TJ 01053, 23 juill. 2026, RG 25/00439

JUGEMENT DU : 23 juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00439 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G63D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 23 juillet 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. F.G.D.E.
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 793 466 657, représentée par [R] [T], son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Ingrid JOLY, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saône

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AG [C]
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vienne sous le numéro 792 232 605, représentée par Monsieur [E] [B], son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Bastien GIRAUD, avocat au barreau de Lyon (T. 2208)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors des débats,
Madame CORMORECHE, lors du prononcé,

DÉBATS : à l’audience publique du 4 mai 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er novembre 2018, la société civile immobilière F.G.D.E. a consenti à la société à responsabilité limitée AG [C] un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Ain), comprenant un dépôt d’environ 204 m² et deux places de parking dans la cour intérieure, pour une durée de neuf années, du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2027, moyennant un loyer annuel de 9 000 euros, hors taxes et hors charges, avec indexation, payable en douze termes égaux de 900 euros chacun TVA incluse au plus tard le 5 de chaque mois.

Par courrier du 31 mai 2024, la société AG [C] a indiqué à la société F.G.D.E. que, conformément à leur accord sur la résiliation du bail, elle a vidé les locaux et qu’elle a payé les loyers d’avril et mai avec la “caution” de 1 500 euros et une somme de 348,96 euros afin d’être à jour de ses comptes le jour de la remise des clés. Elle a demandé à la société F.G.D.E. de respecter son engagement et de prendre en compte la résiliation du bail les liant. Elle s’est étonnée de l’annulation de la remise des clés prévue le jour même sans raison valable.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 juin 2024, délivrée à une date non déterminée, la société F.G.D.E. a répondu à la société AG [C] qu’elle a constaté un retard de paiement des loyers pour un montant de 2 773,44 euros TTC (soit trois mois), l’a mise en demeure de lui payer la somme dès réception, a observé que le délai de préavis de six mois pour résilier le bail est dépassé et lui a demandé de préciser les dispositions qu’elle entend prendre concernant la poursuite ou non de la location, indiquant que, à défaut de régularisation “sous quinzaine”, le dossier serait transmis à son avocat pour le recouvrement des sommes dues.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 18 juillet 2024, délivrée le 22 juillet 2024, la société F.G.D.E. a indiqué à la société AG [C] qu’elle conteste la résiliation du bail au 31 mai 2024, que la réparation de la porte sectionnelle dégradée s’élève selon devis à 1 437,60 euros TTC, qu’elle accepterait la résiliation du bail au 31 octobre 2024 moyennant le règlement des loyers d’avril à octobre 2024, soit la somme de 6 471,36 euros, qu’après imputation du dépôt de garantie, elle reste devoir la somme de 6 060 euros et qu’un protocole d’accord devrait être régularisé.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la société F.G.D.E. a fait sommation à la société AG [C] de lui payer la somme de 7 395,84 euros au titre des loyers dus d’avril 2024 à novembre 2024.

*

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la société F.G.D.E. a fait assigner la société AG [C] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement de la somme de 10 169,28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, la société F.G.D.E. a sollicité de voir :

“Vu les Articles L145-4 et L145-9 du Code de Commerce,

Vu les Articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’Article 1193 du Code Civil,

Vu l’Article 1728 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la Société AG [C] de l’intégralité de ses contestations et demandes contraires,

CONDAMNER la Société AG [C] à payer à la Société FGDE la somme 17.565,12 € due au 13 Octobre 2025, sauf à parfaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 Novembre 2024,

CONDAMNER la Société AG [C] à payer à la Société FGDE la somme de 2.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

CONDAMNER la Société AG [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation.”

A l’appui de ses demandes, la société F.G.D.E. expose principalement que la société AG [C] a régulièrement accusé des retards dans le règlement du loyer, qu’elle n’a pas réparé la porte sectionnelle qu’elle a dégradée, qu’elle l’a informée de sa volonté de résilier le bail sans toutefois procéder à la délivrance d’un congé, qu’elle-même n’était pas opposée à une résiliation amiable sous réserve du paiement des loyers, que la société AG [C] a décidé d’agir à sa guise, en vidant les locaux et en imputant le dépôt de garantie sur les loyers dus, qu’elle a conservé les clés du local, qu’en l’absence de délivrance d’un congé et d’un accord aux fins de résiliation amiable du bail, elle est fondée à solliciter la condamnation du preneur à payer les loyers ayant continué à courir depuis le 1er avril 2024, soit la somme de 17 565,12 euros au 13 octobre 2025, sauf à parfaire.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la société AG [C] a demandé au tribunal de :

“Vu les articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil,
Vu l’article L.143-2 du Code de commerce,
Vu les pièces versées au débat,

Dire et juger que le bail commercial conclu le 1er novembre 2018 entre la société AG [C] et la SCI FGDE, portant sur un local sis [Adresse 4] a été résiliée amiablement et de manière anticipée à la date du 31 mai 2024,

Dire et juger que la société AG [C] n’est plus redevable de la moindre somme entre les mains de la SCI FGDE à compter du 1er juin 2024 inclus,

Dire et juger que par le jeu de la compensation avec le dépôt de garantie de 1 500 € remis par la société AG [C] lors de la prise de possession des locaux et le versement complémentaire de la somme de 348,96 € la société AG [C] n’est plus redevable du moins arriéré locatif entre les mains de la SCI FGDE,

Dire et juger que la SCI FGDE est défaillante pour rapporter la preuve de l’existence d’nu défaut imputable à la société AG [C] sur la porte sectionnelle du local,

Débouter en conséquence la SCI FGDE de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

Condamner la SCI FGDE d’avoir à verser à la société AG [C] la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SARL FRANCOIS & ASSOCIES, avocat, sur son affirmation de droit,”.

La société AG [C] conclut au rejet des demandes adverses, expliquant principalement que la société F.G.D.E. a donné son accord non équivoque pour la résiliation amiable anticipée du bail au 31 mai 2024, que cet accord n’a pas été subordonné au paiement des loyers, que la rétractation de son accord par le bailleur le jour fixé pour la restitution des locaux est abusive, qu’elle a proposé à la société F.G.D.E. la conservation du dépôt de garantie de 1 500 euros et le versement complémentaire de la somme de 348,96 euros afin d’apurer la situation locative, qu’aucun loyer postérieur au 31 mai 2024 ne saurait être réclamé et qu’aucune dégradation de la porte sectionnelle n’est démontrée.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

A l’audience du 4 mai 2026, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS

1 - Sur la demande principale en paiement :

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1193 du même code, “Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.”

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er novembre 2018 stipule, à l’article 2 “Durée du bail”, que :

“Le présent bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec effet immédiat, à compter du 01 novembre 2018 pour se terminer le 31 octobre 2027.

(...)

Toutefois, conformément aux dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du Code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, et ce par pli recommandé avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire adressé au bailleur six mois avant la fin de la période triennale, en précisant les motifs pour lesquels il est donné.

En cas de congé tardif ou donné selon des formes irrégulières, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel et, un nouveau congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil, tout en respectant un préavis de six mois. (...)”

Par application des clauses contractuelles, qui reprennent les dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit au 31 octobre 2021, au 31 octobre 2024 et au 31 octobre 2027, date du terme du bail initial, en respectant un préavis de six mois.

Il est néanmoins loisible aux parties au contrat de décider, d’un commun accord, de résilier amiablement le bail à tout moment et sans formalité particulière.

En l’espèce, la société AG [C] produit les échanges de messages écrits (SMS) entre le gérant de la société F.G.D.E. (Monsieur [R] [T]) ou la soeur de celui-ci (Madame [V] [T]) et son gérant (Monsieur [E] [B]) en pièce numéro 2. Par messages des 30 janvier 2024 et 16 février 2024, Madame [T] a sollicité du gérant de la société AG [C] la remise des clés du local de [Localité 2] pour le faire visiter. Monsieur [T] a également adressé à Monsieur [B] un message à cette fin le 15 février 2024.

Par message du jeudi 30 mai 2024 à 17 heures 34, le gérant de la société F.G.D.E. a écrit au gérant de la société AG [C] le message suivant : “Salut [E] Toujours pas de règlement de mes deux loyers Peux-tu faire le nécessaire pour que tout soit ok pour la remise des clés Merci (On s’appelle plus tard)”. Monsieur [B] a répondu “Salut Et moi j’ai pas reçu le baille peux tu me le faire passer”, “Stp c important pour justifier toute mes sortie d’argent tous les moi” et “Et vois avec [L] [l’épouse de Monsieur [B]] pour le virement”. Monsieur [T] a répondu “Ne t’inquiète pas je te l’envoie dès que la comptable me le fait passer. Au plus tard à la remise des clefs demain.”

Par message du vendredi 31 mai 2024 à 4 heures 27, Monsieur [T] a écrit à Monsieur [B] le message suivant : “Salut [E] je n’ai toujours pas reçu mes deux derniers mois. On ne va pas pouvoir faire la remise des clefs si tu n’es pas à jour de règlement. J’essaierai de te joindre en début d’après midi chez toi.” Le 31 mai 2024 à 6 heures 37, Monsieur [B] a répondu “Mdr j’ai tous vider le dépôt”, “Si tu veux pas faire la remise des clés c toi qui voi mais c se qui était prévue pour que tu le mettre en agence .” et “Envoi moi une copie du bail commercial stp”.

De ces échanges, il résulte que les parties ont convenu de la résiliation amiable du bail commercial le 31 mai 2024, sous réserve du règlement par la société preneuse des loyers des mois d’avril et mai 2024.

La société AG [C] soutient avoir payé les deux mois de loyers dus, soit la somme de 1 848,96 euros, d’une part, par compensation avec sa créance de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 500 euros, d’autre part, en versant la somme de 348,96 euros au bailleur.

L’article 9 “Dépôt de garantie” du contrat de bail prévoit que “Le Preneur verse ce jour au Bailleur la somme de deux mois dépôt de garantie hors taxes pour garantir l’exécution de toutes les obligations issues du présent bail lui incombant.

Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux. (...)”

Le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer. Dès lors, un arriéré de loyers restant dû en fin de bail a vocation à être déduit de la somme à restituer par le bailleur au titre du dépôt de garantie.

La société AG [C], dont il n’est pas prouvé qu’elle soit tenue de réparer des dégradations locatives, en particulier sur une porte sectionnelle du dépôt pris à bail, a pu légitimement considérer que les loyers des mois d’avril et mai 2024 pouvaient être payés par compensation avec le dépôt de garantie réglé au début du bail à la société F.G.D.E., soit la somme non contestée de 1 500 euros, et en procédant à un virement pour payer le solde de 348,96 euros.

Les loyers restant dus ayant été payés au bailleur, il sera jugé que le bail conclu le 1er novembre 2018 a été résilié amiablement à effet du 31 mai 2024 et que le la société AG [C] n’est plus redevable des loyers et charges à compter du 1er juin 2024.

En conséquence, la société F.G.D.E. sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17 565,12 euros outre intérêts.

2 - Sur les demandes accessoires :

La société F.G.D.E., partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

La notion de distraction des dépens, utilisée à l’article 133 du code de procédure civile de 1806, a disparu du droit positif depuis le 1er avril 1976, date d’abrogation de cette disposition par l’article 41 du décret n° 75-1122 du 5 décembre 1975, soit depuis cinquante ans. En conséquence, la demande de “distraction” des dépens au profit de la SARL François & associés sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à la société AG [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera déboutée de sa demande d’indemnité judiciaire.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en l’absence de disposition légale contraire. Il n’est donc pas nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,