TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 25/00463

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 25/00463 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FJIV
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

S.A. HLM MON [Localité 1]

c/

Monsieur [Z] [U]
Madame [A] [N]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Madame [I] [O], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [A] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 juin 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 avril 2021, la S.A. [Adresse 4] a donné à bail à M. [Z] [U] et Mme [A] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 4] pour un loyer mensuel de 350,36 € et 164,90 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM MON [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’attestation d’assurance locative, le 22 décembre 2023.

Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2025, la S.A. [Adresse 4] a ensuite fait assigner M. [Z] [U] et Mme [A] [N] à l'audience du 5 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 juin 2026, la S.A. HLM MON [Localité 1] - représentée par Mme [I] [O] - reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [Z] [U] et Mme [A] [N] ;ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 1248,57 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que l’attestation d’assurance a été fournie mais que les locataires restent redevables d’impayés locatifs. En conséquence, il maintient ses demandes.
En réponse à la demande de délais faite par les locataires, le bailleur s’oppose à cette demande en indiquant qu’au mois d’avril 2026, il n’y a eu qu’un paiement partiel.
 
A cette même audience, M. [Z] [U], comparaît en personne, il indique qu’il est d’accord sur le montant de la dette et qu’il souhaite rester dans le logement. Il précise qu’il est au chomage, il touche 900 € de RSA, 650 € d’allocations et 350 € d’APL.
Il explique que la CAF a suspendu les droits car Mme [A] [N] devait renouveller sa carte de séjour. Il sollicite un plan de 50 € par mois afin d’apurer la dette locative mais il ne pourra pas payer le loyer courant. Selon M. [Z] [U], la CAF devrait reprendre les versements.

Bien que convoquée par acte d’huissier de justice, en date du 30 juillet 2025, remis à étude d’huissier de justice, Mme [A] [N] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5] par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. [Adresse 4] justifie avoir signalé la persistance de la situation d'impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d'obtenir le maintien des versements le 19 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11) conclu le 13 avril 2021 a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 1451,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2023.

3. Sur le montant de l'arriéré locatif

En l'espèce, la S.A. HLM MON [Localité 1] produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 1248,57 € à la date du 3 juin 2026 ( mois de mai 2026 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [A] [N] à verser à la S.A. [Adresse 4], à titre provisionnel, cette somme de 1248,57 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 3 juin 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1451,87 € à compter du commandement de payer (22 décembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, compte tenu des propositions faites à l’audience, de la régularisation de l’attestation d’assurance, il y a lieu d'autoriser M. [Z] [U] et Mme [A] [N] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 23 février 2023 ;que M. [Z] [U] et Mme [A] [N] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour M. [Z] [U] et Mme [A] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d'autoriser la S.A. HLM MON [Localité 1], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [U] et Mme [A] [N] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A. [Adresse 4] soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les dépens seront supportés in solidum par M. [Z] [U] et Mme [A] [N] partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum M. [Z] [U] et Mme [A] [N] à verser à la S.A. HLM MON [Localité 1] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,