TJ 19272, 24 juill. 2026, RG 26/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00019 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BGJN

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me REGY
- M. [L]

1 copie exécutoire à :
- Me REGY

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 24 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge, des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Madame [V] [U] née [G]
née le 16 Avril 1952 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2] (ESPAGNE)
représentée par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [P] [L]
né le 17 Mars 1995 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

DÉBATS : 01 Juin 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2025, Madame [V] [U] née [G] a consenti un bail d'habitation meublé à Monsieur [P] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300 euros et d'une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 683,33 euros au titre de l'arriéré locatif, outre la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [L] le 20 novembre 2025.

Par assignation du 15 janvier 2026, Madame [V] [U] née [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Tulle en référé pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, faire constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 novembre 2025, constater que Monsieur [P] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026 des locaux qu'il occupe sis [Adresse 5], ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [L] ainsi que celles de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à Neuvic (19160) avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [P] [L] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 533 euros au titre des loyers impayés, sauf à parfaire, condamner Monsieur [P] [L] à lui payer par provision une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer (300 euros) et des charges (50 euros) jusqu'au départ effectif des lieux, condamner Monsieur [P] [L] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer et l'EXPLOC.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 janvier 2026. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du tribunal avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juin 2026. A cette audience, Madame [V] [U] née [G], représentée par son conseil, se référant à son acte introductif d'instance, maintient l'intégralité de ses demandes et argumentations initiales.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [P] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

Madame [V] [U] née [G] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribu-nal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte en sa page 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d'un mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 19 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 683,33 euros outre la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie, n'ont pas été réglées par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2026.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Monsieur [P] [L] n'a procédé, depuis la conclusion du bail, qu'au règlement de la somme de 250 euros (versement en date du 10 septembre 2025).

Monsieur [P] [L] ne s'étant pas présenté à l'audience, ni écrit au tribunal, il n'a pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que Monsieur [P] [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

A cet égard, il convient de noter que la dette locative ne cesse d'augmenter.

La bailleresse ne sollicite pas de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [V] [U] née [G] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de Madame [V] [U] née [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Au vu des éléments versés aux débats, il apparaît qu'un solde de 1 533 euros demeure, au titre des loyers impayés, arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre le dépôt de garantie, et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 1 533 euros à la bailleresse, à titre de provision, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [P] [L], devenu occupant sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 1er janvier 2026.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 350 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [V] [U] née [G] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et l'EXPLOC.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [V] [U] née [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS