TJ 13055, 23 juill. 2026, RG 25/00788

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2027
à Me DUMONT-SCOGNAMIGLIO
à Me BALDE
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/00788 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [J]
née le 21 Août 1986 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [P] [X] [B]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Tidiane BALDÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N13055-2025-005297 du 09/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [M] [A]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail du 10 août 2020, ayant pris effet le 30 août 2020, Mme [Q] [J] a donné à bail à Mme [G] [P] [X] [B] un appartement de type 3 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650 euros charges comprises. M. [M] [A] s'est porté caution solidaire de la locataire.

Par acte du 5 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [X] [B] pour la somme de 1 705,00 euros selon décompte arrêté à août 2023. Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a condamné Mme [X] [B] et M. [A] au paiement d'une provision sur arriéré locatif, mais a refusé de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion, au motif que la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département n'était pas justifiée.

Par acte du 3 février 2025, notifié au représentant de l'État dans le département, Mme [J] a de nouveau assigné Mme [G] [P] [X] [B] et M. [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2023 ;
– ordonner l'expulsion de Mme [X] [B] et de tous occupants de son chef ;
– condamner in solidum Mme [X] [B] et M. [A] au paiement de la somme provisionnelle de 3 066 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2026 ;
– condamner in solidum Mme [X] [B] et M. [A] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 650 euros à compter du 5 novembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;
– condamner in solidum Mme [X] [B] et M. [A] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 28 mai 2026, Mme [J], représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 3 066 euros au 14 mai 2026.

Mme [G] [P] [X] [B], représentée par son conseil, a conclu à l'irrecevabilité des demandes tendant au constat de résiliation, à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation, et à titre principal au non-lieu à référer, en invoquant notamment le congé pour vente délivré par Mme [J] le 25 février 2026 et la non-décence du logement établie par la CAF et un rapport Citémétrie. À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement. Reconventionnellement, elle demande la condamnation de Mme [J] à procéder aux travaux de mise en conformité du logement, ainsi qu'une réduction de loyer à hauteur de 50 % et la suspension ou consignation des loyers.

M. [M] [A] n'a pas comparu et n'était pas représenté.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité.

Mme [X] [B] soulève l'irrecevabilité des demandes tendant au constat de résiliation, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation, au motif que cette notification ne serait pas justifiée.

Mme [J] verse aux débats la pièce 7, justificatif de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département, effectuée dans le délai requis avant l'audience du 28 mai 2026.

Le moyen d'irrecevabilité est écarté. Les demandes de Mme [J] sont recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 10 août 2020 ayant pris effet le 30 août 2020 est antérieur au 29 juillet 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [X] [B] le 5 septembre 2023 pour la somme de 1 705,00 euros. Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la CCAPEX. La somme commandée n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est acquise depuis le 5 novembre 2023.

Mme [X] [B] soutient qu'un congé pour vente délivré par la bailleresse le 25 février 2026, mentionnant la reconduction tacite du bail jusqu'au 29 août 2026, ferait obstacle à ce constat en créant une contradiction juridique insurmontable.

Ce moyen ne peut prospérer.

La délivrance d'un congé pour vente postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire et à la présente assignation ne vaut pas renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir de ladite clause. Ces deux actes opèrent sur des fondements juridiques distincts : le premier tire les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, le second est délivré à titre conservatoire pour l'hypothèse où le bail serait considéré comme se poursuivant. L'existence d'un congé pour vente ne saurait priver la bailleresse du droit de se prévaloir d'une clause résolutoire acquise antérieurement à sa délivrance.

Il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. En application de l'article 24 VII de la même loi, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours de ces délais.

Il ressort des débats et des pièces produites que Mme [X] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Elle justifie en outre d'un plan d'apurement et de versements réguliers de 50 euros par mois en sus du loyer courant depuis août 2023, ainsi que du paiement de ses loyers de mai 2023 à septembre 2024.

Eu égard à ces éléments, à la situation familiale de Mme [X] [B] qui assume l'hébergement de ses deux enfants mineurs, et à sa capacité établie à régler sa dette locative par versements réguliers, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur cours.

L'attention de la locataire est attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, et le bail sera résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2023, sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, Mme [J] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [X] [B] et de tous occupants de son chef. Si en revanche Mme [X] [B] se libère intégralement de sa dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de Mme [X] [B] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 650 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Mme [J] verse aux débats un décompte actualisé établissant qu'à la date du 14 mai 2026, la dette locative de Mme [X] [B] s'élève à la somme de 3 066 euros. Mme [X] [B] ne conteste pas le quantum de cette dette.

Mme [X] [B] et M. [A], en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Eu égard aux délais de paiement accordés, il sera différé à l'exigibilité de cette somme selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [X] [B]

Sur la mise en conformité du logement
Mme [X] [B] sollicite la condamnation de Mme [J] à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les exigences légales de décence.

Il est établi par deux courriers de la CAF des Bouches-du-Rhône en date des 8 août 2025 et 27 mars 2026 que le logement est qualifié de non décent, et que, depuis septembre 2025, une mesure de conservation de l'allocation logement a été mise en place, empêchant son versement au bailleur.

Le rapport de contre-visite Citémétrie du 10 avril 2026 confirme cette qualification en relevant notamment des traces d'humidité importantes dans la buanderie, des menuiseries laissant passer l'air, une ventilation insuffisante, une fuite au robinet de cuisine et l'absence de DPE valable.

Ces éléments objectifs établissent que le logement ne satisfait pas aux critères de décence imposés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L'obligation de délivrance d'un logement décent, essentielle et synallagmatique, n'est pas respectée par la bailleresse.

Il y a lieu de condamner Mme [J] à procéder aux travaux de mise en conformité du logement avec les exigences légales de décence dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

Sur la réduction de loyer, la suspension et la consignation

Mme [X] [B] sollicite une réduction judiciaire du loyer à hauteur de 50 % à compter du 5 septembre 2023, ce qui représenterait, selon ses calculs, une somme totale de 10 400 euros sur 32 mois.

Cette demande, qui implique une appréciation rétroactive du préjudice de jouissance subi sur plusieurs années et une compensation avec la dette locative, excède les pouvoirs du juge des référés et relève de l'appréciation du juge du fond. Il en va de même de la demande de suspension ou de consignation judiciaire des loyers, laquelle suppose une analyse approfondie des obligations respectives des parties et du caractère grave et certain de l'inexécution invoquée.

Il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référer sur ces demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Les parties succombant chacune partiellement, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,