TJ 77288, 24 juill. 2026, RG 26/02504

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02504
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMVW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/07/2026

HABITAT 77

C/

Monsieur [C] [D] [A]
Madame [Q] [W] [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-Me Jeanine HALIMI

Expédition délivrée le (voir mention) :
à : Préfet de SEINE et MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et Anick PICOT, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

HABITAT 77
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au Bareau des HAUTS DE SEINE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D] [A]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [Q] [W] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 26 mai 2026 ,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 avril 2025, la SAEM HABITAT 77 a loué à M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 503,28 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, la SAEM HABITAT 77 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 069,45 € au titre des loyers et charges échus mois D'octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SAEM HABITAT 77 a fait assigner M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 497,60 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 069,45 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 360,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026.

A cette audience, la SAEM HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 10 056,25€, au titre des loyers et charges échus au 18 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l'étude du commissaire de justice pour M. [C] [D] [A], et à l'étude du commissaire de justice pour Mme [Q] [W] [V], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 novembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Le décompte versé aux débats par le la bailleresse des frais correspondant à l'enquête SLS.

Faute pour celui-ci/celle-ci/ceux-ci de produire l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés.

Dès lors, il ressort des pièces fournies qu'au 18 mai 2026, la dette locative de M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] s’élève à la somme de 6 226,85 € (soit la somme de 10 056,25 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 3 829,40 € euros correspondant à des surloyers et frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d'avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 novembre 2025 pour la somme de 3 069,45 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 24 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 janvier 2026.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [D] [A] et Mme [Q] [W] [V] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SAEM HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS