TJ 51454, 9 juill. 2026, RG 26/00098
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
ORDONNANCE DE REFERE DU 09 JUILLET 2026
N° RG 26/00098 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJ6K
Minute 26-
Le :
Exécutoire délivré à :
Copie délivrée
La présente décision est prononcée le 09 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Date des débats : 22 mai 2026
DEMANDERESSE :
LA S.C.I. ARGANIA agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Leyla ALTINOK avocat au barreau de REIMS
ET
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant ni représenté
RAPPEL DES FAITS
Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, la SCI ARGANIA a consenti à Monsieur [J] [C] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 330 euros, outre une provision sur charges de 30 euros par mois.
Se prévalant d’un non-paiement des loyers convenus, et par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2025, la SCI ARGANIA a mis en demeure Monsieur [J] [C] de lui régler la somme de 1299 euros.
La mise en demeure étant demeurée infructueuse, la SCI ARGANIA a fait délivrer, par voie de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, un commandement de payer la somme en principal de 1639 euros au titre de l’arriéré locatif, et ce dans le délai de deux mois, et de lui justifier de la souscription d’une assurance locative, dans le délai d’un mois.
Ce commandement étant également demeuré infructueux, la SCI ARGANIA a, par voie de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, fait assigner Monsieur [J] [C] en référé devant la juridiction de céans pour solliciter de :
condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 4239 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté à la date du 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal ;constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 juin 2025 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] et celle de tous occupants de son chef ;condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 360 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail ;condamner Monsieur [J] [C] à payer à la SCI ARGANIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 6 février, au cours de laquelle la SCI ARGANIA, représentée, actualise l’arriéré locatif à la somme de 5039 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.
L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour permettre aux parties de faire des observations sur le la recevabilité de la demande au vu de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
A l’audience du 22 mai 2026, la SCI ARGANIA, représentée par son Conseil, précise fonder sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le seul défaut d’assurance. Elle renvoie à ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande :
la condamnation de Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 1639 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 juin 2025 ;l’expulsion de Monsieur [J] [C] et celle de tous occupants de son chef ;la condamnation de Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 360 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail ;la condamnation de Monsieur [J] [C] à payer à la SCI ARGANIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Monsieur [J] [C], régulièrement assigné à Étude pour la première audience et régulièrement convoquer par lettre recommandée avec accusé de réception, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », n’a pas comparu et n’est pas représenté.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Par application de l’article 24 III susmentionné, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire n’étant fondée sur le défaut d’assurance locative, visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, cette disposition n’est pas applicable au cas d’espèce si bien que la demande est recevable.
Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire
L'article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L'article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »
Le contrat de location contient une clause résolutoire qui prévoit la possibilité de mettre fin au bail, en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance).
Il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré que le bailleur aurait souscrit une telle assurance si bien que Monsieur [J] [C] ne saurait en être exonéré.
Le commandement de payer du 25 avril 2025 fait sommation à Monsieur [J] [C] d’avoir à justifier être assuré contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, faute de quoi la SCI ARGANIA entendrait bénéficier des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.
Monsieur [J] [C] n’apporte aucun élément pour établir qu’une telle assurance a été souscrite dans le délai précité.
Par conséquent, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2026.
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Sur la demande en paiement des loers et charges impayés et l’indemnité d’occupation
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SCI ARGANIA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI ARGANIA et Monsieur [J] [C] sera condamné à lui verser la somme de 1639 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 15 avril 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 26 mai 2025., Monsieur [J] [C] cause un préjudice à la SCI ARGANIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce que jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur les demandes accessoires
La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [J] [C] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DECLARONS la SCI ARGANIA recevable en action en résiliation de bail ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2019 entre la SCI ARGANIA et Monsieur [J] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mai 2026 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;
ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [J] [C] et de celle de tous occupants de son chef ;
DISONS qu'à défaut par Monsieur [J] [C] d’avoir libéré les lieux situés , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [J] [C] à payer en deniers ou quittances à la SCI ARGANIA la somme de 1639 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 15 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [J] [C] à payer à la SCI ARGANIA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 mai 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir;
DISONS que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNONS Monsieur [J] [C] à payer à la SCI ARGANIA la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l'assignation à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.
Le greffier Le juge
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