TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 25/04151

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[I], [I], [I] c/ [G], [G]

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 25/04151 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWR7

Grosse délivrée
à Me Sophie GUEDJ DOUCHEVSKY

Expédition délivrée
à Me Vanessa HAURET

le

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [O] [H] [I]
né le 14 Mars 1973 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Vanessa HAURET, avocat au barreau de NICE

Madame [N] [L] [D] [I] épouse [K]
née le 30 Novembre 1975 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Vanessa HAURET, avocat au barreau de NICE

Madame [B] [E] [Z] [I], en sa qualité d’ayant droit de M. [X], [V] [M] décédé le 09/09/2021.
née le 30 Novembre 1975 à [Localité 5] (06)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Vanessa HAURET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [G]
né le 28 Juin 1977 à [Localité 7] - ROUMANIE
[Adresse 6]
[Localité 3]

représenté par Me Sophie GUEDJ DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [G]
née le 13 Novembre 1980 à
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Me Sophie GUEDJ DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, M. [X] [M], a consenti à M. [S] [G] et Mme [Y] [G] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 1 200 euros.

Suite au décès de M. [X] [M] le 9 septembre 2021, M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] sont venus aux droits du défunt concernant ledit local d’habitation.

Un congé pour reprise a été délivré par M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] aux locataires, M. [S] [G] et Mme [Y] [G] par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé sur la validation dudit congé pour reprise.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] a fait assigner M. [S] [G] et Mme [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour reprise donné à M. [S] [G] et Mme [Y] [G] ;
- constater l’expiration du bail en date du 31 mars 2024 ;
- ordonner l'expulsion de M. [S] [G] et Mme [Y] [G] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner au paiement de la somme de 2 375,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 321,18 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- condamner M. [S] [G] et Mme [Y] [G] à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner M. [S] [G] et Mme [Y] [G], au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience utile du 9 juin 2026, M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions le bénéfice de leur assignation. Par ailleurs, ils se désistent de leur demande au titre de l’arriéré locatif, sollicitent le débouter de l’ensemble des demandes de M. [S] [G] et Mme [Y] [G] et subsidiairement ordonner la compensation des sommes au remboursement desquelles ils pourraient être condamnés. Ils augmentent leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 3 000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. [S] [G] et Mme [Y] [G] sollicitent de la présente juridiction notamment de :
- déclarer nul et sans effet le congé délivré le 29 septembre 2023 ;
- débouter M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;
- à titre reconventionnel, dire illégale l’indexation annuelle du loyer opérée à partir d’avril 2024, fixer le montant du loyer à hauteur de 1 276,54 euros à compter de cette date et condamner M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] à leur payer la somme de 700,83 euros correspondant aux sommes versées au titre de l’indexation illégale entre avril 2025 et juin 2026, avec intérêt au taux légal ;
- à titre subsidiaire, leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;
- en tout état de cause,
débouter M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] du surplus de leurs demandes ;condamner M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens ; écarter l’exécution provisoire si le congé pour reprise n’était pas annulé.
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur et ses conséquences

Selon l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Par ailleurs, le même article dispose qu’en cas d'acquisition d'un bien occupé : (...)
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] demandent de déclarer valide le congé pour reprise. Ils rappellent que le congé est au bénéfice du fils de Mme [N] [I] dans le cadre de ses études sur [Localité 5] à l’école [Etablissement 1]. Ils indiquent que le délai de deux ans prévu par l’article 15-1 suite à l’acquisition du bien s’applique dans le cas d’espèce à compter de la dévolution successorale, soit la date du décès. Ils considèrent que les défendeurs ne démontrent aucune fraude, qui ne peut se déduire notamment de la délivrance de deux congés pour reprise sur les mêmes motifs concernant des biens distincts en ce que le contrôle du juge ne pas s’étendre à un contrôle d’opportunité.

M. [S] [G] et Mme [Y] [G] s’opposent à la délivrance du congé et sollicite sa nullité. A ce titre, ils rappellent qu’en cas d’acquisition du bien occupé il convient d’appliquer un report d’application de la date d’effet du congé pour reprise à compter du partage, soit à compter du 7 août 2023. Ils contestent le caractère réel et sérieux du congé, faisant état d’un congé délivré frauduleusement en ce que le motif invoqué ne pouvait se réaliser au jour de la délivrance du congé, et la réalité actuelle n’est toujours pas confirmée. Par ailleurs, ils rappellent qu’un congé pour reprise a été délivré selon les mêmes motifs concernant les locataires du rez-de-chaussé et que depuis leur départ en mars 2026, aucune entrée en possession n’a été faite. Ils soulignent que la mise à disposition d’une villa entière correspondrait au besoin d’un étudiant, alors même qu’il concerne deux appartements distincts.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années, le 1er avril 2015 pour expirer le 31 mars 2018.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande du bailleur à M. [S] [G] et Mme [Y] [G] par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail.

Suite au décès du propriétaire, M. [X] [M], le 9 septembre 2021, M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] sont venus aux droits du défunt concernant ledit local d’habitation. Par acte notarié du 7 août 2023, il a été procédé au partage successoral au des demandeurs, concernant ledit local d’habitation.

Compte tenu de la nature particulière de la dévolution successorale qui intervient par l'effet conjugué de la nature et des règles légales la gouvernant, et donc sans autre manifestation de volonté que l'acceptation, la disposition précitée de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui vise «l'acquisition d'un bien loué», ne saurait trouver application.

En effet, l'article 711 du code civil, qui dispose que « la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations », permet de distinguer l'acquisition d'un bien à titre onéreux de la transmission d'un bien par voie successorale.

Au demeurant, l'article 15 précité, dans sa rédaction issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, vise à protéger les locataires des ventes à caractère purement spéculatif telles que les ventes à la découpe. Il en résulte que la disposition de l'article 15 visant « l'acquisition d'un bien loué » ne saurait recevoir application en l'espèce, s'agissant d'une transmission par voie successorale.

Dès lors, le congé pour reprise du 29 septembre 2023 a valablement retenu la date d’expiration du bail au 31 mars 2024.

En outre, le congé pour reprise comprend les mentions légales requises par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de [J] [C], fils d’une propriétaire co-indivisaire (Mme [N] [I] épouse [K]) du bien, afin qu’il poursuive ses études à [Localité 5], pour intégrer en septembre 2024 l’EDHEC de [Localité 5].

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

À ce titre, les demandeurs versent une attestation du 23 octobre 2024 de proposition d’admission à l’EDHEC de [Localité 5], concernant [J] [C], en 2023 lors de la procédure Parcoursup.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière. Dans son appréciation de l'intention du bailleur de reprendre le logement, le juge du fond peut tenir compte d'éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.

Or, depuis octobre 2024, les demandeurs ne versent aucun pièce justifiant de l’inscription définitive de [J] [C] à l’EDHEC de [Localité 5], ni même des éléments sur ses études éventuelles alors même que ce dernier a, depuis juin 2026, manifestement passé le baccalauréat depuis plus d’un an.

Par ailleurs, M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] ont également délivré un congé pour reprise le 23 septembre 2023 à M. [F] [W] et Mme [Q] [W] concernant le même ensemble d’habitation, au [Adresse 7], sur le même fondement de reprise : au profit de [J] [C], fils de Mme [N] [I] épouse [K], afin qu’il poursuive ses études à [Localité 5], pour intégrer en septembre 2024 l’EDHEC de [Localité 5]

Ces deux congés concernent une même villa avec un jardin, composé d’une part d’un premier ensemble d’habitation autonome au rez-de-chaussé avec un hall, un living, une salle de bain, une cuisine, un toilette, une chambre à coucher (d’une surface de 80m2) et d’un deuxième ensemble d’habitation autonome au premier étage, composé de 4 pièces (d’une surface de 100m2).

Par ailleurs, il ressort des attestations versées par les défendeurs que malgré le départ des locataires du rez-de-chaussé (M. [F] [W] et Mme [Q] [W]) en mars 2026, le logement n’est toujours pas occupé par [J] [C] en mai 2026.

Si le juge a le pouvoir de vérifier le caractère réel et sérieux de la décision du bailleur, il n'exerce pas pour autant un contrôle d'opportunité. Néanmoins, la possibilité pour le fils d’une indivisaire de résider dans une villa (composée de deux logements autonomes de plus de 180 m²) ne peut relever d’une simple opportunité, mais bien d’une intention frauduleuse dans la délivrance d’un congé pour reprise, et ce alors même que les demandeurs ne justifient d’aucune occupation récente concernant le rez-de-chaussée de ladite villa, ni même d’une scolarisation de [J] [C] [Localité 8].

En ces conditions, il apparaît que le congé pour reprise pour habiter au profit de [J] [C] du 9 septembre 2023 n’a manifestement aucun caractère réel et sérieux, et qu’il a été délivré en fraude des dispositions légales susmentionnées.

Par conséquent il convient de déclarer nul ledit congé. Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes subséquentes, et ce notamment en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement au titre de l’indexation indue :

il ressort de l'article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au 1er janvier 2023, que le bailleur est tenu de délivrer un diagnostic de performance énergétique (ci-après DPE) prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, (…) III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Conformément au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

M. [S] [G] et Mme [Y] [G] demandent de relever l’illégalité de l’indexation annuelle du loyer opérée à partir d’avril 2024, de fixer le montant du loyer à hauteur de 1 276,54 euros à compter de cette date et de condamner M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] à leur payer la somme de 700,83 euros correspondant aux sommes versées au titre de l’indexation illégale entre avril 2025 et juin 2026, avec intérêt au taux légal.

A ce titre ils considèrent qu’en l’absence de DPE, le bailleur n’est pas en mesure d’indexer les loyers.

M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] s’opposent à ces demandes.

Ils indiquent que l’application des nouvelles dispositions de la loi du 06 juillet 1989 rendant le contenu du DPE opposable au bailleur ne sont pas applicables au bail qui s’est renouvelé tacitement le 1er avril 2021. Ils notent que M. [S] [G] et Mme [Y] [G] n’ont jamais sollicité la communication du DPE.

En l’espèce, il est constant que les bailleurs n’ont pas délivré de diagnostic de performance énergétique aux locataires.

L’article 5 du contrat de bail prévoit une révision automatique du loyer, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), en cas de hausse de l’indice de référence (celui du 4e trimestre 2014).

Le congé pour reprise étant nul, le contrat de bail s’est tacitement renouvelé le 1er avril 2024. M. [S] [G] et Mme [Y] [G] peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 17-1-III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, qu’à compter du renouvellement du bail, soit le 1er avril 2024.

Dès lors, faute de diagnostic de performance énergétique, il convient de dire qu’à compter du 1er avril 2024 aucune indexation ne pourra être faite concernant les loyers, dont le montant est fixée à 1 276,54 euros.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] à payer à M. [S] [G] et Mme [Y] [G] la somme de 700,83 euros correspondant aux sommes versées au titre de l’indexation illégale entre avril 2025 et juin 2026, avec intérêt au taux légal.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les demandeurs sollicitent la condamnation de M. [S] [G] et Mme [Y] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au regard de leur résistance abusive, ce à quoi s’oppose les défendeurs.

En l’espèce M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] ne démontrent pas l’existence d’une faute causée par le refus de M. [S] [G] et Mme [Y] [G] de quitter le bien litigieux, et ce étant rappelé que le congé a été délivré en fraude des droits des locataires.

Par conséquent M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais nécessaires à leur défense.

M. [A] [I], Mme [N] [I] épouse [K] et Mme [B] [I] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [S] [G] et Mme [Y] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS