TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10583

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10583 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z67R

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[H] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [G] [K], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [S], demeurant [Adresse 2]
assisté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2024, la société SA Vilogia a donné à bail à M. [H] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 371,09 euros, outre une provision sur charges de 203,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la société SA Vilogia a fait signifier à M. [H] [S] un commandement de payer la somme principale de 1 424,48 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la société SA Vilogia a fait assigner M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [H] [S] est occupant sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et des charges, Ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. [H] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner M. [H] [S] à lui payer la somme de 3 882,46 euros représentant les loyers et les charges impayés au jour de la résiliation du bail, Condamner M. [H] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner en outre M. [H] [S] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décisions, Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner M. [H] [S] à lui payer la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,Ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [G] [K], muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 6 371,83 euros, arrêtée au 19 mars 2026 et précise que le dernier paiement est intervenu en date du 3 novembre 2025. Elle souligne qu’un dossier de surendettement a été déposé la semaine dernière.Elle indique également qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements. Elle a été autorisée à proposer en cours de délibéré un éventuel accord quant au règlement de ladite dette.

M. [H] [S], assisté de son conseil, est titulaire d’un contrat à durée déterminé et perçoit un salaire de 1 550 euros. Il indique que ses difficultés sont liées à un accident du travail qui a entrainé une diminution de ses revenus. Il souligne être dans l’attente d’un prêt de son employeur qui pourra lui permettre d’apurer sa dette locative. Il précise avoir besoin de ce logement pour recevoir ses trois enfants en garde alternée. Il sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Par note en délibéré autorisée en date du 5 mai 2026, la société SA Vilogia a indiqué que M. [H] [S] a procédé à deux paiements de 500 euros chacun en date des 7 avril et 4 mai 2026 et qu’elle est d’accord avec l’octroi de délais de paiements par mensualités de 185 euros par mois payable le 5 de chaque mois. Elle expose que son accord implique le respect strict de l’échéancier.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail :
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 15 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 8 août 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [H] [S] le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 424,48 euros.

Cependant, ce commandement de payer vise un délai de six semaines alors que la clause prévue au contrat, et prévoyant la commune intention des parties, prévoit un délai de deux mois.

Dès lors, ce commandement de payer a nécessairement induit en erreur M. [H] [S] quant au délai imparti pour payer et n’a donc pu produire d’effet.

Dès lors, il conviendra de débouter la société SA Vilogia de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation :
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant d’un montant 6 678,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 comprise.
Force est de constater que ledit décompte comprend les frais de poursuite inclus dans les dépens, qu’il convient de déduire pour un montant de 488,98 euros.
Déduction de cette somme, la dette locative s’élève à la somme de 6 189,87 euros.
M. [H] [S], comparant, ne conteste pas sa dette locative.
Le montant de l'impayé représente plus de dix termes de loyer et charges impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Par voie de conséquence, il convient de condamner M. [H] [S] à payer à la société SA Vilogia, la somme de 6 189,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026 échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement.
Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l'article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

M. [H] [S] comparant, explique les causes de son arriéré de loyer. Il précise payer son loyer courant et être dans l’attente d’un prêt de son employeur pour solder sa dette. Il indique souhaiter rester dans le logement ce qui s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Son bailleur mentionne que ce dernier a déposé un dossier de surendettement la semaine précédant l’audience et que le dernier paiement du loyer est intervenu en date du 3 novembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre la production d’un accord quant au règlement de la dette locative.

Par note autorisée en date du 5 mai 2026, la société SA Vilogia a donné son accord pour un règlement de cette somme par mensualité de 185 euros par mois. Elle fait également valoir l'existence du paiement du loyer précédent la date d'audience.

Dès lors, compte tenu de cet accord, il y a lieu de dire que M. [H] [S] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [H] [S] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [H] [S] devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SA Vilogia du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant, à savoir la somme de 601,67 euros augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [H] [S] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS