TJ 12202, 2 juill. 2026, RG 26/00531

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00531 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DMLO
AFFAIRE : S.C.I. BS INVEST C/ [E] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BS INVEST
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par Monsieur [T] [J] et Monsieur [Q] [S] [C], co-gérants de la SCI

DÉFENDERESSE

Mme [E] [O]
née le 26 Mars 1963
demeurant [Adresse 3]

non comparante

Débats tenus à l'audience du : 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 02 Juillet 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2023, Madame [P] [U] a donné en location à Madame [E] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Aveyron).

En date du 21 février 2025, la société BS INVEST a acquis la pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2026, la SCI BS INVEST (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de RODEZ, Madame [E] [O] (ci-après dénommée « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
D’ordonner l’expulsion de Madame [E] [O] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé à [Localité 2], [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,
Condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 3283 euros en principal correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2682 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,
Condamner Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer et ce à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux, en application des dispositions de l’article 1760 du code civil,
Condamner Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais engagés et aux honoraires de rédaction du présent acte,
Condamner Madame [E] [O] suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens d’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront le commandement de payer les loyers signifié le 16 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mai 2026.

La SCI BS INVEST, représentée par Monsieur [T] [J] et Monsieur [Q] [S] [C], co-gérants, régulièrement munis d’un extrait Kbis, réitère ses demandes initiales à l'audience et actualise la dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s'est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 16 septembre 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à payer l'ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n'a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Madame [E] [O], bien que régulièrement assignée à l’étude selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu à l'audience et ne s'y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 17 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 23 février 2026, soit six semaines avant la présente audience.

Aucun rapport d'enquête financière et sociale n’a été transmis à la juridiction.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 5513 euros (échéance du mois d’avril 2026 comprise), arrêtée au 2 mai 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 2 mai 2026, Madame [E] [O] est redevable envers la SCI BS INVEST de la somme de 5513 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d’avril 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'il s'est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Madame [E] [O] n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 novembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 16 novembre 2025,
dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de la société BS INVEST.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [E] [O], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 200 euros.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS