TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 26/02307

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02307 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWUC

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [U] [Z] [D], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02307 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWUC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2020, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à [U] [Z] [D] sur des locaux, appartement et cave, situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 709,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.325,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.585,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [U] [Z] [D] le 29 octobre 2025.

Par assignation du 29 janvier 2026, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de [U] [Z] [D], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5.823,94 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées à l'acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2026. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 mai 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mai 2026, s'élève désormais à la somme de 10.994,74 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus. L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [Z] [D] a comparu, accompagnée de son conjoint, non titulaire du bail, et a sollicité des délais de paiement en proposant de régler la somme de 2.500 euros à partir de juin. Elle a expliqué que son salaire était insuffisant pour régler le loyer, élevé. Son conjoint a indiqué qu'il règlerait les sommes pour son compte et qu'une demande d'établissement d'un nouveau bail incluant son nom également était en cours de traitement par le bailleur social.

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant [U] [Z] [D].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.585,28 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En l'absence de justification par [U] [Z] [D] ou par son conjoint de leurs situations financière et professionnelle permettant de régler les mensualités du bail, il ne sera pas fait droit aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, [U] [Z] [D] lui devait la somme de 10.828,43 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus, soustraction faite du coût du commandement de payer du 20 septembre 2024, non utile pour la présente procédure.

[U] [Z] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 sur la somme de 3.585,28 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5.823,94 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.292,70 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 29 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[U] [Z] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2025 et celui de l'assignation du 29 janvier 2026, mais ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024, non utile pour la présente procédure.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,