TJ 13055, 24 juill. 2026, RG 26/01051

TRIBUNAL JUDICIAIRE [U] MARSEILLE

ORDONNANCE [U] REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 24 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2026

N° RG 26/01051 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7QOO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. 91 EDMOND ROSTANT
représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK [W] [J]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

[G] [X] [M]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 24.07.26
À
- Me Philippe CORNET
- Me Philippe DE GOLBERY

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 05 mars 2025, la SCP AJILINK [W] [J], prise en la personne de Maître [W], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de 12 mois.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 06 février 2026, la mission d’administrateur provisoire, conduite par la SCP AJILINK [W] [J], prise en la personne de Maître [P] [W], de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] a été renouvelée pour une durée de 12 mois à compter du 05 mars 2026.

Par courriers recommandés des 03 et 31 décembre 2025, la SCP AJILINK [W] [J], prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], a mis en demeure la SAS [G] [X] [M] de lui remettre un certain nombre de pièces manquantes.

Par exploit de commissaire de justice du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK [W] [J], a fait assigner la SAS [G] [X] [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, à l’audience du 20 mars 2026, aux fins de :
- Condamner la société [G] [X] [M] à remettre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par catégorie de pièces, à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes :
. Procès-verbaux : registre des assemblées dont les PV de 2000 à 2015 et 2020 ;
. Convocation AG avec Lettre RAR : 14/04/2015, 2016,2017,2018,2019 ;
. Annexes SRU : 2023 ;
. Factures : 2015, 2016 et Exercice 2022/2023 ;
. Grands Livres 2015 à 2024 ;
. Relevés bancaires : depuis 2015
. Redditions individuelles : depuis 2015 ;
. Dossier contentieux : Tous depuis 2015 ;
. Mutations : 2010 à la désignation de l’administrateur provisoire ;
- Condamner la société [G] [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026 et, après un renvoi, a été retenue à l’audience du 15 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK [W] [J], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses conclusions, sollicitant de :
- Condamner la société [G] [X] [M] à remettre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par catégorie de pièces, à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes :
. Procès-verbaux : registre des assemblées dont les PV de 2000 à 2015 et 2020 ;
. Convocation AG avec Lettre RAR : 14/04/2015, 2016,2017,2018,2019 ;
. Annexes SRU : 2023 ;
. Factures : 2015, 2016 et Exercice 2022/2023 ;
. Grands Livres 2015 à 2024 ;
. Relevés bancaires : depuis 2015 ;
. Redditions individuelles : depuis 2015 ;
. Dossier contentieux : Tous depuis 2015 ;
. Mutations : 2010 à la désignation de l’administrateur provisoire
- Rejeter les demandes de la société [G] [X] [M] ;
- Condamner la société [G] [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En défense, aux termes de ses conclusions, la SAS [G] [X] [M], représentée par son conseil, demande de :
- Juger qu’elle a fait face à ses obligations en remettant toutes les archives du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à son successeur ;
En conséquence,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- A défaut, se déclarer incompétent profit du juge de fond en présence de contestations sérieuses quant aux obligations de la société [G] [X] [M] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la société [G] [X] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Laisser à sa charge les dépens par lui exposés.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2026.

SUR CE,

Sur la demande de communication de pièces

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.

Selon l’article 33-1 du même décret, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Selon l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.

En l’espèce, il résulte des ordonnances du président du tribunal judiciaire de Marseille des 05 mars 2025 et 06 février 2026 que la SCP AJILINK [W] [J], prise en la personne de Maître [P] [W], a été désignée administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], pour une durée initiale de 12 mois, renouvelée à nouveau 12 mois à compter du 05 mars 2026.

En outre, il est produit des courriers recommandés des 03 et 31 décembre 2025, envoyés par l’administrateur provisoire à la SAS [G] [X] [M], par lesquels l’administrateur provisoire a mis en demeure la SAS [G] [X] [M] de lui remettre un certain nombre de pièces manquantes.

La SAS [G] [X] [M] n’a pas transmis l’intégralité des documents et archives du syndicat dans les délais qui lui étaient impartis.

Elle fait valoir qu’elle a procédé à la transmission de l’ensemble des archives et documents en sa possession lors de la cessation de son mandat conformément à ses obligations légales.

Elle indique également que la conservation matérielle et la gestion des archives sont détenues par la société PROARCHIVE et que seul l’administrateur provisoire, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, a la possibilité de récupérer les archives auprès du prestataire qui les conserve.

Si l’article 18-2 précité vise l’ancien syndic et non pas seulement le syndic précédent, l’obligation de restitution pèse sur la SAS [G] [U] [Z] [M], qui pouvait attraire les éventuels précédents syndics. En effet, la non-remise des documents administratifs et comptables constitue une faute dont l’ancien syndic doit réparation au syndicat qui s’est trouvé confronté à une gêne considérable pour la gestion courante de la copropriété.

Toutefois, il convient de rappeler que l'article 18-2 précité n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenu préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les entiers dépens de l’instance en référé seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK [W] [J].

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,