TJ 51454, 9 juill. 2026, RG 25/00551

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 JUILLET 2026

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N° RG 25/00551 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FICD

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 09 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [Y] [W] NEE [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Jocelyn NOUDEHOU
ayantt pour postulant Me Eric GODET-REGNIER

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée parMe Nji modeste [Localité 3] [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 4 février 2018, Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U] ont consenti à Madame [F] [V] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400,00 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 150,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 24 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2 810,00 euros.

Par acte d’huissier du 16 octobre 2025, dénoncé le 16 octobre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U] ont fait assigner à comparaître, en référé, Madame [F] [V] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement de la somme de 3 462,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement de la somme
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 19 décembre 2025 et a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties.

A l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U], représentés, maintiennent ses demandes et se rapportent à leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils sollicitent de :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement de la somme de 3 462,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts au taux légal ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la condamnation de Madame [F] [V] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La locataire, représentée, se rapporte à ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes de la demanderesse et l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois.

Un rapport d'enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l'assignation du 16 octobre 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2025.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 4 février 2018 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

Aucune demande de délais de paiement suspensifs n’a été effectuée.

En conséquence, l’expulsion de Madame [F] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U] justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

En outre, la défenderesse reconnaît la dette en son principe et en son montant.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 25 mars 2025, Madame [F] [V] cause un préjudice à Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U], et Madame [F] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 3 462,00 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 16 octobre 2025 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [Y] [W] née [U] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal.

L'article poursuit en disposant que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, les demandeurs ne caractérisent ni la faute de Madame [F] [V], ni une quelconque mauvaise foi de sa part, qui ne sauraient résulter de la seule absence de paiement. Elle n'établit pas non plus avoir subi un préjudice distinct de celui qui sera réparé par le paiement des intérêts moratoires.

En conséquence, les époux [W] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [F] [V] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,