TJ 59350, 25 juin 2026, RG 25/12152

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12152 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2DBC

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[B] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U] [T], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, à effet au même jour la SA Habitat du Nord a donné à bail à M. [B] [R] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 487,79 euros, provision sur charges comprise, pour une durée six ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la SA Habitat du Nord a fait signifier à M. [B] [R] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 2 627,56 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
La SA Habitat du Nord a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) de la situation d’impayés du locataire le 11 avril 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SA Habitat du Nord a fait assigner M. [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et dire que par conséquent M. [B] [M] est occupant sans droit ni titre ;
-          Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [B] [M] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
-          Sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner M. [B] [M] au paiement :
o   De la somme de 4 854,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24/07/2025, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;
o   D’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,
o   De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
o   De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires. 
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 16 septembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.
A l’audience, la SA Habitat du Nord est représentée par Mme [U] [T], régulièrement munie d’un pouvoir pour ce faire. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 6 868,37 euros à la date du 11 mars 2026.
Elle précise que le locataire ne fournit plus d’attestation d’assurance depuis 2024 et que sa reprise de paiement du loyer est incomplète car inférieure à sa part à charge (déduction faite de l’aide personnalisée au logement).
Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
M. [B] [R], comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement. Il précise percevoir le RSA depuis le mois de janvier et s’apprête à reprendre le travail en qualité d’intérimaire. Il dit être aidé par une association qui aurait dû l’accompagner à l’audience. Il affirme être titulaire d’une assurance locative depuis deux ans et s’engage à en justifier en cours de délibéré. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.
En cours de délibéré, le tribunal n’a pas été destinataire des justificatifs d’assurance locative de M. [B] [R].

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 11 avril 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 16 septembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 12 mars 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai, contractuellement prévu qu’il convient d’appliquer.
La SA Habitat du Nord justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, fait signifier à M. [B] [R] un commandement de payer dans les deux mois la somme de 2 627,56 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire du bail.

Suivant le décompte arrêté au 11 mars 2026 produit par la SA Habitat du Nord, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 09 juin 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d’ordonner à M. [B] [R] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Ainsi, M. [B] [R] sera condamné à payer à la SA Habitat du Nord une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La SA Habitat du Nord verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 3 avril 2023 à effet au même jour ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 9 avril 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2026, mois de février 2026 inclus.
En l’occurrence, le décompte produit par la SA Habitat du Nord fait ressortir une dette d’un montant de 7 024,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 53,34 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 352,97 euros due au titre des dépens (frais de procédure) et non au titre des loyers et charges impayés.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 6 618,55 euros.
M. [B] [R] ne conteste pas le montant de la créance ainsi établie.
 
Il convient par conséquent de condamner M. [B] [R] à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 6 618,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêt légal à compter du 16 septembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 4 854,61 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 09 juin 2025 au 11 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l’espèce, alors que la part à charge de M. [B] [R] (déduction faite de l’aide personnalisée au logement et de la réduction loyer solidarité) s’élève à la somme de 315,28 euros au titre du loyer et des charges, ce-dernier n’a effectué avant l’audience qu’un versement de 250 euros. 
Il ne peut pas être considéré que M. [B] [R] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Dans ces conditions, il ne peut pas lui être octroyé de délai de paiement suspensif de la résiliation du bail.
Au surplus, M. [B] [R] soutient à l’audience percevoir le revenu de solidarité active et s’apprêter à reprendre une activité professionnelle en intérim mais ne justifie pas de ces éléments. Le tribunal ne peut pas s’assurer qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative dans le délai légal de 36 mois.
La demande de M. [B] [R] sera donc rejetée.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [B] [R] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Il n’y a pas lieu, en revanche, à condamner le défendeur à payer des actes de procédure qui n’ont pas encore été entrepris et qui sont, à ce stade, purement hypothétiques. La SA Habitat du Nord sera donc déboutée de sa condamnation du défendeur à payer des actes de procédure futurs, relatifs notamment à des mesures conservatoires
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA Habitat du Nord recevable ;