TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 26/00223

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [T] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00223 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXW5

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 30 juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],
[Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X],
[Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00223 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXW5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2015, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Q] [A] et Mme [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 744,75 euros et d’une provision pour charges de 165 euros.

M. [D] [Q] [A] à donné congé le 03 juin 2020 et a quitté les lieux.
Mme [X] reste seule titulaire du bail.

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a également donné à bail à Mme [T] [X] par contrat en date du 12 août 2024 un emplacement de stationnement au [Adresse 4] à [Localité 2]. Le contrat de bail a été égaré.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.373,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [X] le 9 juillet 2025.

Par assignation du 26 novembre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 26 février 2015, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 12 août 2024, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4.523,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 03 février 2026 et un renvoi a été ordonné.
À l'audience de renvoi du 11 mai 2026, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2026, s'élève désormais à 8.481,45 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Malgré le versement d’acomptes de montants irréguliers (entre 50 et 180 euros) et largement inférieurs au loyer courant, elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Mme [T] [X] expose qu’elle est séparée de son conjoint et vit seule dans l’appartement. Ses revenus se limitent à 600 euros par mois. Elle dit qu’un dossier FSL relogement a été accepté moyennant une contribution de 180 euros par mois. Un accord a été pris avec la RIVP, ce qui est ignoré du conseil de la bailleresse.
En tout état de cause, Mme [X] entend quitter les lieux pour trouver un logement plus modeste dans l’attente, souhaite se maintenir dans les lieux moyennant le versement de la somme de 180 euros.
Mme [T] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [T] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation des baux

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail du 26 février 2015

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.373,60 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [T] [X] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. La preuve de l’existence d’un dossier FSL et de son état d’avancement n’est pas rapporté, de même qu’un accord qui aurait été convenu avec la RIVP, lequel est ignoré du conseil de la bailleresse.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Mme [T] [X] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.
Une demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas recevable.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur la résiliation du bail du 12 août 2024

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’inexécution suffisamment grave des obligations du débiteur.

En l’espèce, le bail écrit relatif à l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 2] a été égaré et n’a pu être produit aux débats.

Toutefois, les avis d’échéance versés aux débats mentionnent de manière constante un contrat distinct relatif à cet emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel de 80 euros, dont les échéances ont été régulièrement appelées. Ces éléments établissent suffisamment l’existence d’un contrat de location portant sur cet emplacement, dont l’exécution n’est d’ailleurs pas sérieusement contestée par Mme [X].

Il ressort également des pièces produites que les loyers afférents à cet emplacement sont demeurés impayés malgré plusieurs relances amiables, puis la délivrance d’un commandement de payer en date du 8 juillet 2025, demeuré infructueux.

Ces manquements, persistants et répétés, caractérisent une inexécution suffisamment grave des obligations essentielles du locataire pour justifier la résiliation judiciaire du contrat.

En outre, il est constant que cet emplacement de stationnement constitue l’accessoire du bail d’habitation, lequel a été résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 9 septembre 2025. Dans un souci de cohérence juridique entre les deux contrats, il convient de fixer la prise d’effet de la résiliation judiciaire du bail de stationnement à cette même date.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 2], avec effet au 9 septembre 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2026, Mme [T] [X] lui devait pour la location du logement et pour l’emplacement de stationnement, la somme de 8.481,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [T] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 2.373,60 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.150,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges pour le logement et pour l’emplacement de stationnement de véhicule qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,