TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 25/10730

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Karl SKOG

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10730 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMKU

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [E],
[Adresse 1]
représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U] [J],
[Adresse 2]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10730 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMKU

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 janvier 2025, Monsieur [D] [E] a donné à bail à Monsieur [I] [J] un appartement à usage d’habitation, en l’espèce un studio meublé, situé au [Adresse 3], RDC, LOT n°2, pour un loyer mensuel de 764,11 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 837,08 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, Monsieur [D] [E] a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur;
- ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- condamner Monsieur [I] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 septembre 2025, soit la somme de 2 142,07 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi;
- condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l'audience du 13 février 2026, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [D] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 3 494,59 euros, selon décompte en date du 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. En l’absence d’instruction du bailleur, le conseil de ce dernier s’en est rapporté quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Monsieur [I] [J], représenté par son conseil, a reconnu le principe de la dette, mais a contesté son montant exposant que le décompte comportait des frais d’un montant de 424,22 euros et que la dette s’élevait à 3 070,37 euros. Il ajoute qu’il a versé la somme de 800 euros le 21 mai 2026 en espèces, et que la créance locative est réduite à la somme de 2 270,37 euros.
Il a également demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement.
Sur la situation financière, il souligne qu’il est actuellement en recherche d’emploi, inscrit à FRANCE TRAVAIL et perçoit la somme de 61 euros net par jour. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels entre 35 à 60 euros par mois.
Il sollicite d’être exonéré des dépens et des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025, pour la somme en principal de 837,08 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [D] [E] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [J] reste lui devoir la somme de 3 494,59 euros à la date du 12 mai 2026 (en ce inclus 424,22 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Monsieur [I] [J] ne conteste pas le principe de la dette, mais en conteste le montant ce dernier prenant en compte des frais de poursuite.
Il expose par ailleurs avoir règlé 800 euros en espèces la veille de l’audience.
Le décompte actualisé en date du 22 mai 2026 produit par note en délibéré par RPVA confirme le versement en espèces du locataire.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 270,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 837,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] [J] sera également condamné au paiement à compter du 12 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu du dernier versement en espèces la veille de l’audience de la quasi intégralité du loyer, et de l’absence d’opposition du bailleur, Monsieur [I] [J] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Toutefois, faute pour Monsieur [I] [J] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS