TJ 76540, 23 juill. 2026, RG 26/00420

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COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
PAC - Référés

N° RG 26/00420 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NZ34

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUBLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2026

DÉBATS

L'affaire a été examinée à l'audience publique du 25 juin 2026 du président du tribunal judiciaire de Rouen, tenue par Baptiste BONNEMORT, Juge, assisté de Nadine GALTIER, Greffière et en présence de [R] [I], [F] [C] et [M] [X], stagiaires 2nde.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CANTON de la SCP EMO AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 33, substitué à l’audience par Maître Stéphanie BOULLEN

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. KHALSA
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Monsieur [J] [P], Gérant

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

Elle a été signée par Baptiste BONNEMORT, Juge et par Valérie LIDOUREN, greffière du prononcé de la décision.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 1992, la société SCI DU [Adresse 1] a consenti à la société COMPTOIR ROUENNAIS DE BIMBELOTERIE un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 4] ([Adresse 5], au loyer annuel initial de 120 000 francs, payable trimestriellement d’avance.

Par acte sous seing privé des 19 septembre et 25 octobre 2002, la société SCI DU [Adresse 1] et la société NAF NAF BOUTIQUES ont renouvelé le bail, au loyer annuel initial de 44 820 euros, hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

À l’expiration du bail renouvelé, il s’est prolongé par tacite reconduction.

Le 28 septembre 2021, la société SCI DU [Adresse 1] a accepté la demande de renouvellement du bail formulée par la société NEW NAF NAF, venant aux droits de la société NAF NAF, le 29 juin 2021.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession de la société NEW NAF NAF à la société MIGIBOY TEKSTIL SANAYI VE TICARET ANONIM SIRKETI, devenue la société MIGI NAF NAF.

Par jugement du 30 mai 2025 du tribunal de commerce de Bobigny, la société MIGI NAF NAF a été placée en redressement judiciaire.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société MIGI NAF NAF a autorisé la cession à la société KHALSA des éléments composant le fonds de commerce situé au [Adresse 6] à [Localité 1], et notamment le droit au bail pour la durée restant à courir.

Le 25 février 2026, la société SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer à la société KHALSA un commandement de payer la somme de 22 893,04 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Le 13 avril 2026, la société SCI DU [Adresse 1] a fait assigner la société KHALSA devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur.

Le 20 avril 2026, la société SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer à la société KHALSA un commandement de payer la somme de 23 196,08 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, le 8 juin 2026, la société SCI DU [Adresse 1] a fait assigner la société KHALSA devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 mai 2026 ;
- ordonner l’expulsion de la société KHALSA et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;
- dire que le juge des référés se réservera la liquidation de cette astreinte ;
- ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution ;
- condamner la société KHALSA à lui payer la somme provisionnelle de 23 271,76 euros TTC, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner la société KHALSA à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 5 736,96 euros HT, soit 6 884,35 euros TTC, à compter du 21 mai 2021 et jusqu’à la libération des lieux ;
- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de résolution du bail serait rejetée ou suspendue, condamner la société KHALSA à lui payer la somme provisionnelle de 23 271,76 euros TTC, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner la société KHALSA à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et l’assignation.

À l’audience, la société SCI DU [Adresse 1] maintient ses demandes.

La société KHALSA, assignée à l’étude, n’a pas comparu.
La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
1. Sur le constat de la résiliation du bail
L’article 834 du code de procédure civile énonce que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire » peut ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail des 19 septembre et 25 octobre 2002 (pièce n° 1), qui contient une clause résolutoire (p.9),
- du commandement de payer la somme de 23 196,08 euros, arrêtée au 20 avril 2026, qui a été délivré le 20 avril 2026 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n° 14),
- du décompte arrêté au 20 mai 2026 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n° 15).

La société KHALSA, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 21 mai 2026.
2. Sur l’expulsion
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.
3. Sur les demandes de provision
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

En l’espèce, il ressort du décompte (pièce n°15) que la somme provisionnelle de 23 271,76 euros réclamée se décompose ainsi :
- 17 210,87 euros au titre du loyer du 2 trimestre 2026 HT,
- 3 442,17 euros au titre de la TVA sur le loyer,
- 1 800 euros au titre de la provision sur les impôts fonciers,
- 360 euros au titre de la TVA sur la provision sur les impôts fonciers,
- 80 euros au titre de la provision sur charges,
- 219,69 euros au titre du commandement de payer du 25 février 2026,
- 83,35 euros au titre de l’assignation du 13 avril 2026,
- 75,68 euros au titre du commandement de payer du 20 avril 2026.

Le bail prévoit (pièce n°1 p.9) « Le PRENEUR s’engage à rembourser au BAILLEUR la taxe sur la valeur ajoutée réglée au Centre des Impôts et due sur le présent bail à titre provisionnel en même temps que chaque terme du loyer ».

Le bail prévoit également (p. 7) « Il [le preneur] remboursera au Bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, la taxe locative, les différentes prestations et fournitures, la taxe foncière ainsi que l’ensemble des charges grevant les locaux loués ».

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Ainsi, la société SCI DU [Adresse 1] rapporte la preuve de l’obligation pour la société KHALSA de payer le montant du loyer révisé selon les stipulations contractuelles et d’une provision sur la taxe foncière, augmentés de la TVA.

La société KHALSA est également tenue de régler à la société SCI DU [Adresse 1] les frais occasionnés par sa précédente défaillance dans le règlement des loyers, soit les sommes de 219,69 euros au titre du commandement de payer du 25 février 2026 (pièce n°11) et 59,35 euros au titre de l’assignation du 13 avril 2026 (pièce n°13).

En revanche, le bail ne comprend pas d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges et ne prévoit pas de provision sur charges, de sorte que la société SCI DU [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de l’obligation non sérieusement contestable de payer la provision sur charges de 80 euros.

En outre, le coût du commandement de payer du 20 avril 2026 relève des dépens, ainsi que le sollicite d’ailleurs la société SCI DU [Adresse 1].

Aucun paiement n’est intervenu entre la délivrance du commandement de payer et le jour de l’audience. À tout le moins, la preuve n’en est pas rapportée.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation. Aussi, la société KHALSA sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 21 mai 2026, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 6 884,35 euros TTC, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il convient de noter que la somme de 20 653,04 euros (17 210,87 + 3 442,17) due au titre du loyer du 2e trimestre 2026, augmenté de la TVA, échu au 1er avril 2026, conformément aux stipulations contractuelles, inclus les sommes dues pour les mois d’avril, mai et juin 2026. La somme mensuelle de 6 884,35 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation sera donc due à compter du 1er juillet 2026.

Dès lors, la société KHALSA sera condamnée à payer les sommes de :
- 23 092,08 euros TTC au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais échus (17 210,87 + 3 442,17 + 1 800 + 360 + 219,69 + 59,35) ;
- une indemnité mensuelle d’occupation de 6 884,35 euros TTC à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

La somme de 23 092,08 euros TTC portera intérêts à compter de l’assignation du 8 juin 2026. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.
4. Sur les demandes accessoires
La société KHALSA, qui succombe, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 avril 2026 et de l’assignation du 8 juin 2026, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société SCI DU [Adresse 1] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS