en œuvre d'une étanchéité verticale en pied de façade dans l'emprise des jardinières, spécifique pour jardins avec drainage vertical et recouvrement sur les relevés d'étanchéité existants ;au traitement étanche du joint de dilatation de façade dépassant de quinze centimètres la hauteur des terres ;à la protection provisoire de l'étanchéité ;à la dépose de l'enrobé sur une largeur de 60 centimètres au droit de l'emprise du local sinistré, avec un débord de 1 mètre de part et d'autre de cette emprise ; à la pose d'une membrane d'étanchéité adhérente sur dalle béton et en relevés ; au raccordement de cette membrane à l'étanchéité existante par soudure à chaud conformément aux préconisations du DTU 43.5 ; à la protection provisoire des zones planes, des relevés et des têtes de relevés ;DIRE que ces travaux devront être engagés dans un délai maximal d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
ASSORTIR cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai ;
DIRE que l'astreinte courra jusqu'à complète exécution des travaux conservatoires ;
SE RÉSERVER la liquidation de l'astreinte ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] à payer à la société C.R. la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA et soutenues à l’audience, elle maintient ses demandes.

Elle fait valoir que :
* face à l’inertie du Syndicat des copropriétaires et de ses bailleurs, la société C.R. n’a eu d’autre choix que d’engager une procédure de référé-expertise,
* par ordonnance datée du 20 février 2024, le Juge des référés de céans a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [V] [J],
* aux termes de son compte-rendu n°2 daté du 13 décembre 2025, l’expert a indiqué que l’origine des désordres provenaient des parties communes de l’immeuble, à savoir l’étanchéité des pieds de façade au droit des jardinières construites sur la voie sus-jacente au local commercial litigieux,
* surtout, l’expert judiciaire a formellement préconisé la réalisation de travaux conservatoires urgents,
* par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 2025, la société C.R. a mis en demeure le Syndic de faire procéder sans délai à la réalisation intégrale des travaux conservatoires préconisés par l’expert, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,
* cette mise en demeure est restée sans effet,
* par lettre officielle en réponse datée du 29 décembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a, au contraire, opposé plusieurs arguments pour justifier l’absence d’exécution des travaux : il a soutenu que les travaux ne pourraient être réalisés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il conviendrait d’obtenir au préalable l’accord de l’expert sur les devis, et qu’un nouvel accédit allait, en tout état de cause, être organisé,
* par la suite, et en dépit de la tenue d’une nouvelle réunion d’expertise le 30 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires n’a procédé à aucuns travaux et a, au contraire, multiplié les dires pour s’opposer au dépôt du pré-rapport, au motif particulièrement dilatoire qu’il serait désormais nécessaire d’attraire l’assureur de la société C.R. aux opérations d’expertise en cours,
* face à l’inertie du Syndicat des copropriétaires, la société C.R. a de nouveau adressé, le 13 mai 2026, une mise en demeure au Syndic, en dénonçant l’absence totale de diligences entreprises et en la sommant de procéder sans délai aux travaux conservatoires urgents demandés par l’expert,
* aucune réponse n’était directement apportée à cette mise en demeure,
* en revanche, par un dire daté du 27 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires s’est de nouveau opposé à la réalisation des travaux, au motif que l’Expert aurait, lors de l’accédit du 30 janvier 2026 « considérablement modifié » son analyse concernant les solutions réparatoires,
* le 31 mai 2026, l’Expert a diffusé son compte-rendu n°3, dans lequel il reprenait ainsi l’ensemble des préconisations de son compte-rendu n°2, et ajoutait : « L’expert mentionne des travaux conservatoires urgents et n’utilise en aucun cas le terme « réparatoire ».
Les conclusions du S.D.C. [Adresse 8] et son argumentaire pour ne pas avoir réalisé les travaux conservatoires sont donc doublement erronées et injustifiées. »
* il est constant que, plusieurs mois après les préconisations de l’expert, plusieurs mois après la première mise en demeure, et malgré une relance formelle, le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas fait procéder aux travaux conservatoires urgents,
* ses « excuses » pour ne pas réaliser les travaux ont en outre été expressément qualifiées par l’expert d’erronées et d’injustifiées,
* cette carence expose la société C.R. à la répétition des infiltrations à chaque épisode pluvieux et donc à l’aggravation de la dégradation de ses locaux et plus généralement de son préjudice,
1 - Sur l’urgence manifeste à ordonner les travaux conservatoires préconisés par l’expert judiciaire
* la société C.R. subit, depuis plusieurs années, des infiltrations récurrentes dans son local commercial à chaque épisode pluvieux important,
* l’expert judiciaire a expressément confirmé l’urgence à réaliser les travaux conservatoires aux termes de ses comptes-rendus n°2 et 3,
* ces travaux conservatoires, sauf s’agissant du dernier, ont été demandés par l’Expert le 13 décembre 2025,
* le Syndicat des copropriétaires n’a toujours pas fait réaliser les travaux,
* l’urgence est ainsi caractérisée par la nature même des désordres, leur récurrence, leur origine en parties communes, les préconisations de l’expert judiciaire, l’impossibilité d’exploitation lors des épisodes pluvieux, et l’inertie prolongée du syndicat des copropriétaires,
* il convient donc d’ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, à ses frais avancés, aux travaux conservatoires urgents préconisés par l’expert judiciaire aux termes de ses comptes-rendus 2 et 3, dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
2 - Sur la nécessité d’assortir l’injonction d’une astreinte
* en l’espèce, l’astreinte est indispensable, compte tenu de l’inertie du syndicat des copropriétaires,
3 - Sur les accessoires
* la société C.R. a été contrainte d’engager la présente procédure en raison de l’inertie persistante du syndicat des copropriétaires,
* il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En réponse aux conclusions adverses :
* le contrat de bail commercial du 4 juillet 2018 figure au nombre des pièces versées aux débats de l'expertise judiciaire dès le 24 avril 2024, et la mission même de l'expert, telle que définie par l'ordonnance du 20 février 2024, lui impose expressément d'en prendre connaissance,
* les époux [A], parties à la cause depuis l'origine de la procédure, n'ont jamais contesté la qualité de locataire commercial de la société C.R ,
* l'action directe fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est donc parfaitement recevable,
* sur le fond, le Syndicat des copropriétaires s'efforce de faire naître des contestations sérieuses là où il n'en existe aucune, en mêlant systématiquement deux questions pourtant clairement distinctes :
d'une part celle, seule soumise au Juge des référés, de l'exécution immédiate de travaux conservatoires, urgents et provisoires ; d'autre part celle, réservée à l'expertise en cours et au juge du fond, de la détermination définitive des responsabilités et des travaux réparatoires.* l’expert n’a pas encore déposé son rapport,
* toutefois, l'urgence n'est ici contestée par personne : l'expert l'a lui-même qualifiée en ces termes dès son compte-rendu n°2 du 13 décembre 2025, et l'a expressément réitérée dans son compte-rendu n°3 du 31 mai 2026, en soulignant que l'exploitation de l'établissement demeure impossible lors de chaque épisode pluvieux,
* la production de devis concerne exclusivement le chiffrage des travaux réparatoires définitifs, et non l'exécution des travaux conservatoires, dont la teneur technique a été arrêtée avec précision dès le paragraphe 6.7.1 du même compte-rendu,
* la recherche de matériaux amiantés, présentée par le Syndicat comme un obstacle, n'est en réalité que la première étape, technique et nécessaire, de l'exécution des travaux conservatoires eux-mêmes,
* le Syndicat soutient ensuite que l'expert aurait mêlé, dans ses préconisations, travaux conservatoires et travaux réparatoires, de sorte que l'ampleur exacte des travaux resterait à déterminer,
* cette lecture est démentie par les termes mêmes du compte-rendu n°3, dans lequel l'expert précise sans ambiguïté que ses préconisations concernent des travaux conservatoires urgents et qu'il n'utilise à aucun moment le terme de travaux réparatoires pour les désigner,
* l'ajout, au sein de ce même compte-rendu, d'une prestation complémentaire relative à la dépose de l'enrobé et à la pose d'une membrane d'étanchéité provisoire ne remet nullement en cause cette qualification : l'expert précise lui-même qu'il s'agit d'une simple précaution complémentaire, les travaux conservatoires déjà préconisés dès le compte-rendu n°2 du 13 décembre 2025 étant, à eux seuls, de nature à mettre fin avec certitude aux infiltrations affectant le salon de l'établissement,
* en ce qui concerne les conclusions de Madame [K], expert judiciaire désigné dans une instance distincte opposant les sociétés HYDRAVER et LA CANTINA au même syndicat, cette référence est inopérante à un double titre :
- ces conclusions sont inopposables à la société C.R. qui n’est pas partie à l’expertise,
- la divergence invoquée par le Syndicat ne porte que sur l'étendue des travaux réparatoires définitifs à réaliser sur la voirie — question de quantum relevant exclusivement du fond — et non sur le principe et l'urgence des travaux conservatoires sollicités dans la présente instance,
* le Syndicat objecte, enfin, que l'exécution des travaux en période estivale serait disproportionnée,
* toutefois, la période estivale correspond précisément à la plus forte activité commerciale de l'établissement exploité par la société C.R., de sorte que la persistance des infiltrations durant cette période aggrave d'autant la perte d'exploitation subie.

Par conclusions notifiées par le RPVA et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 9] [Localité 3] (CAIC) demande à la juridiction de :

Débouter de ses demandes fins et conclusions la société CR.
La condamner à payer au syndicat des copropriétaires CAIC ESPACES [Localité 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la société CR aux entiers dépens

Il réplique que :
* par ordonnance de référé du 20 février 2024, le juge de référé a ordonné une expertise confiée à Mme [C] [Y], ultérieurement remplacée par Monsieur [V] [J] dans le litige opposant la SAS CR aux consorts [A] et au syndicat des copropriétaires de la résidence CAIC ESPACES [Localité 3] afférente à des désordres d'infiltration affectant le local commercial exploité par la société CR,
* les opérations d’expertise ont par ordonnances des 20 avril 2024, 17 février 2025 et 12 novembre 2025, été déclarées communes et opposables à diverses parties,
Discussion
* force est de constater qu'il n'est pas indiqué le texte de fond qui permettrait à la société CR, qui n'est pas copropriétaire, d'agir contre le syndicat des copropriétaires,
1 – L’irrecevabilité de la demande
* à l’évidence l'action engagée par un locataire commercial directement contre le syndicat des copropriétaires est nécessairement quasi délictuelle,
* s'il est incontestable que sur le fondement de l'article 14 de la loi numéro 65557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le locataire commercial dispose d'une action directe contre le syndicat des copropriétaires, encore faut-il qu'il justifie de pouvoir mettre en œuvre cette action directe et d'être évidemment locataire commercial d'un copropriétaire, et en l'espèce les époux [O] [A], qui ne sont pas dans la procédure,
* le bail commercial liant la société CR avec les époux [A] n'est pas dans la présente instance versée aux débats,
* l'action directe du locataire commercial est en l’état irrecevable,
2 - Le défaut de fondement de l'action
* il existe des contestations sérieuses compte tenu de l'état procédural du dossier, d'une part, et d'autre part, en l'état des travaux qui sont sollicités,
a - Sur l'état procédural du dossier
* il n'est pas contesté que Monsieur [J], qui a été désigné en lieu et place de Madame [Y], n'a toujours pas déposé son rapport,
* l’expert à ce stade a tenu trois accédits,
* le dernier compte rendu que l’expert a adressé en date du 31 mai 2026 relève à ce stade qu'il convient encore de devis à produire,
* il apparaît surprenant ainsi de venir solliciter des travaux, quand bien même seraient-ils prétendument urgents, alors même que le principe même des travaux, d'un point de vue processuel reste à être déterminé par l'expert au terme même du dernier compte rendu qu'il a pu faire,
* si la nature des travaux n'est pas définie, puisqu'il faut produire les devis, et qu'il ne les a pas validés, il semble difficile de laisser au demandeur de définir lui-même le principe des travaux urgents et conservatoires qui seraient à déterminer, même si la demande est faite en contemplation des conclusions expertales,
* l'expert n'a pas déposé son rapport, les parties n'ont pas fait valoir leur dire, la mission de l'expert n'a pas été remplie, et il est d'ailleurs à ce stade impossible pour le syndicat des copropriétaires de faire valoir en défense quelque recours, puisque par définition, l'expert n'a toujours pas, dans le cadre de ses comptes rendus, indiqué l'imputabilité des désordres d'infiltration qu’évoque la société demanderesse,
* une autre ordonnance de référé en date du 2 juillet 2024 mais à configuration rigoureusement identique, au contradictoire des sociétés HYDRAVER et LA CANTINA,
* Madame [Y] avait été désignée là encore pour remplir cette mission, et c'est Madame [K] qui a été elle-même désignée,
* or il se trouve que les deux experts ont des conclusions totalement différentes sur les travaux réparatoires, et c'est d'ailleurs à l'occasion d'un compte-rendu d'une réunion tenue le 12 janvier 2026 par Madame [B], désignée, que l'expert [J] va changer d'avis,
* Madame [K], quant à elle, n'a nullement préconisé, alors même que les problématiques sont les mêmes, des travaux conservatoires et urgents,
* Madame [B] indique que la cause des désordres, selon elle, a pour origine la voierie qui traverse l’immeuble au premier étage et qui surplombe les locataires commerciaux,
* selon Madame [K], les travaux réparatoires à réaliser consistent :
- à la dépose des jardinières avec évacuation,
- à la dépose de l'enrobé et de l'étanchéité,
- à la pose d'une nouvelle étanchéité multicouche avec relevés, joints de dilatation et solins,
- une protection des seuils de portes par couvertine,
- réalisation de l'enrobé avec raccordement sur les rampes,
- réalisation des nouvelles jardinières avec étanchéité.
* il n'a jamais été préconisé alors que le locataire commercial dans ladite espèce se plaint d'infiltrations, de quelconques travaux conservatoires et urgents, mais uniquement des travaux réparatoires qu’il y aura lieu de réaliser une fois Madame [K] aura déposé son rapport,
* le rapport de Madame [K] apporte une plus-value essentielle aux opérations expertales de Monsieur [J] puisque Madame [K] explique qu'il y a lieu de réaliser les travaux entre deux joints de dilatation, et non pas sur toute la longueur du relevé bitumé de la voirie traversant du premier étage de la copropriété, ce qu'indiquait Monsieur [J],
* l'absence de dépôt du rapport par l'expert constitue une contestation sérieuse puisqu’à ce stade, contrairement à Madame [K], l'expert n'a ni déterminé l'imputabilité des désordres, ni chiffré leur nature et leur montant, y compris celui des travaux réparatoires, puisqu'il sollicite la production de devis avant le 31 juillet 2026,
* en outre, des travaux provisoires ont été réalisés par la copropriété, et la preuve de l’imminence d’un trouble n’est pas rapportée,
b- L’existence de contestations sérieuses sur les travaux à préconiser
* au sortir du troisième accédit, il était adressé à Monsieur [J] un dire par le conseil du syndicat des copropriétaires, lui rappelant que, parallèlement à ces opérations, une autre expertise menée par [T] [B], expert, avait été désignée dans une configuration identique,
* il était d'ailleurs indiqué à Monsieur [J] qu'il était « curieux que deux experts désignés pour des missions parallèles, concernant des locaux à proximité et des infiltrations d'origine similaire, puissent aboutir à des conclusions divergentes. »
* Madame [K] considérait qu'il n'y avait pas de travaux conservatoires réalisés et surtout ne préconisait pas la même nature de travaux,
* elle indiquait en revanche qu'il fallait réaliser le traitement des jardinières dès lors que, pour le locataire commercial du dossier qui la concernait, entre les deux joints de dilatation de l'immeuble,
* le 17 février 2026, Monsieur [J] recevra un dire du conseil du syndicat des copropriétaires lui transmettant de nouvelles pièces,
* l'expert n'a strictement rien répondu,
* l'expert se voyait indiquer que les époux [A] avaient transmis de nouvelles pièces qui démontraient que des travaux avaient été réalisés par la société CR sans en référer à la copropriété qui l’ignorait, en mettant en place une canalisation raccordée aux égouts, en réinstallant des faux plafonds et installant une goulotte de récupération des eaux sur les faux plafonds,
* ces travaux sont susceptibles d'être à l'origine des infiltrations, non pas en ce qu'ils seraient exclusifs dans leur origine, mais qu'ils concouraient à des infiltrations,
* d'ailleurs, à cet égard, le siège des infiltrations dans les locaux de la société CR est différent,
* les mises en eau réalisées par Madame [K] démontraient largement que les infiltrations au niveau de l'équerre d'étanchéité, au droit de l'immeuble et à proximité des jardinières non traitées, affectaient une partie du bâtiment distincte de celle visée par la société CR dans le cadre de son assignation,
* en d'autres termes, il n'est même pas certain que les travaux urgents et conservatoires préconisés par l'expert soient de nature à faire cesser les infiltrations, et particulièrement celles dont se plaint la société CR,
* l'expert n'a pas répondu à ce dire du 17 février 2026,
* à la date du 11 décembre 2025, il n'y avait aucune urgence, et c'est un compte-rendu numéro 2 qui fait suite au dire du 11 décembre 2025 qui va permettre à Monsieur [J] de s'exprimer sur les travaux conservatoires,
* l'expert préconise six postes de travaux à réaliser, dont cinq sont déjà dans les travaux réparatoires définitifs,
* en réalité, les travaux conservatoires que préconise l'expert sont les travaux réparatoires,
* dans son compte-rendu numéro 3 l’expert indique les travaux à réaliser pour mettre un terme aux désordres,
* il préconisait cette fois-ci des travaux dont la liste était beaucoup plus précise,
* ce n'est pas à partir du 30 mai 2026 qu'il est apparu que des travaux de désamiantage devaient être réalisés, selon des devis à produire le 31 juillet 2026, c'est-à-dire bien après la date à laquelle le juge des référés sera amené à entendre les plaidoiries,
* il existe donc à l'évidence des contestations sérieuses quant aux travaux à réaliser,
* il existe une totale inadéquation entre la demande de la société CR et le compte rendu de l'expert,
3 – Sur les conséquences manifestement excessives et disproportionnées de la demande
* la demande de travaux à réaliser en plein été à une époque où aucune entreprise ne travaille est manifestement impossible d'autant qu'il est indiqué dans le fondement factuel de l'action qu'il s'agit pour la société CR d'éviter des infiltrations en plein été,
* cette demande de travaux sous astreinte comminatoire extrêmement importante, qui devra commencer à couvrir pendant le mois d'août, est manifestement disproportionnée, sans fondement factuel compte tenu de la période estivale, et constitue une conséquence manifestement excessive et disproportionnée qu'il convient d'appréhender et ce, à titre subsidiaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité du syndicat des propriétaires est une responsabilité de plein droit, qui a vocation à s'appliquer dès lors qu'il est justifié qu’un dommage trouve son origine dans les parties communes.

Le locataire, ayant la qualité de tiers au sens de l'article 14 de la loi, peut agir directement contre le syndicat en raison des troubles de jouissance inhérents au dommage qui trouve son origine dans les parties communes, à l’effet de réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux dommages.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance de référé du 20 février 2024 et des comptes rendus de l’expert, visant le contrat de bail commercial du 4 juillet 2018 produit par Maître [Z] pour la SAS C.R., que la qualité de locataire de la SAS C.R. n’est pas contestable.

La SAS C.R. est en conséquence recevable en ses demandes.

Il résulte du compte rendu n° 3 de l’expert Monsieur [J], en date du 31 mai 2026 que :

* l’expert a constaté des infiltrations d’une part, dans le salon principal à chacune des extrémités du coffrage habillant le joint de dilatation, et d’autre part, dans la salle d’eau au mur et au plafond,

* l’arrière du local, zone sinistrée, est située sous une voie circulable goudronnée étanchée agrémentée de jardinières maçonnées non étanchées (les jardinières sont posées sur la voie circulable). Sur le mur de façade, aucune étanchéité n’est visible alors qu’elle devrait être présente et dépasser le niveau des terres de 15 cm,

* les désordres sont dus à :
- un défaut d’étanchéité du joint de dilatation traversant, notamment, la jardinière maçonnée construire sur ce joint de dilatation,
- un défaut d’étanchéité de la membrane d’étanchéité posée sous l’enrobé de la voie de circulation,

* l’expert confirme qu’il avait préconisé les travaux conservatoires urgents suivants dans son compte rendu n° 2 :
- démolition des jardinières et évacuation des terres en vue d’un réemploi,
- décroutage de la façade jusqu'au support en béton brut au droit des jardinières ;
- Mise en œuvre d'une étanchéité verticale en pied de façade dans l'emprise des jardinières ; l'étanchéité sera spécifique pour jardins avec drainage vertical ; recouvrement sur relevés d'étanchéité existants ;
- Traitement étanche du joint de dilatation de façade dépassant de 15 cm la hauteur des terres ;
- Protection provisoire de l'étanchéité.
L'exécution des travaux sera impérativement précédée d'une recherche de matériaux contenant de l'amiante et/ou du plomb en vue de définir le mode d'exécution des travaux.

* il indique que :
« A la suite de la réunion n°3 du 30 janvier 2026, qui a prouvé que la membrane d'étanchéité stockait l'eau de pluie, l'expert ajoute la ligne suivante concernant les travaux conservatoires :
- Dépose de l'enrobé sur une largeur de 60 cm au droit de l'emprise du local sinistré avec débord de 1 mètre de part et d'autre de l'emprise du local ; pose d'une membrane d'étanchéité adhérente sur dalle béton et en relevés (cette membrane ne pourra pas être conservée dans le cadre des travaux définitifs) ; raccordement à l'étanchéité existante par soudure à chaud selon préconisations du DTU 43.5 ; protection provisoire des zones planes, des relevés et des têtes de relevés.
Cet ajout constitue une précaution complémentaire mais les travaux conservatoires préconisés dans le cadre du compte-rendu n°2 du 13 décembre 2025, au paragraphe 6.10.1, auraient mis fin, avec certitude, aux infiltrations affectant le salon, qui sont celles qui empêchent véritablement l'exploitation du local par temps pluvieux et le rendent impropre à destination voire insalubre. »

* l’expert précise que les travaux à réaliser pour mettre un terme aux désordres sont les suivants :
- Les éventuels travaux de désamiantage et déplombage selon résultats des diagnostics réglementaires avant travaux.
- Réfection de l'étanchéité sous voirie, selon préconisations des DTU de la série 43, de part et d'autre du joint de dilatation traversant le local exploité par la société C.R. LOUNGE BAR, jusqu’au prochain joint de dilatation constituant ainsi deux toitures terrasses indépendantes incluant :
✓ La dépose soigneuse, en vue d'un réemploi, de tout ouvrage posé sur voirie, en particulier, rampes donnant accès aux locaux commerciaux ;
✓ La démolition des jardinières et l'évacuation des terres en vue d'un réemploi ;
✓ La démolition du béton bitumineux et l'évacuation en décharge classée (selon nature des matériaux et rapports de repérage réglementaires avant travaux) ;
✓ Le décroutage de la façade jusqu'au support en béton brut sur la hauteur du futur relevé d'étanchéité à mettre en oeuvre et l'évacuation des matériaux en décharge classée (selon nature des matériaux et rapports de repérage réglementaires avant travaux) ;
✓ La dépose du complexe d'étanchéité existant jusqu'à la dalle brute et l'évacuation en décharge classée (selon nature des matériaux et rapports de repérage réglementaires avant travaux) ;
✓ Mise en œuvre d’un étanchéité multicouches en parties planes et en relevés, circulable pour véhicules légers ne dépassant pas une masse totale en charge de 3,5 tonnes incluant, en particulier :
• La réparation (ou la construction) de costières en béton armé au droit des joints de dilatation selon préconisations du DTU 20.12 ;
• La mise en place de caniveaux au droit des façades afin d'aménager une garde d'eau suffisante ; le raccordement de l'évacuation de ces caniveaux ;
• La protection en tête des relevés d'étanchéité ;
• La protection mécanique des relevés d'étanchéité ;
• Le remplacement des entrées d'eaux pluviales et leurs raccordements aux canalisations de collecte et d'évacuation des eaux pluviales ; si ce n'est pas le cas, rendre ces raccordements visitables ;
• Le traitement étanche du joint de dilatation avec protection mécanique rapportée par dalles en béton bombées,
✓ La pose d'un nouveau revêtement de sol en béton bitumineux, circulable pour véhicules légers ne dépassant pas une masse totale en charge de 3,5 tonnes ;
- Accessoirement car ces jardinières ne sont pas utilisées : fourniture et pose de jardinières posées sur l’enrobé ; remplissage des jardinières avec la terre préalablement déposée et évacuation du surplus en décharge classée ou pose de tout mobilier urbain empêchant le stationnement anarchique sur cette voirie.
(…)
Il conviendra de s'assurer qu'il n'existe pas de doublons entre les travaux préconisés par l'expert Madame [R] [L] dans le cadre de sa mission portant sur le restaurant dénommé « [Adresse 10] » et ceux préconisés par l'expert dans le cadre du présent rapport. »

Il résulte de ces éléments que les travaux dénommés conservatoires par l’expert sont des travaux de réparation urgents de nature à supprimer les infiltrations constatées lors des mises en eaux des jardinières situées devant le joint de dilatation (salon) et devant la salle de bain.

Par ailleurs, la réfection de l’étanchéité de la voie est destinée à supprimer les infiltrations lentes persistant après les pluies provenant de la vidange lente et progressive de l’eau accumulée sous le complexe d’étanchéité qui se libère sous l’effet de la circulation des véhicules et l’échauffement du soleil.

Dans le cadre d’une autre procédure, concernant un local commercial voisin loué par la société LA CANTINA, Monsieur [H] [G], dans son rapport du 29 novembre 2023 indique :
« Deux jardinières extérieures implantées dans les parties communes de la Copropriété sont à l’origine des infiltrations d’eaux dans le local situé en dessous de celles-ci ».

Madame [R] [L], désignée en qualité d’expert judiciaire dans la même procédure, indique dans son compte rendu de la réunion du 12 janvier 2026 :
« La SAS LA CANTINA est locataire d’un local à usage de restaurant au rez-de-chaussée d’un bâtiment à usage tertiaire, construit environ en 1984. Ce bâtiment comporte 3 niveaux et est traversé au 1er étage par une voie carrossable.
(…)
Le siège des désordres se situe en parties communes, soit la voie carrossable traversant l’immeuble au 1er étage.
(…)
La voirie est constituée d’un enrobé, posé sur une étanchéité. Celle-ci est d’origine. Il existe de nombreuses jardinières le long des immeubles. On constate qu’un enduit bitumeux a été mis en œuvre, en équerre, sur les pieds de façades et de jardinières.
(…)
La copropriété a fait réaliser des travaux en février 2015. Ces interventions ont constitué à réaliser des relevés d'étanchéité résine de type ALSAN FLASHING le long des façades des bâtiments. Ce matériau a été mis en œuvre sur l'enrobé et ne possède, par conséquent, aucune liaison avec l'étanchéité horizontale. L'eau circulant sous l'enrobé passe ainsi sous ces relevés. De plus, les flashings présentent des trous et défauts d'adhérence.
5.6. ORIGINE DES DESORDRES
(…)
Il est probable que l'étanchéité, datant de l'époque de construction, soit plus de 40 ans, soit défaillante.
Les relevés en flashing, réalisés en 2015, montrent que des infiltrations se sont produites à cette date.
Les réparations réalisées par la pose de relevés en flashing ne sont pas de nature à résoudre la défaillance de l'étanchéité. Ces travaux s'avèrent totalement inefficaces. De plus, ces relevés en flashing ont été réalisés en dépit des règles de l'art et DTU en vigueur.
(…)
TRAVAUX À REALISER :
Remplacement de l'étanchéité de la voirie :
- Dépose des jardinières avec évacuation
- Dépose de l'enrobé et de l'étanchéité
- Pose d'une nouvelle étanchéité multicouche avec relevés, joints de dilatation et solins
- Protection des seuils de portes par couvertine
- Réalisation de l'enrobé avec raccordement sur les rampes
- Réalisation de nouvelles jardinières avec étanchéité ». 

Il en résulte que les conclusions de Monsieur [J] et de Madame [R] [L], dans les deux procédures et en présence de locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, sous la voie carrossable, sont concordantes.

Il convient en effet de déposer les jardinières et refaire l’étanchéité contre la façade de l’immeuble, puis de refaire l’étanchéité, qui est vétuste, sous la voie carrossable.

La SAS C.R. qui subit des infiltrations dans le local qu’elle exploite, justifie de l’urgence à voir exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme aux principales infiltrations, et ce, avant l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la voie carrossable.

Il n’est pas contesté que les infiltrations trouvent leur origine dans les parties communes (jardinières et voie carrossable).

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence responsable des dommages, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu des éléments ci-dessus énoncés et des conclusions concordantes des experts, il n’apparaît pas nécessaire d’attendre le dépôt du rapport définitif de Monsieur [J].

En effet, il est certain que les jardinières devront être déposées et que l’étanchéité contre la façade de l’immeuble devra être exécutée, et ce, avant l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la voirie.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’exécution des travaux urgents sous astreinte ; étant précisé qu’il sera tenu compte des congés des entreprises au mois d’août, et qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 6], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action ; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS