TJ 12202, 2 juill. 2026, RG 26/00011

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00011 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVW
AFFAIRE : Etablissement public AVEYRON HABITAT C/ [Y] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES : DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [X] [F], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE

Madame [Y] [R]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jade DELON, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l'audience du 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le président : 02 Juillet 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 octobre 2023 prenant effet le premier novembre 2023, la société [Localité 1] a donné en location à Madame [Y] [R] un immeuble à usage d'habitation dont elle est propriétaire à l'adresse suivante : [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la société [Localité 1] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Madame [Y] [R] (ci-après dénommé « le locataire ») aux fins de :

-constater que le contrat de location à effet au 1er novembre 2023 dont Madame [Y] [R] est titulaire pour le logement situé [Adresse 3]. est purement et simplement résilié,
-ordonner l'expulsion de Madame [Y] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
-condamner Madame [Y] [R] au paiement de la somme principale de 2.253, 55 euros outre les frais et accessoires,
-condamner Madame [Y] [R] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail représentant le montant du loyer et des charges jusqu'à la pleine libération des lieux,
-condamner Madame [Y] [R] aux entiers dépens.

Compte tenu des négociations en cours entre les parties, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être retenue à l'audience du 4 juin 2026.

La société [Localité 1], par l'intermédiaire de son représentant Madame [X] [F] munie d'un pouvoir spécial, a indiqué que la dette était en cours de règlement et qu'elle était favorable à ce qu'un échéancier de remboursement à hauteur de 50 euros par mois.
Le bailleur a indiqué renoncer à sa demande d'expulsion tant cet échéancier serait respecté.

Madame [R] était représentée par son conseil. Elle a proposé de régler 50 euros pour apurer l'arriéré locatif dont elle ne conteste ni le principe ni le montant.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 834 de ce même code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

*Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « (...) à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi (...) ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 25 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l'assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Il ressort du rapport d'enquête sociale que la locataire est séparée du père de ses enfants âgés de 3 et 8 ans qu'elle élève seule. Cette dernière a expliqué que la dette locative provenait du différend avec le père ses enfants et qu'elle avait dès la rupture avec ce dernier sollicité le service social pour mettre en place un accompagnement social. Le service souligne la bonne foi et la bonne volonté de la locataire.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

* Sur la demande en paiement des loyers dus par le locataire

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 2.655, 18 euros (échéance du mois de mai 2026 comprise), arrêtée au 3 juin 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 4 juin 2026, Madame [Y] [R] est bien redevable envers la société [Localité 1] de la somme de 2.655, 18 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire à la bailleresse.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement au moins de trois échéances, deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que Madame [R] n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Néanmoins, la somme dont elle est redevable reste à un niveau qui permet d'entrevoir des échéances au montant raisonnable. De plus, cette dernière a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et paraît ainsi en situation de régler sa dette.

En tout état de cause, le bailleur consent à laisser à la locataire une chance de prouver qu'elle souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu'elle peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Madame [Y] [R] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu'à l'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n'étaient pas respectés par le locataire aux termes fixés, en dépit de l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 10 jours francs à compter de sa réception, l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l'issue du délai de 10 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d'apurement non payée à son terme. L'expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Madame [Y] [R] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire, soit par l’expulsion du locataire.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS