TJ 59350, 25 juin 2026, RG 25/08012

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08012 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYXS

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[A] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [R], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [D], demeurant [Adresse 2]

assisté par Me Jérôme BRASSART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2024 prenant effet le 30 octobre 2024, la SA Habitat du Nord a donné à bail à M. [A] [D] un logement situé [Adresse 3] (entrée [Adresse 4]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 756,28 euros, provision sur charges comprises, pour une durée de six ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la SA Habitat du Nord a fait signifier à M. [A] [D] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 2 789,08 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 20 mars 2025. 
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA Habitat du Nord a fait assigner M. [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
-          Constater, à défaut ordonner, la résiliation du bail et dire que le locataire est, en conséquence, occupant sans droit ni titre ;
-          ordonner l’expulsion de M. [A] [D] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
-          condamner M. [A] [D] à lui payer la somme de 3 781,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;
-          condamner M. [A] [D] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et révisable selon les dispositions contractuelles du bail;
-          condamner M. [A] [D] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner M. [A] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes de procédure qui suivront, le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 juin 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et renvoyée à la demande de M. [A] [D] qui constitue avocat.
L’affaire est retenue à l’audience du 12 mars 2026, à laquelle la SA Habitat du Nord comparaît, représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir pour ce faire. M. [A] [D] est présent en personne et assisté de son avocat.
La SA Habitat du Nord maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 8 966,35 euros au 10 mars 2026. 

M. [A] [D] ne conteste ni le montant, ni le principe de la dette. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il indique être en attente de la décision de la Banque de France concernant la recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement.
La SA Habitat du Nord s’oppose à cette demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du locataire, indiquant que celui-ci n’a procédé qu’à trois paiements depuis son entrée dans les lieux et qu’il n’a pas entrepris des efforts de paiement suffisants jusqu’à ce jour.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 mai 2026 prorogée au 25 juin 2026.
Par une note du 16 mars 2026, la SA Habitat du Nord a communiqué à la juridiction, comme cela avait été sollicité par la juge à l’audience, un décompte actualisé de la dette locative.
Si M. [A] [D] avait été autorisé à communiquer au tribunal, en cours de délibéré, l’éventuelle décision de recevabilité de la commission de surendettement du Nord, aucune pièce n’a été reçue de sa part par la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 25 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Habitat du Nord justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de M. [A] [D] à la préfecture du Nord le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Habitat du Nord justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, fait signifier à M. [A] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 789,08 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 10 mars 2026 produit par la SA Habitat du Nord, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, aucun versement n’ayant été effectué par M. [A] [D] dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 mai 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
M. [A] [D] sera condamné à payer à la SA Habitat du Nord une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil
La SA Habitat du Nord verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 octobre 2024 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 18 mars 2025 visant la clause résolutoire du bail ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 10 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance actualisé au 16 mars 2026, échéance du mois de février incluse.
Il résulte de ces pièces que M. [A] [D] reste à devoir à la SA Habitat du Nord la somme de 8 624,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. 
M. [A] [D] ne conteste pas cette dette.
Il convient toutefois de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés et qui seront dus, le cas échéant, au titre des dépens, soit la somme totale de 363,14 euros (« frais de poursuite »).
Il convient aussi de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, soit la somme de 15,24 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8 246,30 euros.
Il convient par conséquent de condamner M. [A] [D] à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 8 246,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de l’assignation, pour la somme de 3 781,86 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 18 mai 2025 au 10 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur le rejet de la demande de délais de paiement et l’expulsion
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il résulte des pièces versées par M. [A] [D] que celui-ci perçoit 1 045,08 euros de ressources mensuelles, dont 719,74 euros d’aide au retour à l’emploi (selon attestation France Travail pour le mois de janvier 2026), 153,05 euros d’aide personnalisée au logement et 172,29 euros d’allocations familiales avec conditions de ressources (selon attestation CAF pour le mois de décembre 2025).
Il doit faire face à des charges estimées à la somme totale de 969,71 euros, dont 249,66 euros de charges courantes (selon sa demande de surendettement) et un loyer de 720,05 euros, provisions sur charges comprises.
Son reste à vivre s’élève aujourd’hui à la somme de 75,37 euros.
Il accueille ses trois enfants en garde alternée une semaine sur deux.
Il propose de verser la somme de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative.
Il résulte du décompte actualisé au 16 mars 2026 que M. [A] [D] a payé le loyer du mois de février le 11 mars 2026. Avant cela, il a payé la somme de 100 euros en décembre 2025, 300 euros en octobre 2025 et 506,2 euros en janvier 2025.
La SA Habitat du Nord s’oppose à l'octroi de délais de paiement compte tenu du peu d’effort de paiement du locataire.
En l’espèce, alors que M. [A] [D] n’a jamais procédé au paiement de son loyer courant qu’en mars 2026, la veille de l’audience de renvoi, que sa proposition de rééchelonnement de la dette ne permettra pas d’apurer cette dette dans le délai légal de 36 mois, que sa situation financière est manifestement très délicate et ne lui permet pas de faire face au paiement de sa dette locative et de son loyer courant en même temps et que la SA Habitat du Nord s’oppose à sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de délais du défendeur doit être rejetée.
Il convient donc de condamner M. [A] [D] à restituer les lieux loués situés [Adresse 3] (entrée [Adresse 4]) à [Localité 3]
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [A] [D] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.
Il n’y a pas lieu, en revanche, à condamner le défendeur à payer des actes de procédure qui n’ont pas encore été entrepris pour les besoins de la présente procédure et qui sont, à ce stade, purement hypothétiques. La SA Habitat du Nord sera donc déboutée de sa condamnation du défendeur à payer des actes de procédure futurs, relatifs notamment à des mesures conservatoires
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA Habitat du Nord recevable ; Constate à la date du 18 mai 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (entrée [Adresse 4]) à [Localité 3], conclu le 29 octobre 2024 entre la SA Habitat du Nord, d'une part, et M. [A] [D], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ; Ordonne à M. [A] [D] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; Rappelle à M. [A] [D] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] ;