TJ 06088, 24 juill. 2026, RG 26/00481

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/00481 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RB6R
Du 24 Juillet 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ S.C. [S]

Copie exécutoire délivrée à

Me Alexis
CROVETTO-CHASTANET
Me Nicolas DEUR

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 16 Mars 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LE MAJESTIC sis [Adresse 2]
Représenté par son Syndic en exercice SAS SOGIM IVALDI
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C. [S] représenté par Maître [E] [H], membre de SELARL [H] dont le siège social est sis [Adresse 4] désigné à cet effet par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Nice du 1er août 2025
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 16 Juin 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile [S] est propriétaire des lots n°53, 54, 256 et 257 au sein de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MAJESTIC a, par acte de commissaire de justice du 16 mars 2026, fait assigner la société civile [S] représentée par Maître [P] [Y] [H] de la SELARL [H], devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses dernières conclusions déposées à l'audience 16 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MAJESTIC sollicite la condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 27 668 euros au titre des charges et provisions échues au 10 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026 date de la mise en demeure,
- 7857,48 euros au titre des charges et travaux dus, provisions à échoir conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- 953,44 euros au titre des frais engagés,
- 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
- 2812,13 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris la somme de 677 euros correspondant au coût des sommations d’huissier dont distraction profit de son conseil.

La société civile [S] représentée par Maître [P] [Y] [H] de la SELARL [H] administrateur provisoire sollicite dans ses conclusions en réponse :
- de déclarer l'action diligentée selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires irrecevable,
- subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- en toutes hypothèses, fixer le montant de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues au 10 mars 2026 à la somme de 24 746,27 euros après déduction du report à nouveau (-3652,17 euros) et des frais de recouvrement (-900 euros),
- fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des provisions sur charges non échues exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de 7857,48 euros,
- rejeter le surplus des demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de la mise en demeure :

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l'espèce, la société civile [S] représentée par Maître [P] [Y] [H] de la SELARL [H] fait valoir que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d'irrecevabilité. Elle expose que la mise en demeure du 14 janvier 2026 qui lui a été adressée ne distingue pas entre les provisions pour charges échues impayées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours et les charges échues des exercices antérieurs puisqu'elle se contente d'indiquer qu'elle est débitrice de la somme globale de 29 298,44 euros et qu'à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, elle sera déchue du terme des provisions pour charges pour le budget prévisionnel pour la période comprise entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026. Elle soutient en conséquence qu'en l'absence de mise en demeure répondant aux critères posés par les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l'action engagée selon la procédure accélérée au fond doit être déclarée irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires LE MAJESTIC soutient de son côté que la mise en demeure qu'il a adressée à la défenderesse ventile exercice par exercice les charges appelées et payées, qu'en ce qui concerne le budget prévisionnel de l'exercice 2026, elle précise qu'une partie est d'ores et déjà exigible puisqu'il s'agit de charges échues et que le surplus correspond aux charges à échoir qui deviendront exigibles en cas d'absence de paiement dans le délai d'un mois. Il ajoute qu'il n'existe pas de modèle en la matière et que sauf à ajouter à l'avis de la cour de cassation et risquer de porter atteinte à la sécurité juridique, il convient d'écarter l'irrecevabilité soulevée qui n'est pas fondée.

Il ressort des dispositions susvisées et de la lecture combinée des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires doit porter sur le paiement des provisions de charges prévues par l'article 14-1 au titre de l'exercice en cours, soit les provisions ayant fait l'objet du vote d'un budget prévisionnel.

Ce n'est que dans le cas du non-paiement de ces sommes dans un délai de 30 jours, que le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des autres provisions non encore échues et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

En l'espèce, une mise en demeure en date du 14 janvier 2026 a été adressée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MAJESTIC à Me [E] [H] en sa qualité de représentant de la société [S], portant sur la somme de 29 298,44 euros selon un décompte arrêté au 15 janvier 2026. Elle précise qu'à défaut de règlement de ladite somme sous 30 jours, elle sera déchue du terme des provisions pour charges prévues pour le budget prévisionnel pour la période comprise entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026 adopté par l'assemblée générale du 17 septembre 2025 et qu'il sera sollicité selon la procédure accélérée au fond le paiement des provisions échues d'un montant de 29 298,44 euros et les provisions pour l'exercice 2026 devenues exigibles par anticipation d'un montant de 7857,48 euros selon un décompte joint.

Selon les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, les comptes de l'exercice 2024 ont été approuvés et les budgets prévisionnels ont été votés pour les périodes du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que toutes les informations nécessaires ont été portées à la connaissance de la défenderesse et que la fin de non-recevoir soulevée n'est pas fondée car la mise en demeure est régulière, force est de relever que cette dernière mentionne qu'il est redevable d'un solde débiteur de 29 298.44 euros correspondant aux charges échues pour l'exercice 2024, les provisions de l'exercice 2025 et la première provision de l'exercice 2026 sans aucune autre ventilation entre les sommes dues et sans précision sur le montant des provisions dues au seul titre de l'exercice en cours devant faire l'objet d'un règlement dans le délai de 30 jours.

Or, il est de principe que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours, soit en l'espèce l'exercice 2026.

Dès lors, force est de considérer que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, qui fait état d'une dette globale de 29 298.44 euros à régler dans le délai de 30 jours sans ventilation entre les provisions réclamées au titre du seul budget prévisionnel de l'exercice en cours, des charges échues au titre des exercices précédents et des charges à échoir, alors que seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours permet la mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, est irrégulière.

En conséquence, à défaut d'une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance, et ce afin de permettre au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite puisque seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours permet la mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MAJESTIC irrecevable en son action.

Il n'y a pas lieu conséquence en l'état de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, de se prononcer sur la fixation de la créance de ce dernier.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'équité commande au vu de l'issue du litige de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires LE MAJESTIC qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS