TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 26/00072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 26/00072 - N° Portalis DB22-W-B7J-TS2H
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] au [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL KER GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphane LIN de la SELARL GRIMBERG & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]
né le 30 Mai 1986 à [Localité 1] (78),
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 07 Janvier 2026 reçu au greffe le 07 Janvier 2026.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [B] est propriétaire des lots n°13 et 37 au sein de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [Etablissement 1], sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Par jugement en date du 24 octobre 2024, le tribunal de proximité de Saint Germain en Laye a :
- condamné M. [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 6.835,10 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 15 juillet 2021 au 15 juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.174,65 euros à compter de la sommation de payer en date du 16 mars 2023 et pour le surplus à compter du 24 juillet 2024, date de l’assignation ;
- ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année
entière ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] de sa demande au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné M. [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] [B] aux dépens.

Faisant grief à M. [E] [B] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SARL KER GESTION, l’a, par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, fait assigner devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1231-6, 1240 et 1344-1 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
- condamner M. [E] [B] à lui payer la somme de 11.858,67 euros à titre d’arriéré de charges dont 1.993,07 euros de frais selon décompte arrêté au 16 décembre 2025 ;

- ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;
- dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année et dire que ceux-ci porteront eux-mêmes intérêts ;
- condamner M. [E] [B] à lui payer la somme de 500 euros ;
- condamner M. [E] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [E] [B] au paiement de tous les dépens d’instance incluant la sommation du 16 mars 2023 ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- rappeler que l’intégralité de toutes ces sommes sont dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [B], régulièrement assigné par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 7 janvier 2026, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement du 24 octobre 2024

Il résulte de l’article 125 du code de procédure civile que : “Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. [...]”

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, “Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.”

Aux termes de l’article 1355 du code civil, “L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient dans son assignation que le jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye du
24 octobre 2024 n’ayant pas été signifié dans les six mois de son prononcé est devenu caduc, et sollicite en conséquence la condamnation du défendeur à régler les charges impayées depuis 2021.

Il résulte de l’article 478 du code de procédure civile que : “Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.”

Toutefois, seule la partie défaillante peut solliciter qu'il soit constaté le caractère non avenu du jugement à défaut de signification dans le délai imparti (Cass. Civ. 2ème, 9 nov. 2006, n°05-18.675; Cass, Civ. 2ème, 17 mai 2018 n°17-17.409). Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui n'était pas la partie défaillante, ne peut soulever le caractère non avenu du jugement rendu le
24 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ayant comparu en première instance, et n'ayant pas signifié le jugement dans le délai prescrit, ne peut invoquer l'absence d'autorité de la chose jugée de celui-ci en se prévalant de l'absence de signification (Cass. Civ. 3ème 20 juin 2007 n°06-12.569).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter le paiement des charges de copropriété pour la période courant jusqu'au 15 juillet 2024 inclus.

Sur les charges de copropriété postérieures à celles prises en compte par le jugement du 24 octobre 2024

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le jugement du 24 octobre 2024 du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye susvisé ;
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [E] [B] pour les lots n°13 et 37,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2021 au
30 septembre 2024 pour un solde débiteur de 8.585,90 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2025 au
31 mars 2026 pour un solde débiteur de 11.858,67 euros,
- un décompte sur la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2026 pour un solde débiteur de 9.865,60 euros au titre des charges et 1.993,07 euros au titre des frais,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée au défendeur le 16 mars 2023 pour un montant de 3.342,05 euros dont 3.174,65 euros de charges,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au
31 mars 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
9 novembre 2021, 15 février 2023, 18 décembre 2023, 20 mars 2025
et 4 décembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que
sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 3.321,26 euros au
titre des charges de copropriété impayées pour la période débutant au
16 juillet 2024 et s’arrêtant au 1er janvier 2026, appels de fonds
du 1er trimestre 2026 inclus, déduction faite des frais d’assignation qui ne sont pas des charges.

M. [E] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 mars 2023, laquelle est toutefois relative aux charges de copropriété impayées ayant fait l’objet du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en date du 24 octobre 2024.

Les sommes dues porteront donc intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 7 janvier 2026, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de
1.993,07 euros correspondant à divers frais de mise au contentieux, d’huissier et d’avocat, dont il ne justifie pas, se contentant de produire à l’appui de sa demande, hormis la sommation de payer du 16 mars 2023, un décompte.

La sommation de payer du 16 mars 2023 étant relative aux charges de copropriété impayées ayant fait l’objet du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande formulée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [E] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, n’incluant pas la sommation de payer, laquelle est, comme relevé ci-dessus, relative aux charges de copropriété impayées ayant fait l’objet du jugement du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en date du 24 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [E] [B] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS