TJ 13055, 23 juill. 2026, RG 25/06902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2026
à Me JAHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 juillet 2026
à Me CRESPY
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06902 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7HY3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [H]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [I] [C]
née le 17 Mars 1952 à [Localité 1] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [H] est propriétaire d'une maison individuelle sise [Adresse 3], donnée à bail à Mme [I] [C] par contrat du 9 juillet 1999, pour un loyer mensuel de 500 euros.

Par ordonnance du 16 mai 2024 (RG 23/03242), le juge des contentieux de la protection a désigné M. [G] [Z] en qualité d'expert judiciaire, condamné la SCI [H] à payer à Mme [C] une provision de 2 800 euros sur l'indemnisation de son trouble de jouissance, et autorisé la consignation des loyers entre les mains du conseil de Mme [C] jusqu'au dépôt du rapport.

Par arrêté préfectoral n° 2024-89 du 18 juillet 2024, des travaux ont été prescrits à la SCI [H] dans un délai de trois mois, assortis d'une interdiction temporaire d'habiter le logement.

M. [Z] a visité les lieux le 10 octobre 2024 et adressé une note aux parties le 2 avril 2025. Aucun rapport n'a ensuite été déposé.

Par ordonnance du 30 avril 2026, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné un nouvel expert en remplacement de M. [Z].

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la SCI [H] a assigné Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
– constater que le maintien dans les lieux de Mme [C] constitue un trouble manifestement illicite ;
– condamner Mme [C] à laisser libre accès au logement aux fins de réalisation des travaux préconisés par l'expert et imposés par l'administration, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant quatre-vingt-dix jours ;
– condamner Mme [C] à payer à la SCI [H] la somme de 1 000 euros à titre de provision sur préjudice de désorganisation et la somme de 2 744,10 euros à titre de provision sur loyers non perçus d'août 2025 à janvier 2026 ;
– condamner Mme [C] à payer à la SCI [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 28 mai 2026, la SCI [H], représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes.

Mme [I] [C], représentée par son conseil, a sollicité le débouté de la SCI [H] et, reconventionnellement, sa condamnation à formuler des offres de relogement personnalisées sous astreinte et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI [H]
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut accorder une provision ou ordonner l'exécution d'une obligation que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il peut également, en vertu de l'article 835 alinéa 1er, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, les demandes de la SCI [H] se heurtent à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et commandent un non-lieu à référer.

Sur la contestation sérieuse tenant à la nature et à l'étendue des travaux
La SCI [H] fonde l'essentiel de ses demandes sur la note aux parties du 2 avril 2025 de M. [Z], expert judiciaire désigné par ordonnance du 16 mai 2024.

Or cette note n'est qu'un document préliminaire dressant un programme de travaux avant chiffrage, lequel n'a jamais été finalisé par l'expert, qui a cessé toute activité dans le cadre de sa mission sans déposer de rapport.

Par ordonnance du 30 avril 2026, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné un nouvel expert en remplacement de M. [Z]. Les opérations d'expertise sont ainsi relancées et le programme définitif des travaux à réaliser, leur nature, leur coût et leur articulation avec la nécessité d'un relogement préalable de Mme [C] restent à établir.

Dans ces conditions, il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner la réalisation de travaux dont la liste, l'étendue et les modalités font l'objet d'une expertise judiciaire en cours et ne sont pas encore définitivement arrêtées.

Une telle demande soulève une contestation sérieuse qui excède la compétence de la présente juridiction.

Sur la contestation sérieuse tenant à l'impossibilité d'exécuter les travaux en présence de l'occupante
L'arrêté préfectoral du 18 juillet 2024 prescrit des travaux d'une ampleur telle qu'ils impliquent, selon les termes mêmes de cet arrêté et de la note de l'expert, le relogement préalable de Mme [C] pendant leur exécution.

La SCI [H] sollicite pourtant l'accès aux lieux aux fins de réalisation de ces travaux sans solliciter l'expulsion de l'occupante et sans avoir formulé d'offres de relogement régulières au sens de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation.

La demande d'accès aux lieux pour travaux, telle qu'elle est formulée, est ainsi structurellement impossible à satisfaire en l'état, ce qui constitue une contestation sérieuse supplémentaire.

Sur la contestation sérieuse tenant à l'obstruction alléguée
La SCI [H] invoque les procès-verbaux de constat des 7 et 8 août 2025 pour établir l'obstruction de Mme [C].

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que ces constats ont été dressés sans qu'un rendez-vous ait été préalablement sollicité auprès de Mme [C] ou de son conseil, et que les diagnostics immobiliers requis par l'expert ont pu être réalisés le 22 août 2025 dès lors que les voies normales de coordination ont été employées par l'intermédiaire des conseils respectifs des parties.

L'obstruction alléguée est ainsi sérieusement contestée, et son caractère manifestement illicite ne saurait être retenu sans instruction contradictoire approfondie.

Sur les demandes de provision
La SCI [H] sollicite deux provisions : 1 000 euros au titre d'un préjudice de désorganisation, et 2 744,10 euros au titre de loyers qu'elle n'aurait pu percevoir d'août 2025 à janvier 2026 du fait de l'obstruction de Mme [C].

S'agissant de la provision pour préjudice de désorganisation, son imputabilité à Mme [C] est sérieusement contestée dès lors que la SCI [H] n'a pas utilisé pendant dix-huit mois les voies procédurales disponibles pour remédier à la carence de l'expert (ni saisine du juge du contrôle aux fins d'organisation d'une réunion, ni demande de remplacement) et que c'est Mme [C] qui a finalement sollicité et obtenu la désignation d'un nouvel expert.

S'agissant de la provision sur loyers, les loyers ont été autorisés à être consignés entre les mains du conseil de Mme [C] par l'ordonnance du 16 mai 2024, qui demeure exécutoire.

Par ailleurs, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le loyer cesse d'être dû pendant la période d'interdiction temporaire d'habiter lorsqu'elle résulte d'une insalubrité imputable au bailleur, ce qui fait l'objet d'une contestation sérieuse relevant de l'appréciation du juge du fond.

Il y a donc lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI [H].

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [C]

Mme [C] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI [H] à formuler des offres de relogement personnalisées sous astreinte, ainsi qu'une provision de 1 500 euros au titre d'une indemnité de réinstallation.

Ces demandes, qui impliquent d'apprécier la régularité des offres de relogement formulées et de déterminer les conditions de mise en œuvre du relogement prévu par l'arrêté préfectoral, soulèvent elles-mêmes des questions qui relèvent de l'appréciation du juge du fond ou du juge de l'exécution compétent pour suivre l'arrêté préfectoral, et ne peuvent être tranchées en référé dans les conditions actuelles.

Il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [C].

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI [H], qui succombe sur l'ensemble de ses demandes, supportera les dépens de l'instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour assurer sa défense. La SCI [H] sera condamnée à payer à Me Serge JAHIER, avocat au barreau de Marseille, qui renonce à percevoir la part contributive de l'État au titre de l'aide juridictionnelle totale accordée à Mme [C], la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,