TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 26/53897

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53897 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCTY3

N° : 7

Assignation du :
20 Mai 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 juillet 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. CO & CO, Société Civile Immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS - #P0058

DEFENDERESSE

La société LE POINÇONNEUR DU 20ÈME, société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent IBARA, avocat au barreau de PARIS - #C2068

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2014, la SCI [S], aux droits de laquelle vient la SCI Co & Co, a donné à bail commercial à la société Des poinçonneurs des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à Paris 20ème arrondissement (75020), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 000 euros, payable trimestriellement et à terme échu.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé par la société Des poinçonneurs à la société Le Poinçonneur du 20ème, par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Co & Co a, par acte du 22 janvier 2025, fait délivrer à la société Le Poinçonneur du 20ème un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 12 272, 37 euros au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Co & Co a, par acte en date du 2 avril 2025, fait assigner la société Le poinçonneur du 20ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Le poinçonneur du 20ème et l'a condamnée à payer à la SCI Co & Co, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation ainsi que la somme de 12 405, 12 euros au titre de l'arriéré locatif.

La société Le poinçonneur du 20ème a interjeté appel de cette ordonnance.

Suivant protocole d'accord signé le 17 septembre 2025, en raison du paiement de l'intégralité du solde de l'arriéré locatif, la SCI Co & Co a accepté de renoncer à l'exécution de l'ordonnance de référé du 12 juin 2025 et à l'expulsion de la société Le poinçonneur du 20ème et cette dernière a accepté de se désister de ses procédures actuellement pendantes devant la cour d'appel de Paris et devant son premier président.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCI Co & Co a, par acte en date du 23 mars 2026, fait délivrer à la société Le Poinçonneur du 20ème un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 15 375, 36 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 mars 2026.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Co & Co a, par acte en date du 20 mai 2026, fait assigner la société Le poinçonneur du 20ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce en suite du commandement de payer en date du 22 janvier 2025.

En conséquence :
- DIRE & JUGER que le bail est résilié de plein droit,
- ORDONNER l'expulsion de la société LE POINÇONNEUR DU 20EME des locaux situés à [Adresse 4], et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de l'ordonnance à intervenir ; ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,
- AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- CONDAMNER la société LE POINÇONNEUR DU 20EME à payer à la SCI CO & CO la somme de 24 554,14 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer,
- CONDAMNER la société LE POINÇONNEUR DU 20EME à payer à la SCI CO & CO une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer appelé à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- DIRE & JUGER que le dépôt de garantie d'un montant de 6.000,00 € restera acquis à la SCI CO & CO,
- CONDAMNER la société LE POINÇONNEUR DU 20EME à payer à la SCI CO & CO la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société LE POINÇONNEUR DU 20EME aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer,
- ORDONNER que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la Minute.

Cette assignation a été dénoncée à la Société générale, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte en date du 22 mai 2026.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 4 juin 2026.

Lors de cette audience, la SCI Co & Co, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance, précisant que l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 29 045, 06 euros. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, s'agissant de la seconde procédure qu'elle introduit.

Par conclusions déposées à l'audience et oralement soutenues par son conseil, la société Le Poinçonneur du 20ème a demandé au juge des référés de lui accorder un délai de paiement à raison de 1 210, 24 euros pendant vingt-quatre mois, loyers en cours en sus, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de déduire au jour de l'audience, la somme qui sera versée par la société Le poinçonneur du 20ème et de dire que le commandement sera nul et de nul effet à compter du règlement de la dernière échéance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées et soutenues par les parties et à la note de l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 23 mars 2026 par la SCI Co & Co à la société Le poinçonneur du 20ème pour avoir paiement de la somme de 15 375, 36 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 mars 2026.

La lecture du décompte produit arrêté au 22 juin 2026 permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, ce qui n'est au demeurant pas contesté par la société Le poinçonneur du 20ème.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies à la date du 23 avril 2026.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la SCI Co & Co sollicite la condamnation de la société Le poinçonneur du 20ème au paiement de la somme de 29 045, 26 euros au titre des loyers et charges arrêté au 22 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 22 juin 2026 que cette somme est due par la société Le poinçonneur du 20ème.

Si la société Le poinçonneur du 20ème explique avoir effectué un virement d'un montant de 1 210, 24 euros, cette preuve ne saurait résulter de sa pièce n°5 dès lors que l'expéditeur du courriel n'apparaît pas et que s'il est indiqué dans cette pièce que le télépaiement pour un montant de 1 210, 24 euros du 22 juin 2026 a bien été enregistré, elle ne permet pas de s'assurer que cette somme a effectivement été débitée du compte de la société Le poinçonneur du 20ème et crédité sur le compte de la SCI Co & Co.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 29 045, 26 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 22 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15 375, 13 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 9 178, 78 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En vertu de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société Le poinçonneur du 20ème ne verse, à l'appui de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, aucune pièce permettant de justifier de sa situation financière et, par voie de conséquence, de sa capacité à régler l'arriéré locatif, outre les charges et loyers courants.

Or, depuis la délivrance du commandement de payer, elle a, au mieux, réglé la somme de 1 210, 24 euros le 22 juin 2026. Le dernier paiement qu'elle a effectué dont le crédit apparaît sur le décompte actualisé au 22 juin 2026 remonte au 21 janvier 2026.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer qui seront, ainsi, rejetées.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la société Co & Co tendant à ce qu'il soit constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 23 avril 2026 et que le bail est résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions relatives à l'indemnité d'occupation et au dépôt de garantie

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation due par la société Le poinçonneur du 20ème depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de la société Co & Co.

o Sur la demande relative au dépôt de garantie

La société Co & Co sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

La société Le poinçonneur du 20ème, partie perdante, sera, en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Co & Co une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros afin d'indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer.

Il sera, enfin, rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS