TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 26/00941

MINUTE N° : 26/00475

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 26/00941

DÉCISION
Contradictoire et en Premier ressort

S.A. [B] LOGEMENT

ET :

[K] [H]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
S.A. [B] LOGEMENT,

copie :
à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [B] LOGEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° SIREN 684 801 293 00029 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me CROISE Constance avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 14 avril 2023, la SA [B] LOGEMENT a donné à bail à Mme [K] [H], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 435,16 euros outre 216,50 euros de provisions sur charges, payables à terme échu avant le 8 du mois.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA [B] LOGEMENT a :
- fait signifier à Mme [K] [H], le 9 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.581,75 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi la CAF le 2 juillet 2025 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 10 novembre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [K] [H] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.591,75 euros au titre des loyers impayés à la date du commandement à parfaire des loyers échus à raison de 357,16 euros par mois du 9 juillet 2025 jusqu’à la date de la résiliation et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 357,16 euros et des charges justifiées jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 30 avril 2026, la SA [B] LOGEMENT, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2.866,37 euros. Elle précise qu’un paiement de 200 euros a été fait en mars 2026.

Mme [K] [H] comparait. Elle explique la situation par une dépression en 2023 et une important dette CAF de 8.000 euros suite à sa séparation d’avec son conjoint. Aujourd’hui la dette CAF est remboursée. Elle est actuellement au chomage suite à une démission et perçoit 1.084 euros de France Travail amputés de 300 euros de saisie-arrêt des rémunérations. Elle n’a pas pour l’instant son enfant à charge. Elle souhaite rester dans le logement ce qui s’analyse comme une demande de délais suspensifs et propose d’apurer la dette par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier reçu n’apporte pas d’autres éléments.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA [B] LOGEMENT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit, dans sa version applicable au litige, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SA [B] LOGEMENT produit :
- le bail conclu le 14 avril 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.
- le chemin de preuve de la signature électronique,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 9 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.581,75 euros.
- une décompte de créance actualisé au 28 avril 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Mme [K] [H] ne conteste pas la créance.
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 septembre 2025.
Le dernier réglement de 200 euros fait le 8 mars 2026, s’impute sur le loyer de février 2026. Il ne peut donc être considéré que Mme [H] est à jour du loyer courant au jour de l’audience.
Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquence pas remplies.
L'expulsion de Mme [K] [H] , devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4] , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués
Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [K] [H] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice au bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.
En l'espèce, la SA [B] LOGEMENT revendique une créance de 2.866,37 euros, échéance de mars 2026 inclus.
Mme [K] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce la créance n’appelle pas d’observations.

Mme [K] [H] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.866,37 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [K] [H], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 14 avril 2023 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;
CONSTATE que Mme [K] [H] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [H] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut pour Mme [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [B] LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;
CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à la SA [B] LOGEMENT la somme de DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE SIX euros et TRENTE SEPT centimes (2.866,37 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars 2026 comprise.
CONDAMNE Mme [K] [H] , à compter du 1er avril 2026 à verser à la SA [B] LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;
CONDAMNE Mme [K] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement Et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;
DÉBOUTE la SA [B] LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;
DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                                      Le juge des contentieux de la protection.