TJ 37261, 17 juill. 2026, RG 25/00033

MINUTE N° : 26/00023

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 17 Juillet 2026

N° RC 25/00033

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

COMMUNAUTE DE COMMUNE [Localité 1]

ET :

[A] [F]

Débats à l'audience du 18 Juin 2026

Notification le

Copie certifiée conforme et copie exécutoire à :
Maître Hubert VEAUVY

Copie certifiée conforme à :
Prefet d’[Localité 2] et [Localité 3]
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 17 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L.PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

COMMUNAUTE DE COMMUNE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hubert VEAUVY de la SARL HUBERT VEAUVY AVOCAT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué à l’audience par Me GAULT-OZIMEK avocat au barreau de Tours

D'une Part ;
ET :

Monsieur [A] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

RG 25/00033

EXPOSE DU LITIGE

La Communauté de Communes [Localité 5] (ex Communauté de Communes du [Localité 6]), a consenti par acte du 19 mai 2009 à effet du 25 mai 2009, reconduit jusqu’au 25 mai 2027, un bail d'habitation pour un logement conventionné à Monsieur [M] [F] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 411,40 euros et une provision pour charges de 13,26 euros.

Invoquant des impayés de loyers, le 5 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Par décision du 10 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 2] et [Localité 3] prononçait un effacement de la totalité de la dette.
Face à un nouvel impayé de loyers pour les mois de février à mai 2025, le bailleur faisait délivrer par commissaire de justice un nouveau commandement de payer le 1er août 2025, commandement demeuré infructueux.

Par délibération n°2020/160, le président de la Communauté de Communes [Localité 5] justifie de sa capacité à agir en justice.

La Communauté de Communes CHINON VIENNE ET LOIRE a ainsi fait assigner Monsieur [M] [F] par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, selon la procédure de référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet du 12 septembre 2025 ; subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- juger que Monsieur [M] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [M] [F] au paiement :
- de la somme en principal de 3 162,88 euros au titre des impayés de loyers et charges dus pour les mois de février à mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 524,95 euros correspondant aux loyers et charges justifiés assortis des augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 juin 2026, La Communauté de Communes [Localité 5] - par la voix de son Conseil - actualise la dette locative à la somme de 3 495,75 euros. Elle précise que la dette locative porte sur les mois de mars à juin, octobre et décembre 2025 ainsi que mai 2026, dette postérieure à une première mesure d’effacement de la dette prononcée par la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 2] et [Localité 3] le 10 octobre 2024 pour un montant de 23 378,38 euros.

Monsieur [M] [F] explique au Tribunal reprendre le contrôle sur ses démarches administratives depuis sa séparation. Il conteste le montant de la dette au motif que des versements faits n’auraient pas été pris en compte en totalité, sans toutefois en apporter de justificatifs.

Le bailleur est invité à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette locative de Monsieur [M] [F]. Le document transmis au Tribunal en date du 29 juin 2026 confirme le montant actualisé de la dette locative à hauteur de 3 495,75 euros, soit 2 962,62 euros pour 2025 et 533,13 euros pour 2026. Il a été autorisé à transmettre par ailleurs l’accusé de réception de la saisine de la CCAPEX.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience d’où il ressort que Monsieur [M] [F] perçoit une retraite de 1 430 euros, avec un enfant présent au domicile, bénéficiaire du RSA. Il déclare des dépenses à hauteur de 1210 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 1er août 2025 portant sur la somme en principal de 2 103,80 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 19 mai 2009 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement depuis son entrée en vigueur. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.
Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 2 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendant son plein effet dans le cas contraire ;

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 2] et [Localité 3] a prononcé une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 10 octobre 2024. Par effet de cette décision, si le loyer et les charges courantes sont réglés pendant deux ans, la clause résolutoire ne trouve pas à s’appliquer. Or, il ressort du décompte actualisé produit à l’audience et confirmé en cours de délibéré que le loyer courant n’a pas été réglé de février à août 2025 et mai 2026.

Le bailleur a précisé maintenir les demandes formées par son acte introductif d’instance.

En l’absence de paiement de son loyer courant depuis la décision de la commission de surendettement du 10 octobre 2024, son expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 mai 2009, le commandement de payer délivré le 1er août 2025 pour un montant en principal de 2 103,80 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 495,75 euros.

Monsieur [M] [F] ainsi que le Tribunal a été rendu destinataire en cours de délibéré d’un décompte actualisé à la date du 22 juin 2026 confirmant le montant transmis lors de l’audience et l’absence de paiements récents.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [M] [F] sera ainsi condamné à verser à La Communauté de Communes [Localité 5] la somme de 3 495,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [M] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser à celui-ci une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [M] [F] comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2009 entre Monsieur [M] [F] et la communauté de communes [Localité 5] concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 2 octobre 2025 ;
Disons que Monsieur [M] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [M] [F] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu'à défaut, par Monsieur [M] [F], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamnons Monsieur [M] [F] à payer à la Communauté de Communes [Localité 5] la somme de 3 495,75 euros (TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 12 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons Monsieur [M] [F] à payer à la Communauté de Communes [Localité 5] une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 525,95 euros à compter à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamnons Monsieur [M] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le dix-sept juillet deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection