TJ 69123, 23 juill. 2026, RG 25/02019

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02019 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3M5T
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ S.A.R.L. [H] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic la société C2L au nom commercial [Localité 2] REGIE,
dont le siège social est sis Société C2L ([Localité 2] REGIE) [Adresse 2] [Adresse 3]
représenté par Maître Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [H] [A],
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 03 Février 2026

XPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], est soumis au statut de la copropriété.

La SCI LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS 72 - PIL 72 (PIL 72) est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée dudit immeuble, qu'elle a donné à bail à la SARL [H] [A] par acte du 14 février 2023.

La SARL [H] [A] a procédé à des travaux d'envergure pour rénover et aménager le local commercial afin d'y exercer une activité d'enseignement de la méthode pilates.

Le 26 juillet 2023, considérant que certains de ces travaux portaient atteinte aux parties communes de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires a fait dresser un procès-verbal de constat.

Le 20 septembre 2023, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, convoquée à la demande de la SCI PIL 72, a rejeté les résolutions tendant à autoriser la SARL [H] [A] à réaliser différents travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Par courrier recommandé en date du 14 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires a mis la SCI PIL 72 en demeure de remettre les parties communes en état.

Le 19 décembre 2023 un procès-verbal de constat a été dressé concernant les désordres affectant les lots privatifs n° 10 et 11, constituant l'appartement des époux [N], situé au dessus du local commercial, tenant à un décollement des revêtements muraux, l'apparition de cloques sur les peintures, ainsi que de fissures.

Le 22 janvier 2024, la SARL TECH-O a procédé à une recherche de fuite concernant la présence d'humidité sur un mur du local poubelle, qu'elle a imputé à un phénomène de condensation consécutif aux rejets d'air froid du système de climatisation réversible en mode chauffage, installé par la SARL [H] [A] dans le local de la SCI PIL 72.

Une seconde mise en demeure a été adressée à la SCI PIL 72 le 14 février 2024.

Le bureau d'études structure [Localité 3], mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a établi un avis technique en date du 29 février 2024, concluant que les désordres constatés sur les éléments de second œuvre des lots n° 10 et 11 apparaissent être le résultat d'un mouvement du plancher bas, pouvant être imputable à des travaux récents ou à l'usure du temps.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2024 (RG 24/00850), le juge des référés du le Tribunal judiciaire de LYON a notamment, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à LYON (69002) :
condamné la SARL [H] [A] à procéder aux travaux de remise en état suivants :
enlèvement de la grille d'aération installée en façade et à la remise en état de celle-ci, ainsi qu'à la reprise des fissures apparues en façade ;
réinstallation de la bouche d'aération présente initialement sur la toiture-verrière du local du rez-de-chaussée ;
remise en état de la porte et de son encadrement, à droit dans le couloir principal à l'entrée ;

débouchage de l'évacuation obstruée par des gravats dans le local à vélo ;
ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 100,00 euros par jour de retard et par poste de travaux, pendant une durée de deux mois ;
réservé la liquidation de l'astreinte ;
ordonné une expertise judiciaire.

Cette ordonnance a été signifiée à la SARL [H] [A] par acte du 03 janvier 2025, laquelle n'a pas interjeté appel de la décision.

Le Syndicat des copropriétaires a fait dresser deux procès-verbaux de constat, les 19 février 2025 et 28 novembre 2025.

Par acte du 11 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait délivrer une sommation de faire à la SARL [H] [A].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé
la SARL [H] [A] ;
aux fins de liquidation de l'astreinte prononcée le 17 décembre 2024.

A l'audience du 03 février 2026, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
débouter la défenderesse de ses prétentions ;
liquider l'astreinte provisoire à la somme de 18 000,00 euros ;
condamner la SARL [H] [A] à lui payer la somme de 18 000,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
condamner la SARL [H] [A] à procéder, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard dans le délai de huit jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, aux travaux suivants :
remise en état de la façade sur laquelle la grille d'aération avait été installée et reprise des fissures apparues en façade ;
réinstallation de la bouche d'aération présente initialement sur la toiture-verrière du local du rez-de-chaussée ;
débouchage de l'évacuation obstruée par des gravats dans le local à vélo ;
condamner la SARL [H] [A] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de faire.

La SARL [H] [A], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :
réduire le montant de l'astreinte liquidée à un montant proche de zéro ;
débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte ;
débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
statuer ce que de droit sur les dépens ;
écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 11 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la liquidation d'astreinte

A. Sur le point de départ de l'astreinte

L'article R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose : « L'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. »

En l'espèce, l'astreinte aurait dû courir, selon les termes de l'ordonnance de référé, à compter du 04 février 2025.

Les parties ont toutefois convenu, selon courriels des 20 décembre 2024 et 24 janvier 2025, que l'astreinte ne courrait que « lorsque l'expert aura donné son aval pour que les travaux visés à l'ordonnance soient réalisés, il conviendra que ceux-ci interviennent sous le délai d'un mois tel que visé à la décision », ceci afin de lui permettre de procéder à des constatations.

La première réunion d'expertise a eu lieu le 12 mai 2025 marquant, ainsi que le reconnaît la défenderesse, le point de départ du délai d'un mois précédant de le cours de l'astreinte.

Par conséquent, l'astreinte a couru à compter du 13 juin 2025.

B. Sur l'inexécution de l'obligation assortie de l'astreinte

L'article 1353 du code civil énonce : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Il résulte de cet article que lorsqu'une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve qu'il a exécuté son obligation (Soc., 14 décembre 2005, 04-40.561 ; Civ. 1, 28 novembre 2007, 06-12.897 ; Civ. 2, 17 mars 2016, 15-13.122).

En l'espèce, l'astreinte a pris effet au 13 juin 2025 et a pu courir pendant un délai de deux mois, soit jusqu'au 13 août inclus.

La condamnation de la SARL [H] [A] assortie de l’astreinte porte sur la réalisation des travaux suivants :

enlèvement de la grille d'aération installée en façade et remise en état de celle-ci, ainsi que reprise des fissures apparues en façade : la facture de la SARL BENJAMIN RENOV, datée du 08 décembre 2025, démontre que la reconstitution du mur de façade n'a eu lieu que le 08 décembre 2025.
La photographie produite par la défenderesse en pièce n° 10, attestant du rebouchage de l'ouverture percée dans la façade pour la grille d'aération, date, au mieux, du 08 décembre 2025. Elle établit qu'à cette date, la façade n’avait pas été remise en état, ni les fissures qui l'affectent, et présentait toujours un aspect particulièrement disgracieux.

réinstallation de la bouche d'aération présente initialement sur la toiture-verrière du local du rez-de-chaussée : aucune pièce ne porte sur la réalisation effective de ces travaux.

remise en état de la porte et de son encadrement, à droite dans le couloir principal à l'entrée : le demandeur reconnaît, en page 4 de ses conclusions, que ces travaux avaient été réalisés avant la tenue de la première réunion d'expertise.

débouchage de l'évacuation obstruée par des gravats dans le local à vélo : la photographie produite par la défenderesse en pièce n° 10 n'est pas datée, de sorte qu'elle ne démontre pas avoir exécuté les travaux dont elle se prévaut au plus tard le 13 août 2025.

De surcroît, cette photographie ne permet pas de justifier que l'évacuation d'eau ménagée dans le sol du local vélo a été débouchée au delà des premiers centimètres à partir du sol, son obstruction était constatée au 25 novembre 2025.

La preuve est ainsi rapportée qu'à l'exception de la porte et de son encadrement, la défenderesse n'a pas exécuté l'injonction de remettre en état les parties communes de l'immeuble dans le délai qui lui avait été accordé par l'ordonnance de référé pour s'exécuter, ni avant l'expiration de l'astreinte, en dépit de l'accord des parties pour en reporter le point de départ de plus de trois mois.

Par conséquent, il conviendra de liquider l'astreinte pour trois des quatre postes de travaux, sur l'intégralité de la période de deux mois.

C. Sur la liquidation de l'astreinte

L'article L. 131-4, alinéas 1 et 3, du code des procédures civiles d'exécution, dispose : « Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. […]
L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. »

Il résulte de cet article que le comportement du débiteur de l'obligation dont l'exécution est assortie d'une astreinte doit s'apprécier à compter du prononcé de la décision fixant l'injonction (Civ. 2, 9 janvier 2014, 12-25.297 ; Civ. 2, 17 mars 2016, 15-13.122).
Par ailleurs, le juge qui statue sur la liquidation d'une astreinte provisoire doit, lorsque la demande lui en est faite, apprécier, de manière concrète, le caractère proportionné de l'atteinte portée au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit, c'est à dire s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l'astreinte et l'enjeu du litige (Civ. 2, 20 janvier 2022, 19-22.435 ; Civ 2, 20 janvier 2022, 19-23.721 ; Civ 2, 20 janvier 2022, 20-15.261 ; Civ. 2, 9 novembre 2023, 21-25.582).

L'appréciation de la proportionnalité relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 20 avril 2023, 21-22.960).

En l'espèce, chaque poste de travaux étant assorti d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, il est nécessaire d'examiner les difficultés rencontrées pour exécuter chacun d'eux :

enlèvement de la grille d'aération installée en façade et remise en état de celle-ci, ainsi que reprise des fissures apparues en façade : la SARL [H] [A] ne fait état d'aucune démarche de nature à permettre la réalisation de ces travaux entre le 17 décembre 2024, date de sa condamnation, et l'obtention du devis de la SARL BENJAMIN RENOV en date du 27 mai 2025. Elle précise qu'elle n'y aurait pas donné suite en raison de son montant de 51 000,00 euros.

Toutefois, ce devis ne porte pas sur les travaux objet de la condamnation, mais sur la création d'une nouvelle installation de chauffage et climatisation au sein du local commercial.

De plus, les travaux de reconstitution de la façade par des parpaings et enduisage, pour obstruer l'ouverture pratiquée afin d'installer la grille d'aération du groupe extérieur, a fait l'objet d'une facture de 750,00 euros HT de la SARL BENJAMIN RENOV, en date du 08 décembre 2025.

Ainsi, le montant du devis du 27 mai 2025, qui ne porte pas sur des travaux nécessaires à l'exécution de l'injonction assortie de l'astreinte, ne saurait constituer une difficulté d'exécution permettant de modérer le montant de l’astreinte liquidée.

La SARL [H] [A] ne produit pas d'autre devis relatif aux travaux de remise en état de la façade, en ce compris la reprise des fissures, témoignant de ce qu'elle n'en a pas fait établir, et se contente de verser aux débat un devis de l'EURL MSP, comprenant des travaux de mise en peinture de l'arrière cour pour 1 200,00 euros HT.

Partant, le montant cumulé de ces travaux ne présente aucun obstacle à l'exécution de la condamnation.

En outre, il ressort de la facture de la SARL BENJAMIN RENOV que son devis n'a été émis que le 04 décembre 2025, soit bien après l'expiration du délai pendant lequel a couru l'astreinte, même en tenant compte du report amiable de son point de départ de trois mois.

Le délai de quatre jours écoulé entre la date du devis et celle de l'émission de la facture démontre incontestablement que celui d'un mois, à compter de la signification de l'ordonnance de référé, était suffisant pour lui permettre d'exécuter l'injonction judiciaire qui lui était faite, la peinture de quelques mètres carrés de mur ne représentant que quelques heures de travail.
Cependant, la SARL [H] [A] a fait le choix délibéré de retarder le plus possible les travaux, de nature à rendre inopérante l'installation de chauffage et climatisation de sa salle de sport et à nuire à son confort d'utilisation, afin de privilégier la satisfaction de la clientèle et ses propres profits. Seule son assignation en liquidation d'astreinte l'a contrainte à s'exécuter, étant observé que son activité n'aurait sans doute jamais pu débuter si elle n'avait pas réalisé, en violation de l'article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, les travaux dont la remise en état a fait l'objet de la condamnation sous astreinte.

Dès lors, le comportement de la défenderesse et l'absence d'obstacle sérieux commandent de liquider l'astreinte sur la totalité de la période de deux mois, au taux fixé dans l'ordonnance de référé.

réinstallation de la bouche d'aération présente initialement sur la toiture-verrière du local du rez-de-chaussée : la défenderesse ne produit aucune pièce, devis, facture ou simple photographie portant sur l'exécution de ces travaux, ni n'allègue de difficulté quelconque à les faire réaliser.

Le procès-verbal de constat dressé le 25 novembre 2025 démontre que la bouche d'aération n'avait pas été réinstallée sur la verrière à cette date.

Dès lors, le comportement de la défenderesse et l'absence d'obstacle sérieux commandent de liquider l'astreinte sur la totalité de la période de deux mois, au taux fixé dans l'ordonnance de référé.

débouchage de l'évacuation obstruée par des gravats dans le local à vélo : la photographie produite par la défenderesse en pièce n° 10 n'est pas datée, de sorte qu'elle ne démontre pas avoir exécuté les travaux dont elle se prévaut au plus tard le 13 août 2025.

Le procès-verbal de constat dressé le 25 novembre 2025 expose que « à ce jour je constate que l'évacuation est toujours obstruée », confirmant que l'astreinte a couru pendant la totalité de sa durée de deux mois.

La facture de l'EURL MSP produite par la défenderesse, datée du 12 janvier 2026, mentionne un prix de 250,00 HT pour les travaux de débouchage.

Dès lors, le comportement de la défenderesse et l'absence d'obstacle sérieux commandent de liquider l'astreinte sur la totalité de la période de deux mois, au taux fixé dans l'ordonnance de référé.

De manière générale, la SARL [H] [A] argue de l'inertie des entreprises, dont elle ne rapporte toutefois pas la preuve, quand son propre manque de diligence est certain.
Enfin, la défenderesse affirme que le montant auquel l'astreinte serait ainsi liquidée, soit 18 600,00 euros (100 * 62 * 3 = 18 600) ramené à 18 000,00 euros conformément à la demande, serait disproportionné, aux motifs qu'elle aurait cessé d'utiliser le système de chauffage et climatisation au mois de mars 2025, que la bouche d'évacuation du local vélo « ne [sert] à rien » et que l'absence de remise en état de la toiture-verrière ne causerait « aucune gène aux habitants de l'immeuble ».
Au cas présent, l'enjeu du litige est de remédier aux violations, par la défenderesse, des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et aux nuisances causées par les travaux litigieux, dont elle tire profit et qu'elle a eu intérêt à maintenir en l'état en dépit de sa condamnation.

Elle ne produit aucune pièce comptable qui permettrait d'apprécier l'étendue de son patrimoine et de son résultat d'exploitation, si bien que l'atteinte portée à son droit de propriété ne peut être appréciée dans sa globalité.

De plus, les travaux réalisés touchent aux parties communes de l'immeuble et portent donc atteinte à la propriété indivise des copropriétaires, répondant ainsi à l'atteinte portée au patrimoine de la défenderesse par la liquidation de l'astreinte.

En outre, contrairement à ce qu'écrit la défenderesse, son installation de chauffage et climatisation n'a pas été arrêtée au mois de mars 2025 puisqu'il a été constaté, par commissaire de justice, qu’elle était en fonctionnement le 25 novembre 2025. L'officier public a relevé qu'elle émettait « un bruit continu » et qu'elle est, au moins pour partie, à l'origine d'un phénomène anormal de condensation dans les parties communes au rez-de-chaussée de l'immeuble, que la défenderesse n'a pas hésité à entretenir dans son propre intérêt.

S'y ajoutent celles esthétiques découlant de la présence de grilles sur la façade sur cour de l'immeuble et de la pose grossière de plaques de paxalu sur la toiture-verrière.

Enfin, il a été démontré, au moyen des pièces produites par la défenderesse, que la réalisation des travaux de remise en état des parties communes, auxquels elle a été condamnée, ne représentait qu'un faible coût et ne nécessitait qu'un bref délai, de sorte qu'il lui était aisé d'y faire procéder, sans obstacle économique ou technique.

Elle a toutefois choisi d'en retarder la réalisation afin de tirer profit de l'exploitation du local pris à bail, faisant primer son intérêt personnel sur celui des copropriétaires et occupants, qui ont subi des nuisances sonores et visuelles.

Il s'ensuit qu'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant maximal de liquidation de l'astreinte provisoire et l'enjeu du litige, ce que corrobore la décision de la SARL [H] [A] de ne pas réaliser les travaux, en dépit de leur faible coût, dès lors qu'ils auraient restreint son activité économique, manifestement plus profitable que l'exécution de la décision de justice dont elle n'avait pas fait appel.

Par conséquent, il conviendra de liquider l'astreinte provisoire à hauteur de 18 000,00 euros pour la période du 13 juin au 13 août 2025 inclus, et de condamner la SARL [H] [A] à la payer au Syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

D. Sur l'inexécution de l'obligation assortie de l'astreinte

En application de l'article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. »

En l'espèce, les pièces produites par la SARL [H] [A], qui se limitent pour certaines à des devis, ne permettent pas de constater qu'elle a fait exécuter les travaux objet de sa condamnation du 17 décembre 2024, ni que ces travaux soient conformes à ladite condamnation, en dépit de l'écoulement d'un délai de plus d'un an à la date l'audience, du cours d'une première astreinte provisoire et de la demande en liquidation afférente.

Par conséquent, il conviendra d'assortir la condamnation de la SARL [H] [A] à procéder aux travaux de remise en état suivants :
remise en état de la façade sur laquelle était installée la grille d'aération du bloc extérieur de l'installation de climatisation et chauffage et reprise des fissures apparues en façade ;
réinstallation de la bouche d'aération présente initialement sur la toiture-verrière du local du rez-de-chaussée ;
débouchage de l'évacuation obstruée par des gravats dans le local à vélo ;
d'une astreinte provisoire d'un montant de 100,00 euros par jour de retard et par poste de travaux, pendant une durée de deux mois, à partir de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SARL [H] [A] sera condamnée aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais de la sommation de faire, acte dépourvu de toute utilité.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, la SARL [H] [A], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2 500,00 euros au demandeur.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS