TJ 83050, 29 juill. 2026, RG 23/08573

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 29 Juillet 2026
Dossier N° RG 23/08573 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBR7
Minute n° : 2026/ 238

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 1] C/ [F] [R], [A] [M] épouse [R]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026 mis en délibéré au 21 mai 2026, prorogé le 22 juillet 2026 puis au 29 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à
Me Eléonore DARTOIS
Me Laura CUERVO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 3] (SUISSE)
représenté par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [A] [M] épouse [R], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)
représentée par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré selon les modalités de l’article 684 du CPC le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du levant à [Localité 2] faisait assigner les époux [R] en paiement de charges de copropriété.
Copropriétaires de lots dans l’immeuble, les défendeurs avaient initialement loué leur bien à la société SEGSE qui devait aux termes du bail régler les charges, les propriétaires demeurant les débiteurs principaux.
Au 1er octobre 2023 un montant de 13 611,15 € était dû.
Ils avaient été mis en demeure le 6 février 2023 par le syndic de payer leurs charges sur le fondement des procès-verbaux d’assemblée générale de 2020 à 2023, des comptes approuvés, des relevés d’appels de fonds et l’état récapitulatif de la créance selon les comptes arrêtés au 1er octobre 2023.
Le syndicat des copropriétaires sollicitait leur condamnation à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, outre la somme de 2000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ce défaut de paiement des charges, la somme de 2000 €en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.
Dans ses conclusions récapitulatives le syndicat des copropriétaires actualisait sa demande au montant de 24 154,63 € dû au 1er février 2025, portait à 3000 € sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et à 4000 € sa demande de frais irrépétibles.
En réponse aux arguments soulevés par les défendeurs le syndicat des copropriétaires maintenait que les charges étaient justifiées, que la gestion était transparente et les assemblées générales valides. En particulier l’assemblée générale de 2022 n’avait jamais fait l’objet d’une contestation de la part des défendeurs.
Le paiement des charges était une obligation des propriétaires, autonome par rapport aux litiges éventuels qui les opposaient à leur locataire.
L’exécution provisoire ne pouvait être écartée car elle était nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.
Les défendeurs constituaient avocat avant l’audience d’orientation du 11 mars 2024.
Celui-ci par message communiqué par voie électronique le 11 juin 2024 informait le tribunal qu’il se déchargeait du dossier.
La clôture de la procédure était initialement prononcée à la date du 17 juin 2024 avec renvoi de l’affaire à l’audience du 10 janvier 2025 pour être jugée.
Les défendeurs constituaient un nouvel avocat le 9 janvier 2025. Celui-ci sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture avant l’ouverture des débats. Il était fait droit à la demande par ordonnance du juge en date du 10 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025 les époux [R] exposaient avoir acquis un appartement et un parking au sein de la résidence par acte authentique du 16 décembre 2008, au moyen d’un prêt bancaire. Préalablement ils avaient conclu le 12 août 2008 un bail commercial avec la société SEGSE pour une période de 11 ans à compter du 1er août 2008, le preneur souhaitant exercer une activité de para hôtellerie et s’engageant à régler les charges locatives.
Le bail s’était renouvelé aux clauses et conditions antérieures à compter du 1er janvier 2021. Le preneur avait néanmoins donné congé pour le 30 juin 2021 puis avait opéré compensation entre les loyers réglés au cours de la période de crise sanitaire avec les loyers dus et à devoir. Après l’échec des tentatives de résolution amiable du litige les bailleurs avaient fait assigner le preneur en paiement des loyers. Ce litige était pendant.
Postérieurement au 1er janvier 2021 le preneur avait fait parvenir au concluant les demandes de paiement de charges.
Les concluants sollicitaient avant-dire droit que le tribunal ordonne le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le dossier les opposant à leur locataire.
Ils soutenaient par ailleurs que le syndic n’avait pas qualité pour agir et que toutes les assemblées générales depuis 2014 avaient été convoquées par un syndic qui n’en avait pas le pouvoir. Ces assemblées générales étaient donc nulles.
Ils soutenaient que les charges de copropriété n’étaient pas justifiées et d’une importance anormale.
Les factures d’électricité étaient réparties non en fonction de la consommation réelle mais en fonction des tantièmes. Les frais d’entretien du jardin étaient en lien avec l’activité commerciale, dont l’objet était d’entretenir une résidence para hôtelière haut de gamme. Le poste piscine avait connu une hausse exponentielle.
L’assemblée générale du 22 décembre 2022 n’était pas signée du scrutateur était donc nulle.
Le syndicat avait permis pendant de nombreuses années l’immixtion de la société SEGSE dans la gestion de l’ensemble immobilier, privant les copropriétaires de décider des conditions essentielles des contrats souscrits pour l’entretien de l’ensemble immobilier. Le syndicat des copropriétaires était encore responsable de la fermeture de l’accès de la copropriété aux concluants leur occasionnant un préjudice de jouissance réparable par l’allocation de la somme de 15 000 € de dommages-intérêts.
Les concluants sollicitaient donc du tribunal qu’il prononce la nullité du mandat du syndic entraînant l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir du syndic.
Au fond ils concluaient au rejet des demandes formées à leur encontre et demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur outre la somme de 15 000 € de dommages et intérêts, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
Ils sollicitaient que l’exécution provisoire soit écartée et subsidiairement qu’ils soient autorisés à consigner les condamnations entre les mains de la Carpa de [Localité 1] jusqu’à ce que la décision soit définitive.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 12 mai 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer
Les charges de copropriété sont dues par les copropriétaires en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application. La circonstance que les défendeurs aient saisi le tribunal d’un litige en paiement de loyers à l’encontre de leur locataire est indifférente à leur obligation de régler les charges de copropriété.
La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de nullité du contrat de syndic
Cette demande se fonde sur le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé en application de la loi ALUR de 2014, alors que ce compte bancaire séparé a été ouvert le 25 février 2015, un mois après la désignation du cabinet Foncia ainsi que l’établit le relevé d’identité bancaire produit par le demandeur.
La demande sera donc rejetée.

Sur les charges et les frais nécessaires
Le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété des défendeurs les procès-verbaux d’assemblée générale de 2020 à 2024 accompagnés d’une attestation de non recours, le décompte de charges des années 2020 à 2023, les relevés de dépenses des années 2020 à 2024, les appels de fonds de 2020 à 2025, les extraits de comptes arrêtés au 1er octobre 2023 et 11 février 2025, à la mise en demeure du 6 février 2023, le contrat de syndic et la facture du syndic.
Les défendeurs ne produisent aucun courrier sollicitant des explications sur les charges, ni sur les contrats passés par la copropriété avec le prestataire, ni aucune saisine du tribunal aux fins d’annulation de résolution des assemblées générales approuvant les comptes et les appels de fonds.
Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer le paiement des charges.
Les défendeurs seront donc condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 24 154,63 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 611,15 € à compter du 6 février 2023 et intérêts au taux légal sur la somme de 24 954,63 € à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts
L’attitude dilatoire des défendeurs qui ne pouvaient ignorer être les débiteurs principaux des charges de copropriété, a causé à la copropriété un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par l’application des intérêts de droit. En effet les défendeurs, malgré mise en demeure et assignation, n’ont jamais commencé à s’acquitter des charges.
Dans ces conditions il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens
Les défendeurs sont condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Les défendeurs sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette la demande de sursis à statuer,
Rejette la demande de nullité du mandat du syndic
Rejette la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité du syndic,
Condamne Monsieur [F] [R] et Madame [A] [M] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] les sommes suivantes :
– 24 154,63 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 611,15 € à compter du 6 février 2023 et intérêts au taux légal sur la somme de 24 954,63 € à compter du présent jugement
– 1500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur [F] [R] et Madame [A] [M] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC,
Condamne Monsieur [F] [R] et Madame [A] [M] épouse [R] aux dépens de l’instance,
Déboute Monsieur [F] [R] et Madame [A] [M] épouse [R] de la totalité de leurs demandes,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT