TJ 13055, 22 juin 2026, RG 25/04107

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22.06.2026 PROR 27 Juillet 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me ...... [B] [K]...................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04107 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6VJS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez Cabinet IMMO DE FRANCE, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Olivier KHUN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [O] est propriétaire des lots n° 5 et 15 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 4].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [M] [O] de lui payer la somme de 4 931,48 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE, a fait assigner Mme [M] [O], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

- 4 770,77 euros au titre des provisions et des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 4 931,48 euros et de l'assignation pour le surplus,
- 501,08 euros au titre des frais nécessaires,
- 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,
- 1 405 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 octobre 2025 et renvoyée à celle du 30 mars 2026 pour mise en état des parties.

A l’audience du 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la hausse soit 5 279,82 au titre des charges et provisions impayées décompte arrêté au 27 mars 2026 et 751,08 au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [M] [O], représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions demande le rejet des prétentions du syndicat au titre des dommages-intérêts, du doublement des intérêts légaux, des frais de syndic, d'huissier de justice et d'avocat ainsi que le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre reconventionnel, elle demande les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette.

Elle fait valoir ses faibles revenus, en raison de son absence d'affectation sur un poste, qui lui rendent difficile le paiement des charges d'autant que d'importants travaux ont été votés. Elle fait valoir que les frais de syndic réclamés comme les frais d'huissier de justice et d'avocat ne sont pas documentés ou sont redondants avec les dépens et l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir sa bonne foi au vu des paiements qu'elle a effectués et du règlement mensuel de la somme de 170 euros.

La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de propriété concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [M] [O] concernant les lots n°5 et n°15, portant sur une cave et un appartement de 3 pièces, et indiquant la répartition des tantièmes (3/10000ème et 90/10000ème),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2025 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- l'historique du compte actualisé du 30 septembre 2022 au 1er avril 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2022, 24 janvier 2023 (AGE), 4 septembre 2024 et 27 mai 2025 comportant approbation des comptes des exercices clos au 30 septembre 2021, 2023, 2024 et votant les budgets prévisionnels des périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et le fonds travaux ainsi que les travaux ( ravalement des façades ),
- les attestations de non recours concernant ces procès-verbaux,
- le courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 4 931,48 euros adressé le 27 mars 2025 à Mme [M] [O] (signée le 29 mars 2025),
- le contrat de syndic couvrant la période du 18 octobre 2022 au 17 octobre 2025.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5 272,82 euros portant sur la période allant du 30 septembre 2022 au 1er avril 2026, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026 selon décompte du 27 mars 2026.

Les intérets au taux légal courent à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 4 931,48 euros et à compter de l'assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

En application de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, les frais de relance, réclamés à hauteur de 1,08 euros, sont justifiés et entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et cette demande est accueillie.

Il en est de même des frais de mise en demeure, réclamés au titre du courrier du 27 mars 2025, et justifiés à hauteur de 144 euros.

Concernant le coût du commandement de payer, réclamé à hauteur de 157,92 euros, dès lors qu'aucun commandement de payer n’est versé aux débats, cette demande est infondée et par conséquent rejetée.

Il en va de même des frais du commandement de payer suite à un échec du protocole réclamés à hauteur de 250 euros et pour lesquels aucune pièce justificative n'est produite.

Concernant les frais de constitution du dossier pour le contentieux à hauteur de 250 euros cette demande ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de gestion et la remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de quatre années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais de suivi du contentieux réclamés pour un montant de 250 euros ne sont pas plus établis.

Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

Les frais d'assignation pour un montant de 56,77 euros relèvent des dépens et les frais d'avocat de l'indemnité de procédure de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [O] est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 145,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef est donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [M] [O] justifie de revenus mensuels de l'ordre de 800 euros au titre d'allocations chômage et avoir mis en place un règlement mensuel des charges de 170 euros depuis le mois d'août 2023. Elle a en outre versé la somme de 1 000 euros le 5 mai 2025, celle de 500 euros le 10 juillet 2025 et celle de 486,55 euros le 3 février 2026. En raison de sa situation financière et personnelle comme de sa bonne foi, il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [O] succombant, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,