TJ 75056, 24 juill. 2026, RG 26/00150

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Magali DELATTRE ; S.A.R.L. [W]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00150 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZGV

N° MINUTE : 7-2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 24 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS COJEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDERESSE
S.A.R.L. [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2026 prorogée au 24 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00150 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZGV

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [W] est propriétaire du des lots n°29, 30 et 31 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 22 BI n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 235/101987ème , 220/101987ème, et 205/101987ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société COJEST en exercice, a assigné la SARL [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2779,49 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, sur la somme de 2065,20 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus,
- 96 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2500 euros de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 127,08 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 mai 2026, a renoncé à sa demande formée au titre des frais de recouvrement, et a maintenu sa demande formée au titre des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SARL [W] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 29, 30 et 31, indiquant la répartition des tantièmes et établissant la qualité de copropriétaire de la SARL [W],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2023 au 1 avril 2026,
- l'historique du compte du 1 juillet 2023 au 13 novembre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 2868,49 euros (en ce inclus 96 euros de frais),
- l'historique du compte du 1 juillet 2023 au 1 avril 2026 faisant état d'un solde débiteur de 127,08 euros (en ce inclus 274 euros de frais),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2023, 22 mai 2024, 6 mai 2025 et comportant :
o approbation des comptes des exercices 2022, 2023, 2024
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024, 2025, 2026
o vote des travaux ou opérations suivantes : curage préventif des colonnes, reprise de l'étanchéité d'un balcon, sondage de la poutrelle dans la façade de la courette, remplacement des fenêtres de la loge, mise en conformité du réseau électrique, condamnation du vide ordures,
- la mise en demeure de payer la somme de 2065,20 euros adressée à la SARL [W] le 14 mars 2025 (pli avisé et non réclamé),
- le contrat de syndic,
- les factures de frais de gestion.

Il convient de relever qu'il résulte de l'historique de compte actualisé au 5 mai 2026 que les causes de l’assignation (charges de copropriété et frais de recouvrement) ont été intégralement réglées le 8 avril 2026, un versement de 642,32 euros ayant été effectué le 5 décembre 2025, et un versement 2533,25 euros ayant été effectué le 8 avril 2026, la somme totale de 3175,57 euros ayant ainsi été réglée par la défenderesse.

La somme de 127,08 euros restante correspond à un solde restant du au titre d'appels de charges postérieurs à l'assignation. En l'absence de signification de nouvelles demandes portant sur les dits appels, la demande, qui n’a pas été formée de façon contradictoire, sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Compte-tenu du rejet des demandes formées au titre des charges de copropriété et des dommages-intérêts, la demande de capitalisation est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui n'a réglé son arriéré de charges que postérieurement à la délivrance de l'assignation, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,