TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/02052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2026
à Me BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 juillet 2026
à Me BORIE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02052 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6IZN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [N] épouse [M]
née le 26 Août 1958 à [Localité 1]
domiciliée : chez CABINET LAUGIER-FINE - administrateur de biens, [Adresse 1]
représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L]
né le 05 Mars 1986 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2026-000698 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [R] [B] [K]
né le 03 Mai 1986 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, Mme [Y] [N] épouse [M] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 930 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [R] [B] [K].

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 822,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 19 décembre 2024.

Par assignations du 2 avril 2025, Mme [Y] [N] épouse [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [L] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [R] [B] [K] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 086,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 28 mai 2026, Mme [Y] [N] épouse [M] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 avril 2026, s'élève désormais à 12 680,84 euros. Mme [Y] [N] épouse [M] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [L] sollicite à titre principal une demande de sursis à statuer dans l’attente de réalisation d’un diagnostic social et financier ; à titre subsidiaire l’irrecevabilité tenant d’une part au défaut de qualité à agir et d’autre part au défaut de notification du commandement de payer à la CCAPEX ; à titre plus subsidiaire la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de sursis à statuer

M. [L] sollicite le sursis à statuer au motif qu'aucun diagnostic social et financier ne lui aurait été proposé ni réalisé.

Cette demande sera rejetée pour un double motif.

En premier lieu, le défaut de diagnostic social et financier ne constitue pas une cause d'irrecevabilité de la demande mais tout au plus une irrégularité de forme, laquelle ne peut entraîner la nullité qu'à la condition que soit démontré un grief, conformément à l'article 114 du code de procédure civile. Or M. [L] ne démontre aucun grief.

En second lieu, et en tout état de cause, un diagnostic social et financier a bien été réalisé dans les conditions prévues à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ses conclusions ont été communiquées au greffe avant l'audience et lues à celle-ci.

Le moyen est donc inopérant en fait.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Mme [Y] [N] épouse [M] verse aux débats en pièce n°2 un relevé de propriété établissant sa qualité de propriétaire du bien litigieux, ainsi qu'en pièce n°7 le mandat de gestion formalisé avec le Cabinet LAUGIER-FINE.

Ces éléments établissent sans contestation sérieuse possible la qualité à agir de la bailleresse.

La fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera en conséquence rejetée.

Mme [Y] [N] épouse [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 822,02 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [J] [L] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

En outre, M. [J] [L] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [N] épouse [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [Y] [N] épouse [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 avril 2026, M. [J] [L] lui devait la somme de 12 680,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 082,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [N] épouse [M] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [L] et M. [R] [B] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [Y] [N] épouse [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,