TJ 78646, 7 juill. 2026, RG 25/00390

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 1]
Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00390 - N° Portalis DB22-W-B7J-TI3C

MINUTE : /2026

JUGEMENT

Du : 07 Juillet 2026

contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[F] [Z]

DEFENDEUR(S) :

[A] [E] [U] [X],
[C] [W] [V] [X],
SOCIÉTÉ FONCIA MANSART

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées
le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-SIX
et le SEPT JUILLET

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 12 Mai 2026 ;
Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;
le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [F] [Z]
né le 24 janvier 1990 à [Localité 1] (78)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Louis-Joseph RICARD, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [A] [E] [U] [X]

INTERVENTION VOLONTAIRE
Mme [C] [W] [V] [X]

demeurant ensemble [Adresse 2],
tous deux représentés par Me Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES

SOCIÉTÉ FONCIA MANSART
Société par actions simplifiée au capital de 280 497 euros, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 490 205 184 dont le siége est situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] venant aux droits de la Société FONCIA GENIEZ, mandataire initiale du bailleur, dont le siège sociale était située à [Adresse 5], radiée ke 30 décembre 2023 par suite de la transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la Société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siége
représentée par Me Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 octobre 2020, M. [A] [X], représenté par la SAS FONCIA GENIEZ, a donné à bail à M. [F] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Par acte du 18 juin 2025, M. [F] [Z] a fait assigner M. [A] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de requalification du congé donné par le locataire en résiliation judiciaire aux torts du bailleur, outre des condamnations en paiement.

Après renvoi, assignation en intervention forcée de la SAS FONCIA MANSART, qui semble venir aux droits de la SAS FONCIA GENIEZ, et intervention volontaire de Mme [C] [X], les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction et ont été retenues à l’audience du 12 mai 2026, lors de laquelle M. [F] [Z], représenté par son Conseil, se prévaut des termes de ses dernières écritures visées par le greffe à l’audience pour solliciter :
- En tout état de cause, la requalification du congé en résiliation aux torts exclusif du bailleur,
- A titre principal, le condamner au paiement de la somme de 22 660,90 € en réparation d’un préjudice de jouissance, outre intérêts légaux,
- A titre subsidiaire, déterminer le pourcentage de perte de jouissance et l’y condamner,
- En tout état de cause également, condamner le bailleur à restituer le dépôt de garantie avec majoration de 10%, et le condamner à payer la somme de 1788,39 € au titre du remboursement des provisions versées avec intérêts légaux, 5000 € au titre d’un préjudice moral, 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il convient de se référer aux écritures susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Il précise que les quanta sollicités correspondent à 70% du loyer pour les désordres relevés, puis 100% à partir de l’apparition des nuisibles. Ce sont bien ces désordres qui ont contraint le locataire à quitter les lieux.

Convoqué par acte remis à personne, M. [A] [X] comparait et son épouse [C] [X] intervient volontairement, sans opposition de l’une ou l’autre des parties. Représentés par leur Conseil, ils sollicitent le bénéfice de leurs conclusions visées par le greffe à l’audience, pour solliciter le débouté intégral du demandeur, appeler la SAS FONCIA MANSART en garantie, condamner in solidum le locataire et le gestionnaire locatif au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il convient de se référer aux écritures susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Ils répètent ne pas être responsables car non informés des éléments avancés par le locataire et transmis à la SAS FONCIA MANSART.

La SAS FONCIA MANSART comparait, représentée par son Conseil, et sollicite le bénéfice de ses écritures visées par le greffe à l’audience pour obtenir le débouté des parties adverses, la condamnation de M. et Mme [X] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il convient de se référer aux écritures susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Ils estiment n’avoir commis aucune faute dans le cadre de la gestion, et ajoutent que si des travaux n’ont pas été faits c’est en raison de l’absence d’autorisation des propriétaires pour les engager.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis il sera rappelé que le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion et ce, par application de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

Ainsi en l’espèce, la demande de condamnation en paiement à l’encontre de M. [Z], formulée par les consorts [X] dans leur discussion, ne sera pas examinée, car non reprise dans le dispositif des écritures, pas plus qu’à l’oral lors de l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION AUX TORTS DU BAILLEUR

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe l’obligation faite aux bailleurs de fournir un logement décent et conforme aux locataires.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à chacune des parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, pour dire que le logement n’était ni décent, ni conforme, M. [Z] relève l’absence d’équipement de chauffage en bon état de marche et d’isolation des fenêtres, outre la présence d’infiltrations d’air et de nuisibles.

Pour autant, les pièces versées aux débats ne permettent aucunement de démontrer ces éléments tels qu’allégués. Au contraire, des radiateurs ont été changés, puis le locataire n’a plus jamais évoqué la question des chauffages, les différentes interventions n’ont pas mis en lumière d’infiltration d’air anormales, ni même la présence de nuisibles. Le tout alors même que le locataire a occupé les lieux pendant plus de quatre années. Dans ses conditions M. [Z] ne peut qu’être débouté de sa demande en résiliation aux torts exclusifs du bailleur, et en dommages et intérêts pour préjudice moral.

II. SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le dépôt de garantie est d’un montant de 700 €. Il est constant que M. [Z] a cessé tout paiement de loyers à compter de sa date de congé, alors même que le contrat de bail prévoyait un préavis de trois mois. Le montant du loyer, à savoir plus de 700 € par mois, fait que c’est un montant de plus de 2100 € qui n’a pas été payé par le locataire. Dans ces conditions, sans même évoquer les réparations locatives éventuelles, le dépôt de garantie n’a pas à être restitué. M. [Z] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

III. SUR LES RÉGULARISATIONS DE CHARGE

L’article 23 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le locataire ait sollicité une explication sur le montant réel des charges, se contentant uniquement, dans son courrier de mise en demeure, de réclamer le remboursement des provisions sur charges versées, dans les mêmes termes que dans son assignation puis ses conclusions. Le décompte locatif démontre au contraire que des régularisations de charges ont été effectuées a minima en 2023, tantôt au crédit, tantôt au débit du locataire. Dans ces conditions il n’est pas démontré que les provisions sur charges n’aient pas été justifiées.

M. [Z] sera également débouté sur ce point.

IV. SUR LES DEMANDES ENTRE LES CONSORTS [X] ET LA SAS FONCIA MANSART

Les demandes de M. [Z] ne prospérant pas, ces demandes sont sans objet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [Z], qui succombe à l’instance, conservera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles. Elles seront donc toutes déboutées de leurs demandes à ce titre. En effet, chacune renvoie la responsabilité de la situation de la location à l’autre, ce qui ne saurait être satisfaisant.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS