CA Basse Terre, 9 juill. 2026, RG 25/00445

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 371 DU 9 JUILLET 2026

N° RG 25/00445 - N° Portalis DBV7-V-B7J-DZQ7

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 12 décembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/02313.

APPELANTS :

M. [E] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Mme [V] [S] [X] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

M. [Z] [T] [C] [J] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Mme [U] [B] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

M. [F] [L] [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Mme [N] [W] [A] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 8)

INTIMÉ :

M. [K] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Gladys DEMOCRITE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 88)

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 914 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 4 mai 2026. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 09 juillet 2026.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire. Signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffier.

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PROCÉDURE

M. [E] [M] et Mme [V] [R] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] sise [Adresse 1]; M. [O] [G] et Mme [Y] [I], son épouse, sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 2] située au n°12 du lotissement. M. [Z] [P] et Mme [U] [D] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3] située au n°11, parcelles voisines le long de la voie privée qui les sépare des parcelles AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] ; M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] son épouse sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 4] située au n°3, mitoyenne de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 5] située au n°4 du lotissement, propriété de M. [K] [Q].

Alléguant la construction d'une maison sur sa parcelle, au cours des années 2021 et 2022, par M. [Q], un arrêté municipal portant mise en demeure d'interrompre les travaux en absence de permis de construire, une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 juillet 2023, ayant ordonné à M. [Q] de suspendre les constructions en cours de réalisation sur le terrain cadastré AR [Cadastre 5] ayant fait l'objet de l'arrêté d'interruption des travaux pris le 13 juin 2022 par le maire de la commune du [Localité 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition et de remise en état, sur une demande de permis de construire du 21 juin 2023, refusée par arrêté du 13 juillet 2023 en raison du non-respect du plan d'occupation des sols, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, M. [M] et Mme [R], les époux [G] [I], les époux [H] [A], M. [P] et Mme [D] ont fait assigner M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir l'arrêt des travaux litigieux sous astreinte définitive de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la démolition de la construction et la remise en état du terrain, sous astreinte définitive de 2000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la condamnation de M. [Q] à payer à chacun la somme de

5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, des dépens et de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

- débouté M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] de leurs demandes,

- condamné M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] au paiement des dépens,

- rappelé l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 23 avril 2025, M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés au paiement des dépens.

Par dernières conclusions communiquées le 19 décembre 2025, suivant conclusions du 16 juillet 2025, M. [M], Mme [R], M. [P], Mme [D], M. [H] et Mme [A] [KL] ont sollicité, au visa des articles 1240 et 1253 du code civil, de :

- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- constater que les constructions entreprises depuis le début de l'année 2021 par M. [Q] sur la parcelle AE [Cadastre 5] au [Adresse 4] sans autorisation ni permis de construire et ensuite sans respecter les dispositions du permis de construire délivré le 13 février 2025 sont illicites et causent aux appelants un préjudice ;

- ordonner leur démolition sous une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et la remise du terrain dans les limites des prescriptions du permis de construire accordé le 13 février 2025 ;

- condamner M. [Q] à verser à M. et Mme [H] la somme de 28 800 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement et de chance de loyer supérieur subis pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 600 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025;

- condamner M. [Q] à verser à M. [M] et Mme [R] la somme de 14 400 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement, subis pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 400 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025;

- condamner M. [Q] à verser à M. [P] et Mme [D] la somme de 14 400 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement, subis pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 600 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025;

- condamner M. [Q] à verser à chacun des requérants la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel outre les entiers dépens qui comprendront le coût du constat du 4 juin 2025 ;

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour considérerait que la démolition des ouvrages n'est pas en l'espèce justifiée :

- condamner M. [Q] et ses ayant droits, propriétaires successifs des constructions litigieuses à verser aux époux [H]

- la somme de 28 800 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement, de chance de loyer supérieur subis pour la période de juin 2022 à juin 2025 ;

- une somme de 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er juillet 2025 tant que les constructions litigieuses ne seront pas conformes au permis de construire délivré le 13 février 2025 et tant que M. et Mme [H] demeureront propriétaires de leur bien ;

- dire que cette indemnité sera indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers outre-mer (base 2e trimestre 2024) à compter du 1er juillet 2026;

- condamner M. [Q] à verser à M. et Mme [H] la somme de 100 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale du bien ;

- condamner M. [Q] et ses ayant droits, propriétaires successifs des constructions litigieuses à verser à M. [M] et Mme [R] :

- la somme de 14 400 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement, pour la période de juin 2022 à juin 2025 ;

- une somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er juillet 2025 tant que les constructions litigieuses ne seront pas conformes au permis de construire délivré le 13 février 2025 et tant qu'ils demeureront propriétaires de leur bien ; - dire que cette indemnité sera indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers outre-mer (base 2e trimestre 2024) à compter du 1er juillet 2026;

- condamner M. [Q] à verser à M. [M] et Mme [R] la somme de 50 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale du bien ;

- condamner M. [Q] et ses ayant droits, propriétaires successifs des constructions litigieuses à verser à M. [P] et Mme [D] [R] :

- la somme de 14 400 euros au titre des préjudices de jouissance, d'intimité, d'agrément, de vue, de bruit, de perte d'ensoleillement, pour la période de juin 2022 à juin 2025 ;

- une somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er juillet 2025 tant que les constructions litigieuses ne seront pas conformes au permis de construire délivré le 13 février 2025 et tant qu'ils demeureront propriétaires de leur bien ; - dire que cette indemnité sera indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers outre-mer (base 2e trimestre 2024) à compter du 1er juillet 2026;

- condamner M. [Q] à verser à M. [P] et Mme [D] la somme de 50 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale du bien ;

- condamner M. [Q] à verser à chacun des requérants la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel outre les entiers dépens qui comprendront le coût du constat du 4 juin 2025 ;

A titre infiniment subsidiaire les concluants sollicitent une expertise judiciaire afin d'évaluer leur préjudice de jouissance et de perte de valeur.

Ils ont fait valoir la responsabilité de droit commun et la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, le non-respect des règles d'urbanisme, s'agissant des distances et de la hauteur de la construction nouvelle, que le permis de construire accordé supposait la mise en conformité qui n'était pas réalisée. Ils ont rappelé la jurisprudence applicable au litige, la responsabilité du constructeur fautif, le trouble anormal de voisinage et sa réparation, y compris par la démolition, sous astreinte. Ils ont fait valoir leurs préjudices et leurs demandes de réparation.

Par dernières conclusions communiquées le 25 septembre 2025, M. [Q] a demandé de:

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- dire que les demandes d'arrêt des travaux et de démolition sont devenues sans objet en raison de la délivrance d'un permis de construire «régularisateur» le 3 février 2025;

- dire que les appelants n'apportent pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage autonome;

- dire que la faute initiale a été purgée par la régularisation et qu'aucun préjudice actuel ne subsiste ;

- rejeter l'intégralité des demandes des appelants, y compris subsidiaires ;

- les condamner aux entiers dépens, y compris les frais irrépétibles ;

- de condamner «les intimés» aux dépens de l'instance d'appel et allouer à M. [Q] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir sa qualité de propriétaire, la régularisation de sa construction par un permis de construire non contesté, le respect des normes du POS, l'impossibilité consécutive d'ordonner la démolition, l'absence de trouble anormal de voisinage et de preuve du préjudice subi, la disparition rétroactive de la faute, le permis de construire faisant disparaître la faute liée à l'absence de permis, la nécessaire condamnation «de l'intimé» au paiement des dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2026. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 4 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026.

En cours de délibéré les observations ont été sollicitées sur l'éventuelle irrecevabilité des défenses de M. [Q] à défaut de justification du paiement du timbre fiscal. M. [Q] a produit un timbre fiscal acquis le 18 juin 2026 et demandé d'écarter la fin de non-recevoir, la cause ayant disparu au moment où la cour statue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le paiement du timbre fiscal a été réclamé par le greffe le 22 juillet 2025, le 22 décembre 2025 et le 9 mars 2026, l'intimé ayant été avisé des conséquences du non paiement. Le timbre fiscal a été acquis après la clôture de l'instruction et après la date fixée pour le dépôt des dossiers alors que l'affaire était en délibéré, pour autant il a été acquitté avant que la cour statue de sorte que la cause de la fin de non-recevoir a disparu.

Pour statuer comme il l'a fait, par jugement réputé contradictoire, le premier juge a considéré que la construction était conforme aux règles d'urbanisme et au POS, que le préjudice allégué n'était pas démontré, par les photographies dont l'origine n'était pas connue.

En cause d'appel, les appelants produisent un constat d'huissier de justice qui met en évidence que la construction réalisée par M. [Q] surplombe le lotissement et crée une vue plongeante directe sur leurs propres fonds et qu'aucune régularisation n'a été opérée suite au permis de construire du 3 février 2025.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l'article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Les appelants justifient de leur qualité de propriétaires, voisins de la parcelle appartenant à M. [Q]. Ils démontrent la réalisation de travaux par M. [Q] à compter de 2021, l'existence d'un arrêté municipal prescrivant l'arrêt des travaux et la poursuite de sa construction par M. [Q]. S'il n'est pas contesté que la faute résidant dans une construction sans permis disparaît avec l'obtention d'un permis de construire, encore faut-il que la construction soit conforme au permis de construire accordé a posteriori. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, il est établi par ce même permis de construire, qui porte explicitement mention de nombreuses «galeries à déposer» d'« abris à déposer» d'une «galerie technique à fermer» « murs à redresser à la limite», de toitures à modifier, d'un «angle préau à déposer» de la nécessité de modifier la construction par rapport aux limites de propriété et par rapport à la hauteur de la construction, de démolir la partie de la construction qui excède la hauteur autorisée, que la construction telle qu'elle a été réalisée n'est pas conforme aux autorisations données par le permis de construire, qu'elle n'est donc pas conforme aux prescriptions administratives.

En tant que de besoin, cet état de fait est confirmé par l'analyse de la construction produite au débat, faite par un expert, qui montre que la construction ne respecte pas la distance d'implantation par rapport à la voirie, par rapport aux limites de parcelles, par rapport à l'emprise au sol, par rapport à la hauteur maximale de construction, au coefficient de biotope. En outre, il convient de relever que les constats d'huissier de justice montrent une construction qui n'est pas achevée et qui présente déjà un aspect très dégradé et il n'est pas démontré qu'elle respecte les prescriptions en matière anti-cyclonique, en présence notamment d'une surélévation en roof top.

M. [Q] est fautif et cette faute caractérisée et actuelle, est à l'origine d'un préjudice pour les appelants. En effet, ce préjudice est démontré par les photographies, non contestées qu'ils ont produites, mais également par le constat d'huissier de justice et encore par l'étude de l'expert, qui si elle ne constitue pas une expertise judiciaire, constitue une pièce technique certes non contradictoire, mais dressée par un expert inscrit, produite au débat et soumise à la discussion des parties, qui est confirmée par les autres éléments du débat. Enfin, si le dernier constat met en évidence que le permis de construire a été affiché, il ne porte aucune mention de la surface à démolir, pour respecter cette autorisation administrative.

La construction réalisée qui ne respecte pas la distance minimale de retrait (ayant été implantée à moins d'un mètre de la clôture) forme une surélévation avec trois niveaux de construction qui ont une vue directe et plongeante sur la parcelle et la piscine des époux [H] [A], leur cause un préjudice personnel direct et certain. En outre, cette construction caractérise pour ces voisins un trouble anormal de voisinage.

La construction de M. [Q] surplombe toutes les autres de sorte qu'en dépit de leur séparation par la voie du lotissement, elle a également une vue plongeante sur la parcelle AE [Cadastre 3] propriété de M. [P] et Mme [D] et sur la piscine et la terrasse du séjour de la parcelle AE917 propriété de M. [M] et Mme [R] notamment par les fenêtres du troisième niveau et la terrasse du roof top.

Il en résulte un préjudice personnel, direct et certain pour les propriétaires de ces trois parcelles. En présence d'une construction qui ne respecte pas permis de construire accordé et qui cause un trouble anormal de voisinage mais également un préjudice aux propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 4] et un préjudice personnel direct et certain pour les propriétaires des parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 1], la demande de démolition est fondée.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté les demandeurs estimant que leur préjudice n'était pas démontré.

La mesure de démolition et l'obligation de mise en conformité avec les prescriptions du permis de construire accordé le 13 février 2025, mettra un terme à l'illicéité de la construction, elle limitera également le préjudice subi, étant relevé qu'une construction conforme à un permis de construire, accordé sous réserve des droits des tiers, peut réaliser un trouble anormal de voisinage ; une astreinte provisoire est nécessaire compte tenu de la résistance déjà manifestée par M. [Q]. Pour le surplus, seul M. [Q] peut décider de reconstruire en conformité avec le permis de construire, sans qu'il puise lui être fait obligation de reconstruire selon ces mêmes prescriptions du permis de construire.

Le préjudice subi par les appelants est caractérisé pour chacun des propriétaires appelants par l'existence de vues directes et immédiates pour les époux [H] [A], une perte d'intimité, une diminution d'usage consécutive, une perte d'ensoleillement et de luminosité, en raison de l'ombre portée par la surélévation. Pour les autres propriétaires le préjudice est de nature identique mais moindre puisque la distance entre leurs immeubles et celui de M. [Q] est plus importante, étant séparés par une voie privée, que la vue est moindre et que le non respect de l'implantation de l'immeuble n'a pas de conséquences pour eux. La perte de chance de louer à un prix plus élevé n'est pas prouvée par les pièces soumises au débat, l'attestation versée étant insuffisante à ce titre.

Compte tenu de ces éléments, M. [Q] doit être condamné à verser à M. et Mme [H] la somme de 10 800 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 300 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la présente décision et jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025. M. [Q] doit être condamné à payer à M. [M] et Mme [R] la somme de 5 400 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la faute de M. [Q] subi pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025. De manière identique, compte tenu de la situation de leur immeuble qui subit de manière moindre l'influence de la construction illégale, [QW] [Q] est condamné à payer à M. [P] et Mme [D] la somme de 3 600 euros en réparation de leur préjudice résultant de la faute de M. [Q] subi pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 100 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025.

Les appelants sont déboutés du surplus de leurs demandes et M. [Q] est débouté de ses demandes contraires .

Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Q] qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d'appel, étant relevé sans qu'il y ait lieu d'en tirer de conséquences, s'agissant manifestement d'une erreur matérielle, qu'il a la qualité d'intimé dans cette procédure.

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il est débouté de sa demande et condamné à payer aux appelants, parties communes d'intérêts une somme globale de 3500 euros. Les appelants sont déboutés du surplus de leurs demandes, étant rappelé que les dépens ne comprennent pas les frais de constat engagés par les parties, hormis s'ils sont ordonnés par le juge.

PAR CES MOTIFS