TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 26/53043

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/53043 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCSW2

N° : 3

Assignation du :
21 Avril 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 juillet 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (CEPI), Société Civile Immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS - #D0172

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAMS (AU [Localité 3] D’ACACIA)
[Adresse 2]
[Localité 2]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 août 1998, la SCI [C] a consenti à Mme [J], agissant au nom d'une société en cours de constitution dénommée Mams, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème (75008).

Le 2 avril 2001, un avenant a été régularisé entre la SCI [C] et la société Mams portant sur la location des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 225 000 francs (34 301, 03 euros).

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2001, la société Compagnie européenne de placements immobiliers (ci-après, CEPI) a donné à bail commercial à la société Mams, des locaux situés [Adresse 4] à Paris 8ème arrondissement (75008), plus précisément un local situé au sous-sol de l'immeuble correspondant au lot n°46 qui ne comporte pas de séparation matérielle avec la partie du sous-sol donnée à bail à la société Mams par la SCI [C], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1998, moyennant un loyer annuel de 15 000 francs (2 286, 73 euros) hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] a, par acte en date du 30 juillet 2024, fait délivrer à la société Mams un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 24 634, 70 euros au titre de la dette locative échue à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI [C] a, par acte du 4 octobre 2024, fait assigner la société Mams devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la SCI [C] à la société Mams et ordonné l'expulsion de la société Mams des locaux.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CEPI a, par acte en date du 22 juillet 2025, fait délivrer à la société Mams un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 287, 83 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 18 juillet 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société CEPI a, par acte du 21 avril 2026, fait assigner la société Mams devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce :

- CONSTATER l'acquisition, depuis le 23 août 2025, au profit de la SCI CEPI, de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 2 avril 2001 ;

Y faisant droit :
- ORDONNER l'expulsion de la société MAMS, ainsi que de tous occupant de son chef, du local loué consistant dans le lot n°46 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;
- ORDONNER la séquestration des biens de la locataire garnissant les lieux dans tel garde- meubles qu'il plaira à la SCI CEPI, aux frais, risques et périls de la société MAMS, et en garantie des indemnités locatives restant dues ;
- CONDAMNER la société MAMS à payer à la SCI CEPI, à titre de provision, la somme de 5 320,68 €, selon décompte arrêté au 7 avril 2026, loyer et charges du 2ème trimestre 2026 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 22 juillet 2025, et ce, jusqu'à complet paiement ;
- CONDAMNER la société MAMS à payer à la SCI CEPI une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxes, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux;
- ORDONNER que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI CEPI, à titre de clause pénale ;

En toute hypothèse :
- CONDAMNER la société MAMS à régler à la SCI CEPI la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société MAMS aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025, d'un montant de 155,96 €.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l'audience qui s'est tenue le 23 juin 2026, la société CEPI a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Mams n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et à la note de l'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026. La société CEPI a été invitée à transmettre en cours de délibéré un timbre fiscal, ce qu'elle a fait le 23 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 22 juillet 2025 par la société CEPI à la société Mams pour avoir paiement de la somme de 3 287, 83 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 18 juillet 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 7 avril 2026 produit par la société CEPI que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 août 2025 et le bail s'est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation due au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, conformément à la demande en ce sens de la société CEPI.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la société CEPI sollicite la condamnation de la société Mams à lui régler la somme de 5 320, 68 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 7 avril 2026 et au 22 juin 2026 versés que cette somme est due par la société Mams.

Dès lors, cette dernière sera condamnée, par provision, à payer à la société CEPI la somme non sérieusement contestable de 5 320, 68 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 7 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3 287, 83 euros et à compter de la délivrance de l'assignation sur le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société CEPI sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Mams, partie perdante, sera, en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société CEPI une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 1 000 euros afin d'indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer.

PAR CES MOTIFS