TJ 19272, 24 juill. 2026, RG 26/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00045 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BGTZ

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me COUSIN
- Mme [K]

1 copie exécutoire à :
- Me COUSIN

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 24 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge, des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Madame [S] [O]
née le 18 Mars 1946 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substitué par Me Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Madame [C] [A] [K]
née le 20 Septembre 1973 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : 01 Juin 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2025, Madame [S] [O] a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros et d'une provision sur charges de 30 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [X] [K].

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 060 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le même jour.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [K] le 11 août 2025.

Madame [X] [K] a procédé au règlement des causes du commandement de payer.

De nouveaux impayés ayant été constatés, par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 590 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 5 novembre 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [K] le 4 novembre 2025.

Par assignation du 23 février 2026, Madame [S] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2025, ordonner l'expulsion de Madame [C] [K] et de tous les occupants de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 100 euros, par jour de retard et en tant que de besoin avec l'aide de la force publique, condamner Madame [C] [K] à lui verser la somme de 530 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération totale des lieux et ce à compter de la date de la décision à intervenir, condamner Madame [C] [K] à lui payer la somme sauf à parfaire de 3 710 euros à titre de provision au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, condamner Madame [C] [K] à lui verser la somme de 76,33 euros correspondant au coût du commandement de payer délivré par Maître [N] le 5 novembre 2025, condamner Madame [C] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, condamner Madame [C] [K] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 février 2026. Un diagnostic social et financier a été reçu avant l'audience qui indique que Madame [C] [K] est suivie par le service social de secteur depuis juin 2025. Le travailleur social mentionne que la locataire déclare ne pas avoir repris le paiement de son loyer en dépit de la perception de l'APL (de 286 euros). Il est noté que depuis janvier 2026, cette allocation est suspendue. Le travailleur social ajoute que Madame [C] [K] a cinq enfants dont trois enfants mineurs, à la charge du père. Il est mentionné que la situation familiale est complexe et délicate et que la mère de la locataire est décédée. Le travailleur social fait part que Madame [C] [K] connaît d'importants problèmes de santé et qu'elle a contracté également une dette d'énergie. Il est précisé que la locataire réfléchit à constituer un dossier de surendettement et qu'elle a refusé l'accompagnement budgétaire, n'en ressentant pas le besoin. Le travailleur social souligne que la locataire souhaite accéder à un autre logement moins onéreux et qu'elle a déposé un dossier de demande de logement social. Il est également mentionné que la bailleresse, retraitée, connaît des problèmes de santé

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juin 2026. A cette audience, Madame [S] [O], représentée par son conseil, se référant à son acte introductif d'instance, maintient l'intégralité de ses demandes et argumentations initiales.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [C] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

Madame [S] [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse s'est acquittée de la contribution à l'aide juridique.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte en sa page 3 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Il y a lieu d'appliquer le délai contractuel prévu par les parties, le délai prévu par l'article 24 précité ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 3 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 590 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 janvier 2026.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Madame [C] [K] ne s'étant pas présentée à l'audience, ni écrit au tribunal, elle n'a pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que Madame [C] [K] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer de la défenderesse ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

A cet égard, il convient de noter que la dette locative ne cesse d'augmenter.

La bailleresse ne sollicite pas de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (en ce sens, Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [S] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

En l'espèce, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [K] à quitter les lieux.

Madame [S] [O] sera par conséquent déboutée de sa demande d'astreinte.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de Madame [S] [O] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Au vu des éléments versés aux débats, il apparaît qu'un solde de 3 710 euros demeure, au titre des loyers impayés, à la date du 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Madame [C] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elle sera condamnée à payer la somme de 3 710 euros à la bailleresse, à titre de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 février 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 23 février 2026.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Madame [C] [K], devenue occupante sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 4 janvier 2026.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 530 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 janvier 2026, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [S] [O] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil prévoit que "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure".

L'article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la bailleresse n'apporte pas la démonstration d'un préjudice distinct du retard de paiement des loyers par sa locataire.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en y incluant notamment l'acte du commissaire de justice en date du 5 novembre 2025.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [S] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,