CA Nimes, 23 juill. 2026, RG 25/01533

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01533 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JSQJ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

29 avril 2025

RG:24/00741

[B]

[M]

C/

[L]

[K]

[K]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 23 JUILLET 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 29 Avril 2025, N°24/00741

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Mme F. JIMENEZ, Greffière, lors des débats, et Mme C. DELCOURT, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

M. [W] [B]

né le 13 Avril 1936 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [S] [I] [M] épouse [B]

née le 18 Décembre 1941 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [O] [L]

assigné à domicile le 06/08/2025

né le 18 Janvier 1984 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [C] [K]

assignée à domicile le 06/08/2025

née le 22 Décembre 1987 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [N] [K]

assigné à sa personne le 06/08/2025

[Adresse 3]

[Localité 3]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Avril 2026

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 9 janvier 2020, M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] ont donné à bail à M. [O] [L] et Mme [C] [K] un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 856,92 €, outre 18,08 € de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 856, 92 e a été versé. Et un état des lieux contradictoire a été dressé le 19 janvier 2020.

M. [N] [K] s'est porté caution suivant acte du même jour.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 800,79 € au titre des arriérés, suivant exploit du 5 octobre 2023.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, M. [N] [K], le 20 octobre 2023.

M. [O] [L] et Mme [C] [K] ont quitté le logement et un état des lieux a été établi le 5 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] ont fait assigner M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins, notamment, d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes au titre des arriérés et charges, au titre des réparations locatives et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 29 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-condamné solidairement M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] à payer à M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] la somme de 7 019,46 euros au titre des arriérés locatifs ;

-condamné solidairement M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] à payer à M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] la somme de 2 572,85 euros au titre des dégradations locatives ;

-condamné solidairement M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et ceux liés à une procédure d'exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour ;

-condamné solidairement M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] à payer à M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-rejeté le surplus des prétentions ;

-rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] ont interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 09 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1728 du code civil,

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

-infirmer la décision en ce qu'elle a condamné in solidum M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] au paiement des sommes suivantes :

*7 019,46 euros au titre des arriérés locatifs,

*2 572,85 euros au titre des dégradations locatives ;

Et statuant à nouveau :

-condamner in solidum M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] aux sommes suivantes :

*8 109,41 euros correspondant à l'arriéré locatif, aux charges impayées et aux frais de procédure,

*à titre principal, 23 280,85 euros au titre des réparations locatives,

*à titre subsidiaire, si la cour estimait nulle la valeur du travail accompli par le bailleur lui-même, au paiement de la somme de 21 590,85 euros (23 280,85 euros ' 1 690 euros) au titre desdites réparations locatives ;

-condamner in solidum M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner in solidum M. [N] [K], M. [O] [L] et Mme [C] [K] aux entiers dépens de l'instance initiale et de l'appel.

A l'appui de leur appel, ils soutiennent :

-que le premier juge n'a condamné les intimés qu'au titre de l'arriéré locatif sans prendre en considération le montant sollicité au titre des charges ;

-que l'intégralité des montants sollicités doit être mis à la charge des locataires dans la mesure où il est justifié de l'ensemble de ces sommes et du fait qu'ils n'ont pas entretenu les lieux ;

-que l'état général de l'appartement nécessitait une réfection complète, sans laquelle le bien n'aurait pas pu être reloué, de sorte que la demande au titre de la réparation du préjudice résultant de l'absence de relogement immédiat est justifiée.

La déclaration d'appel et les conclusions des appelants ont été signifiées :

-à M. [N] [K] à sa personne par acte du 6 août 2025, lui indiquant que faute pour lui de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle-ci, il s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

-à Mme [C] [K] par acte du 6 août 2025, dont copie a été laissée à M. [N] [K], lui indiquant que faute pour elle de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle-ci, elle s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

-à M. [O] [L] par acte du 06 août 2025, dont copie a été laissée à M. [N] [K], lui indiquant que faute pour lui de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle-ci, elle s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

Mme [C] [K], Mme [C] [K] et M. [O] [L] n'ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'arriéré locatif et les frais d'huissier,

Les locataires sont obligés de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus en application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires restent redevables de la somme de 7 019,46 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024.

M. [O] [L] et Mme [C] [K] ne rapportent pas la preuve d'avoir procédé au règlement.

Le bail stipule une clause de solidarité.

Il y donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement M. [O] [L] et Mme [C] [K] à payer à M. [W] [B] et Mme [S] [M] épouse [B] la somme de 7 019,46 € au titre de l'arriéré locatif.

Les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir retenu les charges au titre de la dette locative pour un montant de 1 089,41 €.

Cependant, l'analyse du décompte révèle que les sommes réclamées correspondent à des frais d'huissier qui ne peuvent être assimilés à des charges mais relèvent des dépens ou des frais irrépétibles.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle ne les a pas retenus au titre de la dette locative.

Sur les réparations locatives,

Selon l'article 1728 du code civil « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. »

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure »

Selon l'article 1755 du code civil dispose « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur. »

Selon l'article 1730 du code civil « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Selon l'article 1731 du code civil « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 19 janvier 2020.

Un procès-verbal d'état des lieux a été établi par maître [Z], commissaire de justice, le 5 mars 2024 à la demande de bailleurs présents et en présence de Mme [C] [K].

Il n'est formulé aucune critique à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a retenu les réparations locatives suivantes pour la somme totale de 3 429,77 € :

-le nettoyage à hauteur de 1248 €,

-le pilier central du portail pour 300 €,

-le remplacement de la vitre de la porte fenêtre pour 200,97 €,

- la facture de Monsieur [Y] pour 36,84 €,

-le remplacement du cumulus pour 732,46 €,

-la détérioration du meuble de la cuisine pour 99 €,

-le changement des 4 prises pour 100 €,

-le remplacement des poteaux étendoir pour 200 €,

-le forfait joints à refaire en salle de bains côté baignoire et évier de cuisine pour 400 €,

-le remplacement de tuyaux et douchette SDB pour 50 €,

-le forfait réparation porte chambre 2 pour 40 €,

-la facture cache sortie de câbles pour 15,60 €

-la facture aimants pour 6.90 €.

En revanche, les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir retenu les postes de réparation concernant les peintures, le remplacement de la cuisine, les moustiquaires des fenêtres de la maison.

-sur les peintures,

L'état des lieux d'entrée indique un état mauvais pour le mur de l'entrée, le plafond du séjour , de la cuisine, de la chambre du fond et de la chambre gauche ; un état d'usage pour le plafond de la SDB, les murs de la chambre gauche et de la cuisine et un bon état pour le plafond de l'entrée, les murs du séjour, de la SDB et de la chambre du fond.

Il était par ailleurs convenu entre les parties que Mme [K] s'engage à rénover le plafond gratuitement de la salle à manger, la cuisine et dans les deux chambres ainsi que la peinture des portes intérieures et encadrements, M. [B] s'engageant à rembourser les matériaux et fournitures en échange de factures au nom de [B] [W] [Adresse 6].

Il n'est pas rapporté la preuve que les locataires ont respecté leur engagement de refaire certaines peintures mais en contrepartie les bailleurs n'ont pas déboursé ces frais.

En conséquence, la réfection de ces peintures ne sera pas retenue, puisque ces peintures en mauvais état à l'entrée dans les lieux le sont également à la sortie.

L'analyse comparative entre les deux états des lieux contradictoires et la facture produite (facture du 3 avril 2024 [P] [H]) révèle que doivent être retenues comme dégradation imputable aux locataires :

-les murs du salon (entrée bon état, sortie abimés, 17 trous) : 1092, 50 €

-entrée et couloir (entrée plafond bon état, sortie jauni) à l'exclusion des murs qui étaient déjà en mauvais état à l'entrée : forfait 260 €,

-pour la cuisine : aucune dégradation retenue (plafond compris dans l'accord exclu ci- avant et murs entrée comme sortie état d'usage),

-chambre 1 : plafond non retenu (état mauvais à l'entrée), forfait pour les murs (état d'usage à l'entrée et traces noires, éraflures, impacts à la sortie) : 500 €,

-chambre 2 : plafond compris dans l'accord exclu ci- avant, murs bon état à l'entrée, abîmés à la sortie) : forfait 700 €

-portes : compris dans l'accord exclu ci- avant, non retenu,

, soit un total de 2 552,50 € HT soit 2 807,75 € TTC.

-sur le remplacement de la cuisine,

L'état des lieux d'entrée mentionne s'agissant de la cuisine des meubles en mauvais état, une hotte, une robinetterie, des plaques de cuisson et un four en état d'usage.

L'état des lieux de sortie mentionne certes l'état de saleté de la cuisine qui a déjà été indemnisé dans le poste nettoyage mais la facture de Castorama produite est trop imprécise pour permettre un comparatif.

Dès lors ce poste ne sera pas retenu.

- les moustiquaires des fenêtres de la maison,

Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, les moustiquaires ne sont pas mentionnées dans l'état des lieux d'entrée. Il est donc impossible à la cour de connaître leur nombre et leur état.

La présomption de bon état invoquée par les appelants ne peut pallier au défaut de mention de cet équipement dans l'état des lieux d'entrée.

En conséquence, ce poste ne sera pas retenu.

****

En définitive, les dégradations imputables aux locataires s'élèvent donc à la somme de 3 429,77 € + 2 807,75 €, soit 6 237,22 €.

Infirmant le jugement déféré, M. [O] [L] et Mme [C] [K] seront condamnés solidairement à payer aux appelants la somme de 5 380,30 €, déduction faite du dépôt de garantie de 856,92 €.

Sur la demande au titre du préjudice d'absence de relocation immédiate,

Les appelants sollicitent la somme de 1 447 € en réparation de ce préjudice exposant que la relocation n'était pas possible sans une réfection complète du bien eu égard à l'état de dégradation et de saleté des lieux, un mois et demi de travaux n'étant pas déraisonnable.

A supposer même que ce préjudice soit justifié, il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'événement manqué s'était réalisé.

Or, en l'espèce, les appelants ne démontrent pas avoir tenté de relouer le bien immédiatement.

Par ailleurs, l'état du bien, comme indiqué ci-avant, ne résulte pas uniquement de la faute des locataires eu égard à son état lors de l'entrée dans les lieux et la nécessité de rénover un logement suite à une période de location de quatre années.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de ce chef.

Sur la demande à l'encontre de M. [N] [K], caution,

Par acte du 19 janvier 2020, M. [N] [K] s'est porté caution solidaire « pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est égal à la somme de huit cent soixante-quinze euros (875 €) et de la révision annuelle, dont le calcul est effectué à partir de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE, à majorer de tous les intérêts, frais et accessoires »

En conséquence, la caution ne saurait être tenu solidairement aux dégradations locatives mais uniquement au paiement des sommes dues au titre de l'arriéré locatif, soit la somme de 7 019,46 €.

Le jugement sera donc confirmé s'agissant de la condamnation de M. [N] [K] au titre de l'arriéré locatif mais infirmé concernant les réparations locatives, et statuant à nouveau les appelants seront déboutés de leur demande à ce titre à l'égard de M. [N] [K].

Sur les demandes accessoires,

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant la condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les intimés supporteront in solidum les dépens d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser supporter aux appelants leurs frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette demande à l'encontre de M. [N] [K] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS