TJ 83050, 29 juill. 2026, RG 22/05296

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 29 Juillet 2026
Dossier N° RG 22/05296 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JRX7
Minute n° : 2026/ 236

AFFAIRE :

[I] [D] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026 mis en délibéré au 21 mai 2026, prorogé le 22 juillet 2026, puis le 29 juillet 2026,

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à
Me Rémy CERESIANI
Me Marie LESSI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 2 août 2022, Madame [D] faisait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] sur le fondement des articles 15 alinéa 2,26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, 11 – 13 3° du décret du 17 mars 1967.
Copropriétaire d’un appartement au 2e étage de l’ensemble immobilier comprenant quatre propriétaires dans l’immeuble, dont les époux [C], propriétaire du lot numéro 4 constitué d’un appartement sis au 3e étage, la demanderesse exposait que des travaux avaient été exécutés courant 2014, qui avaient eu pour effet d’annexer tout le palier du 3e étage et de diminuer l’éclairage de la cage d’escalier par le puits de lumière, rendant également quasi impossible l’accès à la toiture comme constaté par huissier le 16 octobre 2014.
La matérialité de cette annexion par les époux [C] ou par leur auteur était établie par la comparaison des procès-verbaux de constat établis le 16 juillet 2009 et le 16 octobre 2014.
Le syndicat des copropriétaires s’était abstenu d’agir en restitution des parties communes alors qu’il avait qualité pour le faire en application de l’article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.
La demanderesse avait engagé elle-même l’action contre les époux [C] ainsi que le lui permettait l’article 15 alinéa 2. Elle les avait assignés par acte du 29 mars 2022 aux fins de démolition et de remise en état des lieux. L’instance était pendante sous le numéro 22/2389.
Les époux [C] avaient proposé d’acheter la partie commune qu’ils s’étaient appropriée et le syndic avait convoqué une assemblée générale le 8 juin 2022 à cette fin. Cette proposition avait été votée par 3 copropriétaires sur 4.
Observant que la convocation mentionnait la proposition de résolution sans mention de prix d’achat du palier, que la résolution mentionnait que le prix ne pouvait être inférieur à 10 000 € TTC, et que la notion de palier était imprécise la demanderesse soutenait que la résolution critiquée était nulle.
À titre surabondant cette décision participait d’un abus de majorité puisqu’elle n’avait d’autre but que de favoriser les intérêts des époux [C] au détriment de la copropriété.
La demanderesse sollicitait donc l’annulation de la résolution numéro 9, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens, ainsi que sa propre dispense à la participation à la dépense commune des frais de la procédure en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 9 juin 2023 Madame [D] persistait dans l’intégralité de ses prétentions.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] rappelait que les 4 copropriétaires étaient présents ou représentés lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022. La résolution critiquée portait sur la demande de Monsieur [C] d’acquérir le mètre carré constituant le palier du 3e étage qui aurait été annexé par le précédent propriétaire. La convocation ne prévoyait pas de prix qui devait être débattu entre les copropriétaires.
Le concluant observait que la jurisprudence reconnaissait à l’assemblée des copropriétaires le pouvoir de reformuler le projet de résolution de le préciser ou de l’amender dans la mesure où ces modifications ne dénaturaient pas.
En l’occurrence s’agissant d’une petite copropriété, il était indéniable que l’ensemble des copropriétaires avait connaissance de ce que désignait le terme de «palier ».
Quant au prix il avait été déterminé par l’assemblée générale et fixé à la somme de 10 000 €.
Il n’était donc pas démontré que le projet de résolution soumis aux votes avait été dénaturé.
Sur l’atteinte à la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires observait que le palier cédé ne permettait l’accès qu’à la porte de l’appartement de Monsieur [C] et que la vente ne remettait pas en cause les droits des autres copropriétaires.
La diminution du puits de lumière n’était pas davantage démontrée.
La résolution avait donc été votée en dehors de toute atteinte à l’intérêt collectif et de toute intention de nuire.
Le syndicat des copropriétaires se référait à la nouvelle assemblée générale en date du 29 avril 2024 qui avait voté la vente au profit de la SARL F & P Trop du palier du 3e étage sur lequel se situait l’appartement pour le prix de 10 000 € nets vendeur, à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
Dès lors cette nouvelle assemblée générale régularisait en tant que de besoin les irrégularités prétendues de l’assemblée générale attaquée.
Cette résolution était exécutoire malgré la demande d’annulation formée par Madame [D] par acte extrajudiciaire en date du 25 juillet 2024.
Le syndicat des copropriétaires concluait donc au rejet de l’ensemble des demandes, à la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 12 mai 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution critiquée
Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 que le propriétaire ayant précédé les époux [C], la société Gauthier Immo, avait intégré le palier du 3e étage dans son lot et avait réalisé tous les travaux d’agrandissement par annexion de ce palier. C’est en l’état que les époux [C] avaient acquis ce lot en avril 2011, puis l’avaient revendu en 2016 à la société F&P Trop dont Monsieur [C] était le gérant. Celle-ci acquittait les charges afférentes à ce palier.
Le constat produit par la demanderesse en date du 16 juillet 2009 démontre que celle-ci était déjà copropriétaire à cette date et qu’elle a vu se réaliser les travaux. Elle s’est abstenue à l’époque de saisir la justice pour faire interrompre les travaux.
Copropriétaire opposante à l’ensemble des résolutions présentées au vote de l’assemblée générale du 8 juin 2022, elle est recevable à agir en nullité de l’une de ces résolutions.
Elle soutient que les copropriétaires n’ont pas été pleinement informés de l’objet de la vente. Néanmoins s’agissant d’une copropriété de 4 lots dans un immeuble ancien de [Localité 2] les propriétaires ont nécessairement une connaissance suffisante des lieux pour identifier le palier d’un mètre carré qui donne accès au lot numéro 4.
Quant au prix, qui a volontairement été laissé à l’appréciation des copropriétaires par le syndic, il ne concerne pas un bien d’une grande valeur nécessitant des estimations par des professionnels de l’immobilier pour que les copropriétaires soient parfaitement éclairés.
Enfin, l’atteinte à la destination de l’immeuble n’est pas démontrée, celui-ci ayant vocation à être occupé à usage d’habitation ou de commerce, et l’inclusion du palier dans le lot numéro 4 n’apparaissant pas de nature à nuire à ces usages. L’abus de majorité n’est pas davantage établi.
C’est donc en toute connaissance de cause que la délibération querellée a été adoptée par 3 copropriétaires sur 4, à la suite de travaux réalisés depuis 8 ans.
Madame [D] sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Madame [D] est condamnée à régler les dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute Madame [I] [D] de l’intégralité de ses demandes. Condamne Madame [I] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens de l’instance. LE GREFFIER LE PRESIDENT