TJ 65440, 28 juill. 2026, RG 25/02336

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/02336 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EV5M

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 28 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[K] [S] [Z], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Clémence VIGNERES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[R] [M], demeurant [Adresse 2] gauche à la sortie de l’ascenseur - [Localité 1]
représentée par Maître Réjane CHAUMONT de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Laurence BAQUE-WILLIAMS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [K] [Z] a donné à bail à Madame [R] [M] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat en date du 26 mai 2025, ayant pris effet le 1er juin 2025, pour un loyer mensuel de 660 € et 35 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2025 pour un montant de 695 €.

Monsieur [K] [Z] a ensuite fait assigner Madame [R] [M] par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 10 février 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur.

A l’audience du 21 avril 2026, Monsieur [K] [Z] - représenté par Maître Clémence VIGNERES - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [R] [M] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 684 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 600 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du Code de procédure civile, 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Monsieur [K] [Z] précise qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de décembre 2025. Il s'oppose à l'octroi de délais de payement et à la suspension de la clause résolutoire.

*
En défense, Madame [R] [M] - représentée par Maître [X] [W] – sollicite :
- à titre principal, qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision du FSL maintien saisi le 16 avril 2026,
- à titre subsidiaire, l'autorisation de se maintenir dans les lieux en reprenant le versement du loyer courant, outre l'octroi de délais de payement sur deux années afin de lui permettre d'apurer sa dette.

Madame [R] [M] expose qu'elle n'a pas obtenu l'aide sollicitée auprès de sa caisse de retraite. Bien que n'ayant pas déposé de dossier de surendettement auprès de la Banque de France, la défenderesse indique avoir déposé une nouvelle demande de FSL maintien.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER :

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, le sursis à statuer est une décision qui suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine.

De jurisprudence constante, la demande de sursis à statuer, qui est une exception de procédure (voir notamment Cass 2ème civ. 27 septembre 2012 n°11-16.361), doit être formée avant toute défense au fond ou fin de non–recevoir, qu’elle émane du demandeur ou d’un défendeur. Il peut s'agir d'un sursis imposé par la loi ou ordonné dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. Dans ce cas, le Juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire et n'a pas à motiver sa décision.

En l'espèce, tout d'abord, la loi n'imposant pas le sursis à statuer en cas de dépôt d'une demande de FSL maintien, la demande formulée à ce titre par Madame [R] [M] relève de l'appréciation discrétionnaire du Juge des contentieux de la protection.
Ensuite, la demande de FSL maintien déposée seulement quatre jours avant l'audience, alors que le commandement de payer a été délivré le 26 septembre 2025 et l'assignation le 10 décembre suivant, apparaît comme manifestement dilatoire.
Enfin, cette demande n'a, en toute hypothèse, que peu de chances d'aboutir en l'absence de reprise du payement du loyer courant.

La demande de sursis à statuer présentée par Madame [R] [M] sera donc rejetée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

En application de l'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, l'article 7 de la même loi est applicable aux logements meublés.

Monsieur [K] [Z] produit un décompte démontrant que Madame [R] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 684 € à la date du 06 avril 2026.

Madame [R] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 4 684 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 695 € à compter du commandement de payer (26 septembre 2025), sur la somme de 1 904 € à compter de l'assignation (10 décembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [Z] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le bail conclu le 26 mai 2025 contient une clause résolutoire (article Article 7 - Clause résolutoire) octroyant un délai de régularisation illégal d'un mois et un commandement de payer visant cette clause et le délai légal de six semaines a été signifié le 26 septembre 2025, pour la somme en principal de 695 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 novembre 2025.

Sur la demande de délais de payement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En application de l'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, l'article 24 de la même loi est applicable aux logements meublés.

Madame [R] [M] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 16 janvier 2026 que Madame [R] [M], veuve depuis de nombreuses années, vit seule. Elle est accompagnée par le CCAS afin de réaliser des demandes d'aide. Sa situation financière se serait dégradée suite au squat de la maison dont elle serait usufruitière à [Localité 4] et pour laquelle elle percevrait un loyer, complément indispensable de sa petite retraite. Si le bien immobilier a désormais été libéré, elle assure qu'il a subi de gros dégâts et ne saurait être remis en location en l'état.

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Madame [R] [M] n'a réglé aucune somme depuis le 19 décembre 2025.

S'il est indéniable que Madame [R] [M] s'est retrouvée dans une situation financière particulièrement délicate, force est de constater qu'elle n'a pas été en mesure de reprendre le payement du loyer courant avant l'audience.

La défenderesse sollicite des délais de payement sur une durée de deux années afin d'apurer sa dette. Tout d'abord, en l'absence de reprise de payement du loyer courant, la loi ne permet pas au Juge des contentieux de la protection d'octroyer des délais de payement avec suspension de la clause résolutoire. Ensuite, il apparaît difficile d'envisager, sans évolution de sa situation, comment Madame [R] [M] pourrait affecter cette somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. Enfin, Madame [R] [M] ne justifie pas de l'usufruit d'un quelconque bien immobilier et n'a redéposé une demande de FSL maintien que tardivement, cette dernière n'ayant, en toute hypothèse, que peu de chances d'aboutir en l'absence de reprise du payement du loyer courant.

En conséquence, Madame [R] [M] sera déboutée de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [R] [M] sera condamnée au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de Monsieur [K] [Z] sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 695 € et non indexée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l'article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’il aurait subi en lien avec le comportement de Madame [R] [M].

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 29 septembre 2025, de l’assignation du 10 décembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [Z], Madame [R] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS