TJ 65440, 28 juill. 2026, RG 26/00080

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 26/00080 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EWNV

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 28 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[B] [A], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [B] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 28 juillet 2021 pour un loyer mensuel de 421,32 €, outre 24,98 € de loyer pour un parking, 54,05 € de provisions sur charges et 18,05 € de provisions pour charges d'eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2025 pour un montant de 4 269,22 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [B] [A] par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 21 avril 2026, la SA SEMI - représentée par Maître [P] [G] - demande au Juge des contentieux de la protection de :
- constater que les causes du commandement de payer du 30 octobre 2025 n'ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 31 décembre 2025,
- constater, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 28 juillet 2021 par la SA SEMI à Monsieur [B] [A],
- ordonner que ce dernier devra libérer les lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s'il échet avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [B] [A] au payement des sommes suivantes :
* 6 897,42 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dues au 10 avril 2026 suivant décompte du même jour, avec intérêts de droit du commandement de payer du 30 octobre 2025 sur la somme de 4 269,22 € et du jugement pour le surplus,
* une indemnité d'occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 31 décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* 36,45 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du Code civil,
* 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
* 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2025, de sa signification du 31 octobre 2025 à la CCAPEX et de la signification de l'assignation à la Préfecture le 15 janvier 2026.

La SA SEMI précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris et que le locataire occupe toujours les lieux.

*
En défense, bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [B] [A] n’est ni présent ni représenté à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 avril 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet suivant, par mise à disposition au greffe.

Par courriel en date du 17 juin 2026, le Juge des contentieux de la protection a soulevé auprès de la SA SEMI le caractère incomplet du bail produit à l'audience et lui a laissé un délai courant jusqu'au 24 juin suivant pour produire cette pièce.
Par note en délibéré reçue au greffe le 18 juin 2026, la SA SEMI a communiqué la pièce sollicitée et en a adressé copie à Monsieur [B] [A].

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail conclu le 28 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2025, pour la somme en principal de 4 269,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [B] [A] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [B] [A] reste devoir la somme de 6 897,42 € à la date du 10 avril 2026.

Il apparaît cependant que certaines sommes comprises dans ce décompte ne devraient pas y figurer.

Ainsi, d'une part, le décompte comprend neuf facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s'apparentant à une demande de dommages et intérêts.
D'autre part, le décompte sus-mentionné comprend des condamnations aux dépens (443,28 €) et aux frais irrépétibles (150 €) d'une précédente procédure (pièce 7 demandeur) qu'il convient de retrancher sous peine de condamner le défendeur à les payer en double.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [A] sera condamné à payer à la SA SEMI la somme de :
7 137,88 – (4,05 € * 9) – 443,28 € - 150 € = 6 508,15 €,
avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 269,22 € à compter du commandement de payer (30 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [A] sera également condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 573,45 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS :

Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d'un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement aux mois de septembre et novembre 2024, qu’elle a subi en lien avec le comportement de Monsieur [B] [A]. Il convient de noter que les précédents frais de rejets de prélèvements étaient couverts par la décision du Juge des contentieux de la protection en date du 28 mai 2024 (pièce 7 demandeur) et qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit au surplus de la demande.

Monsieur [B] [A] sera donc condamné à verser la somme de 8,10 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.

Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l'article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu'elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [B] [A].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 31 octobre 2025, de l’assignation du 14 janvier 2026 et de sa notification à la Préfecture le 15 janvier 2026.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [B] [A] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS