TJ 07186, 23 juill. 2026, RG 26/00090

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 juillet 2026

DOSSIER : N° RG 26/00090 - N° Portalis DBWS-W-B7K-ER2P
AFFAIRE : S.A.R.L. ROSE DEVELOPPEMENT / [R]

DEMANDEUR :

S.A.R.L. ROSE DEVELOPPEMENT
ayant son siège 10 Rue des Chastagniers, Parc d’Activité des Leonards, 26200 MONTELIMAR
représentée par Me Geoffrey RAU, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, Me Kévin GERBAUD, avocat au barreau de VALENCE, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H], [Z] [R]
demeurant 369 chemin de Chanteloube, 07600 VALLÉE D’ANTRAIGUES
représenté par la SELARL LELONG & POLLARD, avocats au barreau de VALENCE, plaidant, Me Carole MUZI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 18 juin 2026;

Après mise en délibéré au 16 juillet 2026, délibéré prorogé au 23 juillet 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE - PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Sarl Rose Développement est propriétaire des parcelles AT 248, 250, 251, 252, 253, 254, 255, lieudit Arlix, commune de Vals les Bains.

Elle a conclu une convention d’occupation précaire avec Monsieur [O] [R] pour une durée de six mois par acte du 30 août 2024 qui autorise l’occupant à occuper temporairement et éminemment précaire à compter du 14 août 2024, un bâtiment à rénover à prendre sur une parcelle de plus grande importance, AT 248, et à commercer la réhabilitation du bâtiment à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité pour une activité d’activité agricole et de transformations.

Cette convention a été reconduite le 6 mai 2025 pour une durée de 9 mois à compter du 15 février 2025.

Le 23 décembre 2025, la Sarl Rose Développement a délivré à Monsieur [O] [R] une sommation de quitter les lieux qui vise son occupation sans droit ni titre alors que la durée est dépassée.

Considérant l’atteinte portée à son droit de propriété constitutive d’une voie de fait à l’origine d’un trouble manifestement illicite, la Sarl Rose Développement a fait citer par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026 Monsieur [O] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 544 et suivants du code civil aux fins de juger qu’il occupe sans droit ni titre le bâtiment situé sur une partie de la parcelle AT 248 sur la commune de Vals les Bains lui appartenant et figurant en vert sur le plan du cabinet 2A géomètre-expert annexé à la convention d’occupation précaire du 30 août 2024 et condamner Monsieur [O] [R] à restituer la jouissance pleine et entière de ce bâtiment sous un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, en tant que de besoin prononcer son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique si besoin est, et le condamner à procéder à la remise en état des lieux dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 1 000 euros passé ce délai, pendant une durée de six mois, et à lui payer une la somme de 37 200 euros d’indemnité d’occupation et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses prétentions développées à l’audience, la Sarl Rose Développement reprend ses prétentions et élève à la somme de 61 800 euros le montant de l’indemnité d’occupation. Elle conteste l’idée d’une vente parfaite dont les conditions ne sont pas réunies dès lors qu’une partie du bâtiment est édifié sur des parcelles appartenant ay syndicat des eaux du bassin de l’Ardèche, que le périmètre et le prix de l’opération ne sont pas définitivement arrêtés et qu’enfin le comportement de Monsieur [O] [R] est incompatibles avec la vente. Elle s’oppose à la requalification en bail commercial compte tenu de la précarité qui réside dans la nécessité de régulariser l’assiette foncière avec un tiers.

Monsieur [O] [R] demande au juge des référés de se déclarer incompétent par suite du défaut d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse. Il demande de juger qu’il ne cause aucun préjudice à quiconque et ne créé pas de trouble manifestement illicite ni n’occasionne de dommage imminent. Il évoque la mauvaise foi de la société Rose Développement qui refuse, malgré un accords sur la chose et le prix, et donc une vente parfaite, la signature d’une promesse synallagmatique de vente ou d’un acte de vente et demande de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond devant le tribunal judiciaire.

Subsidiairement, Monsieur [O] [R] soutient que les conventions ont été établies frauduleusement par la volonté adverse de le maintenir en situation de précarité et lui interdire de revendiquer le statut des baux commerciaux et récupérer les investissement réalisés. Il demande de requalifier la convention en bail commercial et de débouter la Sarl Rose Développement qui sera condamnée en toutes hypothèses, à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article 835 du code de procédure civile énonce en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Monsieur [O] [R] a manifesté son intention d’acheter deux bâtiments sur la parcelle AT 248, soit un bâtiment principal et un petit bâtiment en agglo à côté, au prix de 220 000 euros TTC proposé dans un courriel de la Sarl Rose Développement du 11 mars 2024 ;

De nombreux échanges ont suivi, aux termes desquels, un message de la Sarl Rose Développement du 13 juin 2024 fixe un prix du bâtiment et de l’annexe à 190 000 euros et d’un lot 149 à 20 000 euros et se propose de déposer le permis de construire pour fermer le bâtiment annexe. Il est aussi évoqué les modalités de réalisation des travaux ;

Un autre message en date du 14 juin 2024 sollicite les éléments utiles pour la rédaction de l’offre d’achat par le notaire. Celle-ci a été restituée par Monsieur [O] [R] après validation le 25 juin 2024 ;

Les échanges suivants procèdent à partir du 14 août 2025. Ils portent sur la substitution d’une convention d’occupation précaire dans l’attente de l’effectivité de la vente ;

Cette substitution a été proposée en raison de la révélation par le relevé du cabinet géomètre-expert 2A de l’empiètement d’une partie de la propriété sur les parcelles AT 256 et 252 du Seba. Il est rappelé dans cette convention que Monsieur [O] [R] a proposé de se porter acquéreur du bâtiment à réhabiliter, mais que la demande de régularisation de la Sarl Rose Développement à l’effet d’acquérir auprès du Seba partie des parcelles supportant les constructions qui empiètent n’a pas été régularisée ;

Il n’est pas prétendu, ni démontré, que la révélation de ces empiètements est antérieure à la validation de l’offre d’achat ;

Ainsi, la signature de ces conventions correspond à une situation d’attente ou de différé compte tenu d’un élément nouveau qui s’oppose à sa concrétisation sur la base des modalités débattues ;

Elle s’inscrit néanmoins dans la perspective de cette vente et comporte l’autorisation accordée à Monsieur [O] [R] de réhabiliter l’immeuble et de débuter son activité d’exploitation agricole ;

De sorte qu’il ne peut être prétendu que Monsieur [O] [R] a été privé du bénéfice de la conclusion d’un bail commercial dont la durée ne répond pas à l’attente des parties et qui n’avait pas été évoqué auparavant ;

La démonstration d’une fraude établie n’est donc pas rapportée ;

Par ailleurs, les conventions expriment l’acceptation de Monsieur [O] [R] de quitter les lieux sans avoir à respecter un préavis au terme du délai d’occupation qualifié de précaire ;

Elles sont en contradiction avec l’évocation d’une vente parfaite réalisée dès l’année 2024 qui ne se retrouve pas dans les échanges intervenus en fin d’année 2025 qui viennent illustrer l’inertie de Monsieur [O] [R] et encore dans ceux de l’année 2026 qui montrent que le projet de vente n’était pas complétement finalisé et que la Sarl Rose Développement proposait de céder d’abord le bâtiment occupé depuis plus d’une année et ensuite le second bâtiment situé en haut lorsque les parties seront parvenues à un accord ;

Ainsi, Monsieur [O] [R] ne rapporte pas la démonstration relevant de l’évidence d’un accord sur la chose et sur le prix constitutive d’une vente qui s’imposerait au juge des référés auquel il ne revient pas d’interpréter la volonté des parties ;

La demande de restitution de la jouissance du bâtiment situé sur une partie de la parcelle AT 248 prend en considération le trouble apporté au droit de propriété de la Sarl Rose Développement en raison d’une occupation irrégulière ;

Monsieur [O] [R] ne précise pas, ni ne justifie, de son côté, qu’il s’est acquittée d’une redevance au terme de la seconde convention en raison de son maintien dans les lieux ;

Ce maintien est constitutif d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dès lors qu’il n’y a plus de contrepartie à cette occupation et que le propriétaire ne peut exercer ses prérogatives sur le terrain acquit ;

Monsieur [O] [R] sera donc condamné à restituer le bâtiment situé sur une partie de la parcelle AT 248 ;

A défaut d’exécution volontaire, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

Les modalités de remise en état sont évoquées par les conventions qui mentionnent que l’occupant s’engage à remettre en état d’origine le bâtiment à première demande du propriétaire ;

Cette remise en état sera ordonnée sans qu’il y ait lieu de prononcer de délai, ni d’astreinte, dès lors qu’aucune des parties n’apportent de précisions utiles sur la nature des travaux d’aménagement réalisés et donc des travaux de remise en état à entreprendre ;

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

La demande est abordée sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui permet au juge des référés d'allouer une provision au créancier, ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;

Cette disposition ne permet pas de prononcer une condamnation définitive comme le sollicite la Sarl Rose Développement dans le dispositif de ses écritures ;

Les conventions citées imposent à Monsieur [O] [R] le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour calendrier de retard à défaut de restitution des lieux ;

Au regard du montant de la redevance qui a été fixée à 1 euro pour la durée de chaque convention, cette disposition est susceptible de s’analyser en une clause pénale, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, et en conséquence d’être modulée par le juge en vertu de l’article 1231-5 du code civil ;
Compte tenu de son montant, son application appelle un examen au fond, si bien que l’obligation de Monsieur [O] [R] se heurte à ce titre à une contestation sérieuse ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation ;

Sur les autres demandes

Monsieur [O] [R] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Les parties supporteront la charge de leurs propres dépens ;

Les parties seront déboutées de leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS