TJ 76540, 27 mars 2026, RG 25/00251

DOSSIER N° RG 25/00251 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M6CG

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

---

DEMANDEUR :

M. [K] [N]
7 riue de la Gurette
28210 VILLEMEUX SUR EURE
Représentant : Maître Djamel MERABET de la SELARL DJAMEL MERABET, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [U]
52 rue de la République
Appt 5 3ème étage droit
76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 26 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2018, Monsieur [L] [H] a donné à bail à Madame [W] [U] un appartement situé 52 rue de la République - Appartement 5 - 3ème étage droite à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320), pour un loyer mensuel de 300 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 15 juin 2018. Un dépôt de garantie d’un montant de 300 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par acte reçu devant notaire en date du 22 juin 2018, Monsieur [K] [N] a acquis de Monsieur [L] [H] l'immeuble de rapport situé 52 rue de la République à CAUDEBEC LES ELBEUF, comportant notamment l'appartement donné à bail à Madame [W] [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2024, Monsieur [K] [N] a fait signifier à Madame [W] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 768,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement, dans un délai d'un mois.

Par notification électronique du 30 janvier 2024, Monsieur [K] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Monsieur [K] [N] a fait assigner Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d'un serrurier ;
- condamner Madame [W] [U] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 938,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 décembre 2024, outre les loyers et charges dus au 17 décembre 2024 jusqu'à la date de résiliation ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les droits de plaidoirie.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 février 2025.

Par lettre du 25 mars 2025 reçue le 27 mars 2025, Madame [W] [U] a délivré congé à son bailleur et a souhaité bénéficier d'un délai de préavis d'un mois, en raison du fait qu'elle est bénéficiaire du RSA.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 avril 2025.

Appelée à l'audience du 23 juin 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois pour signification de conclusions compte tenu d'une demande additionnelle formée par Monsieur [K] [N], suite au départ de sa locataire et à la commission de dégradations au sein du logement.

À l'audience du 26 janvier 2026, Monsieur [K] [N], représenté par son conseil, se désiste de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, compte tenu du fait que la locataire a quitté le logement.

Aux termes de ses conclusions, il maintient sa demande au titre des loyers impayés et l'actualise à la somme de 547,85 euros.
Il soutient que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute une demande additionnelle au titre des réparations locatives et sollicite la condamnation de Madame [W] [U] à lui payer la somme de 830,60 euros, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sollicite également du juge des contentieux de la protection la condamnation de Madame [W] [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [W] [U], régulièrement citée à étude puis convoquée par le greffe, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [W] [U], citée à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion

Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [K] [N] de ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail du 15 juin 2018, et d'expulsion de Madame [W] [U], cette dernière ayant quitté le logement le 28 avril 2025, comme le confirme l'état des lieux de sortie versé à la procédure.

Compte tenu du désistement de Monsieur [K] [N] de sa demande de résiliation du bail, la demande relative aux indemnités d'occupation devient sans objet.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [K] [N] produit le bail en date du 15 juin 2018 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 18 juin 2025, faisant état d'une dette locative de 1.378,45 euros mais comprenant des réparations locatives pour un montant de 830,60 euros qu'il conviendra d'examiner ultérieurement.

Il ressort également de ce même décompte que ce montant comprend des frais d'impayés divers pour un montant total de 60 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Également, il est sollicité la somme de 60 euros au titre de provisions sur charges du 1er janvier 2025 au 28 avril 2025 sans qu'il soit justifié de cette régularisation de charges, qui sera également déduite.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [U] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 427.85 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 300 euros, au titre des loyers et charges dus au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.
Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, Monsieur [K] [N] verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 15 juin 2018, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 28 avril 2025.

Il est versé également aux débats une facture de la société NORMAND IMMO en date du 4 juin 2025 justifiant de la réalisation de la réparation de faïence dans la salle de bain ainsi que de réfection des joints d'étanchéité, de la réfection des murs, plafonds dans le séjour et la cuisine ainsi que de la refixation d'un radiateur.

S’agissant de la réfection des murs et du plafond dans la cuisine et le séjour, il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs « sont gondolés par l’humidité » et présentent « des traces ainsi que des fissures dans le séjour et la cuisine ». Toutefois, il convient de relever que la locataire a occupé les lieux pendant une durée de six ans, période au terme de laquelle une vétusté normale doit être prise en compte. En conséquence, ces dégradations, imputables à l’usure du temps ne sauraient être retenues à l’encontre de Madame [W] [U].
Par ailleurs, il apparaît que cette dernière n’a pu être valablement mise en demeure de s’expliquer sur l’origine de l’humidité constatée. En effet, bien qu’elle ait déclaré une adresse au 25 rue Revel à CAUDEBEC-LÈS-ELBEUF lors de l’état des lieux de sortie, les dernières conclusions, établies postérieurement à son départ des lieux, lui ont été adressées à l’adresse du logement qu’elle avait déjà quitté. Le courrier est, de fait, revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée », privant ainsi la locataire de la possibilité de présenter ses observations.

S’agissant du radiateur, s’il est en effet constaté sur l’état des lieux de sortie qu’il est démonté, l’absence d’éléments probants permettant d’attribuer ce fait à la locataire ou d’établir une faute de sa part ne permet pas de retenir sa responsabilité à ce titre.

Enfin, concernant la faïence dégradée autour de la douche, l’état des lieux de sortie mentionne qu’elle « part à cause de l’humidité », sans qu’il soit possible de déterminer si cette détérioration résulte d’une action volontaire de la locataire ou simplement de l’écoulement du temps et de l’humidité naturelle dans une salle de bain. En l’absence de preuve d’une faute ou d’une négligence de sa part, cette dégradation ne peut lui être imputée.

Par conséquent, la demande en paiement de Monsieur [K] [N], au titre des réparations locatives, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [U] aux dépens de l'instance.
Il convient également de condamner Madame [W] [U] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS