TJ 59350, 9 juill. 2026, RG 25/13256

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13256 - N° Portalis DBZS-W-B7J-[Immatriculation 1]

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[R] [W]
[Z] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [Z] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Avril 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 2013, à effet au même jour la société anonyme (SA) 3F Notre Logis a donné à bail à M. [R] [W] et Mme [Z] [W] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 454,23 euros, outre une provision sur charges de 202,61 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.

Puis, par avenant à ce bail en date du 31 août 2018, les parties ont convenu que le contrat de bail s’étendait désormais, outre le logement, à l’emplacement de stationnement n°8064P-0010 situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 39,72 euros, provision sur charges comprise.

La situation d’impayés des locataires a été notifiée à la caisse d’allocations familiales (CAF) par courrier reçu le 02 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à M. [R] [W] et Mme [Z] [W] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 2 222,22 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2025, la SA 3F Notre Logis a fait assigner M. [R] [W] et Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location et de l'avenant, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai fixé par le commandement de payer visant la clause résolutoire :

À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

Par voie de conséquence, déclarer M. [R] [W] et Mme [Z] [W] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 5], à [Localité 4] et le stationnement n°8064P-0010 ;

Condamner M. [R] [W] et Mme [Z] [W] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'ils occupent, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ;

Faute par M. [R] [W] et Mme [Z] [W] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] [W] et Mme [Z] [W] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 2 359,42 euros, avec intérêts au taux légal ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] [W] et Mme [Z] [W] à payer, en outre les sommes échues depuis le 28.07.2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir ;

Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 2.222,22 euros, et de la présente assignation pour le surplus ;

Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordée qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

Condamner in solidum M. [R] [W] et Mme [Z] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner in solidum M. [R] [W] et Mme [Z] [W] à payer la somme de 450,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum M. [R] [W] et Mme [Z] [W] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet ;

Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l'original de la décision ;

Enfin, rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 06 novembre 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 17 février 2026 et reçue au tribunal avant l’audience. Elle indique que M. [R] [W] perçoit une retraite à hauteur de 1 166 euros et a mis en place un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant depuis le mois de septembre 2025.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2026.

A cette audience, la SA 3F Notre Logis comparaît, représentée par son avocate. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 1 520,37 euros à la date du 15 mars 2026.

M. [R] [W] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 100 euros par mois, précisant qu’il respecte cet échéancier depuis six mois.

Le bailleur donne son accord pour l’octroi aux locataires de tels délais de paiement.

Mme [Z] [W], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 18 juin 2026 puis a été prorogée au 09 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Mme [Z] [W], non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 02 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 05 novembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 06 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 02 avril 2026.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat en cause est tacitement tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.

La SA 3F Notre Logis justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, fait signifier à M. [R] [W] et Mme [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2.222,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 26 mars 2026 produit par la SA 3F Notre Logis, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués par les locataires dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 15 juillet 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais prévues notamment à l’article 642 du code de procédure civile).

Sur les sommes dues :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

La SA 3F Notre Logis verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 26 novembre 2013 à effet au même jour ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 mai 2025 ;
- le décompte de la créance arrêté au 26 mars 2026, mois de février 2026 inclus (échéance de mars 2026 non incluse).

En l’occurrence, le décompte produit par la SA 3F Notre Logis fait ressortir une dette d’un montant de 1 823 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 26 mars 2026, mois de février 2026 inclus (échéance de mars 2026 non incluse).

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 302,63 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1 520,37 euros.

A l’audience, M. [R] [W] reconnaît le principe et le montant de cette dette.

Mme [Z] [W], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu à l’article 13 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [R] [W] et Mme [Z] [W] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 1 520,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 mars 2026, mois de février 2026 inclus (échéance de mars 2026 non incluse), avec intérêt légal à compter du 13 mai 2025, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [W] propose de s’acquitter de leur dette par mensualité de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA 3F Notre Logis est d’accord avec cet échéancier.

Il résulte du diagnostic social et financier que M. [R] [W] et Mme [Z] [W] perçoivent des revenus mensuels de 1 166 euros et qu’ils respectent un plan d’apurement mis en place depuis le 1er septembre 2025.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation des locataires, de la reprise des paiements, de la proposition de règlement formulée et de l’accord du bailleur sur ce point, M. [R] [W] et Mme [Z] [W] seront autorisés à s’acquitter de leur dette locative par mensualités successives d’un montant de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [R] [W] et Mme [Z] [W] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA 3F Notre Logis pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [R] [W] et Mme [Z] [W] seront alors solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges (logement et stationnement compris), tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à leur départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil.

La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [W] et Mme [Z] [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

Sur la demande au titre de la certification du présent jugement comme titre exécutoire européen.

La demande de certification du présent jugement comme titre exécutoire européen sera rejetée dans la mesure où il n’est pas démontré l’intérêt qu’il y aurait à le faire à ce stade.

PAR CES MOTIFS