TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 26/50915

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/50915 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXST

N° : 1

Assignation du :
03 Février 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 juillet 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JERTHI, Société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Hugo NAUCHE, avocat au barreau de PARIS - #C1364

DEFENDERESSE

S.A.S. LE CHEVAL NOIR
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS - #E1026

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte authentique du 31 mars 2005, la SCI Jerthi a donné à bail commercial à la société Le cheval noir des locaux situés à l'angle du [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 10ème arrondissement (75010), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005.

Ce bail a été renouvelé une première fois par acte sous seing privé du 29 avril 2015 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel de 43 341, 51 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et à terme échu, et une seconde fois par acte authentique du 31 mars 2023 tel que rectifié par acte authentique du 28 juin 2023, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 51 220, 13 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Jerthi a fait délivrer à la société Le cheval noir, par acte du 5 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 23 806, 40 euros au titre de l'arriéré locatif.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Jerthi a, par acte en date du 3 février 2026, fait assigner la société Le cheval noir devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Cette affaire, appelée, pour la première fois, à l'audience du 7 avril 2026, a fait l'objet de plusieurs renvois, avec injonction pour les parties d'assister à un rendez-vous d'information sur la conciliation.

La conciliation n'ayant pas abouti, elle a été plaidée à l'audience du 23 juin 2026.

Dans ses conclusions n°4 déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Jerthi a demandé au juge des référés de :

o Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial;
o Dire que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ;
o Condamner la société LE CHEVAL NOIR à payer la société SCI JERTHI la somme de 65.467,60 € au titre des loyers et charges impayés, au 23 juin 2026, loyer et charges de juin 2026 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ;
o Condamner la société LE CHEVAL NOIR à payer la société SCI JERTHI la somme de 6.546.76 € à titre d'indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire et correspondant à une majoration de 10 % des sommes dues ;

En conséquence,
o Ordonner l'expulsion pure et simple de la société LE CHEVAL NOIR et de tout biens et tout occupant de son chef des locaux sur la commune de [Localité 4], à l'angle des [Adresse 6], et assortir l'obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
o Juger que l'huissier requis à l'effet de l'expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d'un serrurier le cas échéant ;
o Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira à la société SCI JERTHI aux frais avancés de la société LE CHEVAL NOIR ;
o Condamner la société LE CHEVAL NOIR au paiement à la société SCI JERTHI d'une occupation mensuelle égale à 110 % du loyer courant à la date du constat de l'acquisition de la clause résolutoire soit 6.546.76 € (5.951,60 × 1,1), conformément aux stipulations de la clause résolutoire et ce, de l'acquisition de cette clause à la parfaite libération des lieux ;
o Condamner la société LE CHEVAL NOIR au paiement d'une somme de 8.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle a oralement précisé s'opposer à l'octroi des délais sollicités, dès lors que la société Le cheval noir n'a procédé à aucun règlement depuis le mois de septembre 2025, qu'elle est une société civile immobilière familiale et qu'elle doit faire face à des charges importantes à la suite du vote par la copropriété de travaux de toitures.

La société Le cheval noir, représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement de 24 mois et un délai de six mois pour quitter les lieux, expliquant rencontrer des difficultés financières depuis le mois d'août 2025, ne pas avoir réussi à obtenir le prêt sollicité auprès de Cetelem et avoir signé un mandat exclusif de vente du fonds de commerce.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et à la note de l'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas d'interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 décembre 2025 par la SCI Jerthi à la société Le cheval noir pour avoir paiement de la somme au principal de 23 806, 40 euros titre de l'arriéré locatif.

Il ressort du décompte arrêté au 23 juin 2026 intégré dans les conclusions de la demanderesse que la société Le cheval noir n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, ce qui n'est, au demeurant, pas contesté par cette dernière.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont, en conséquence, trouvées réunies à la date du 5 janvier 2026.

La société Le cheval noir sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, elle ne justifie pas de sa situation financière et, par voie de conséquence, de sa capacité à régler l'arriéré locatif, outre les charges et loyers courants.

Or, depuis la délivrance du commandement de payer, elle n'a réglé aucune somme, le dernier paiement qu'elle a effectué remontant au mois de septembre 2025.

Or, le seul fait que la société Le cheval noir ait donné un mandat à une agence immobilière afin qu'il soit procédé à la cession de son fonds de commerce le 11 juin 2026 est insuffisant à justifier qu'il lui soit octroyé des délais de paiement.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer qui seront, en conséquence, rejetées.

La société Le cheval noir sollicite, enfin, un délai de six mois afin de quitter les lieux sans toutefois préciser sur quel fondement elle formule une telle demande.

Si l'article L. 412-3, alinéas 1 et 2, du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, cette disposition n'est pas applicable aux locaux commerciaux.

La demande de la société Le cheval noir pour quitter les lieux sera, en conséquence, également rejetée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI Jerthi tendant à ce qu'il soit constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 5 janvier 2026 et que le bail est résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n'est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte et ce d'autant que le concours de la force publique permet déjà d'assurer l'exécution de la décision. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SCI Jerthi sollicite une indemnité d'occupation égale à 110 % du loyer courant, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la SCI Jerthi sollicite la condamnation de la société Le cheval noir à lui régler la somme de 65 467, 60 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 23 juin 2026.

La société Le cheval noir ne conteste pas devoir cette somme au titre du contrat de bail.

Dès lors, cette dernière sera condamnée, par provision, à payer à la SCI Jerthi la somme non sérieusement contestable de 65 467, 60 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 23 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 29 758 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI Jerthi sollicite également la condamnation de la société Le cheval noir à lui verser, par provision, la somme de 6 546, 76 euros au titre de l'indemnité forfaitaire.

Elle demande, en conséquence, l'application d'une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Le cheval noir, partie perdante, sera, en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la SCI Jerthi une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros afin d'indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer.

PAR CES MOTIFS