TJ 29019, 16 juin 2026, RG 25/00276

Minute : 26/00153

N° RG 25/00276 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GGCG
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Michel LE BRAS de la SELARL LBS, avocat au barreau de QUIMPER

D'UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [U] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Arthur PELLEN, avocat au barreau de BREST

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 05 mai 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 12 août 2021, [V] [A] a donné à bail à [U] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 400 Euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, [V] [A] a donné congé à [U] [O], au motif de vendre le logement.

Par acte d'huissier de justice en date du 28 février 2025, [V] [A] a assigné [U] [O] devant le tribunal de proximité de Morlaix aux fins, sous bénéfice de l'exécution provisoire, que soit déclaré valable le congé délivré pour reprise des locaux à usage d'habitation, que soit ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation à payer une indemnité d’occupation outre la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Lors de l'audience du 5 mai 2026, [V] représenté par son avocat maintient ses demandes.

Au cours de cette audience, le demandeur a confirmé les demandes, il y a ajouté la demande visant à condamner la locataire à payer la somme de 14 400 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, décompte arrêté en novembre 2025 et a invoqué le fait que les demandes seraient parfaitement fondées au regard des textes applicables.

En réplique, [U] [O] s’en remet sur la validité du congé. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 14 400 euros au titre du préjudice de jouissance décompte arrêté au mois de novembre 2025.

A titre subsidiaire elle soulève l’exception d’inexécution afin de rejeter la demande au titre des loyers impayés.

Elle fait valoir que le logement a été déclaré non décent après un rapport demandé par la Caisse d’allocations familiales.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validation du congé pour vendre

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ».

En l’espèce [V] [A] justifie avoir fait signifié par acte d’huissier en date du 23 janvier 2024 à la personne de [U] [O] un congé pour vente du logement à compter du 31 juillet 2024. L’acte comporte les mentions prévues par la loi et l’huissier de justice indique avoir remis à la locataire la notice d’information prévue par la loi
Eu égard à l’ensemble de ces éléments et au respect de l'ensemble des prescriptions susvisées, il convient :

de valider le congé délivré, de sorte que la locataire est déchue de tout titre d'occupation depuis le 31 juillet 2024d’ordonner l’expulsion de [U] [O]de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de l’acquisition du congé et jusqu’au départ effectif de [U] [O], caractérisé par la restitution des clés.De condamner [U] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Sur l’état du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

Le décret du 20 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent. Ainsi, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le rapport établi par [R] [H] le 29 juillet 2022 conclut « Maison accolée sur un pignon à une dépendance non chauffée et sur l’autre pignon à un autre logement. Partie principalement de la maison en moellons de pierre avec toiture en ardoise et menuiseries double vitrage (hors salle de bain). Avancée côté route en parpaing avec toiture en amiante et mensuiseries simple vitrage. Murs isolés par l’intérieur et doublage en placoplâtre

Le chauffage de la maison est assuré par un poêle à bois bûches. La gaine d’évacuation des fumées (non isolé) remonte dans le boisseau de cheminée à côté de la gaine d’évacuation des fumées du poêle de la maison mitoyenne (écart d’environ 10 cm).
Le logement n’est pourvu d’aucun dispositif de ventilation (mécanique ou naturelle), hormis la hotte à extraction dans la cuisine.

Le dormant de la fenêtre bois de la salle de bains est dégradé

Les deux portes d’entrée bois simple vitrage à petits carreaux, ont certains carreaux fissurés et l’un est absent, dégradations notifiées sur l’état des lieux d’entrée de 2021 d’après la locataire et le propriétaire). La porte d’entrée de la cuisine n’est pas étanche au niveau du seuil (entrée d’eau).

Dans l’avancée en parpaing, la locataire indique que le plafond de la cuisine en lambris est régulièrement humide. Il n’y a pas de trappe d’accès aux combles, la toiture en amiante ne semble pas fuyarde mais est fortement couverte de mousse.

La toiture en ardoise de l’appentis mitoyen au logement est en mauvais état et des ardoises menacent de tomber dans le jardin de la locataire.

Le plancher bois à l’étage est descendu d’environ 1 cm (jour sous les plinthes et la baignoire) depuis sa mise en place il y a une quinzaine d’années.

Le garde-corps de la fenêtre de la chambre d’enfant n’est pas suffisamment sécurisant.

La rambarde de l’escalier est branlante. »

Le rapport conclut que le logement est non décent et préconise les travaux suivants

Faire vérifier par un professionnel cheministe l’écart au feu à respecter autour de la gaine d’évacuation des fumées et supprimer l’une des deux gaines si nécessairesPrévoir obligatoirement une amenée d’air spécifique pour le poêlePrévoir une entrée d’air naturelle ou mécanique dans les deux WC, la salle de bain et la cuisine afin de remédier à l’absence de ventilation dans les pièces de serviceRemplacer les carreaux fissurés ou manquant et revoir le seuil de la porte d’entrée de la cuisine afin d’assurer l’étanchéité de ces menuiseriesDémousser la toiture en amiante afin de voir si cela résout le problème d’entrée d’eau et si tel n’est pas le cas remplacer cette partie de la toitureRéaliser un remaniage partiel de la couverture de l’appentis afin de résoudre le problème de chutes d’ardoisesFaire évaluer par un professionnel de la solidité du plancher bois de l’étage afin de déterminer si un renforcement de celui-ci est nécessaire au niveau de la baignoireModifier le garde-corps de la chambre d’enfant pour éviter le risque de basculement
Autres travaux conseillés non directement liés à la décence du logement :

Remplacement de la fenêtre de la salle de bains (avec mortaise et entrée d’air)Faire vérifier par un électricien l’installation électrique, notamment la mise à la terreCalfeutrer le trou dans le grenier où ressort des gaines électriques en attente afin de limiter l’arrivée d’air parasiteIsoler le plancher du grenier afin de limiter les déperditions de chaleur par le plafond. »
Il résulte de ce rapport mais également des documents produits par la défenderesse qu’elle a vécu plusieurs années dans ledit logement.

[U] [O] a subi un préjudice de jouissance important en ce que l’indécence affectait les pièces principales du logement : salle de bains, cuisine.

Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 14400 euros pour la période comprise entre 12 août 2021 et novembre 2025, période figurant dans la demande de la défenderesse.

Il y a lieu de condamner [V] [A] au paiement de la somme de 14400 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre 12 août 2021 et novembre 2025.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l'espèce, le bailleur réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges et des indemnités d'occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, [V] [A] verse aux débats l'engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d'un montant de 14 400 euros en principal au jour de l'audience.

Le bailleur produit également le congé pour vendre, la mise en demeure notifiés au locataire et restés sans effet.

La dette est établie.

Il convient en conséquence de condamner [U] [O] à payer à [V] [A] la somme de 14 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté au mois de décembre 2025 et d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de rejeter la demande de [V] [A] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

En l’espèce, la partie perdante [V] [A] sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de s’y opposer.

PAR CES MOTIFS