TJ 06088, 2 juill. 2026, RG 25/00507

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. ODANE c/ [A], [X]

MINUTE N°
DU 02 Juillet 2026

N° RG 25/00507 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QHCL

Grosse délivrée
à Me Sébastien PONIATOWSKI

Expédition délivrée
à Mme [E] [A] épouse [X]
à M. [F] [X]

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. ODANE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sébastien PONIATOWSKI, avocat plaidant, barreau de PARIS
représentée par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat postulant, barreau de NICE substitué par Me Lucie LOMELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [E] [A] épouse [X]
née le 03 Septembre 1963 à [Localité 3] - CAMEROUN
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [X]
né le 27 Février 1967 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par Madame Véronique XERRI, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2026 prorogé au 02 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er janvier 2024, La Sté SCI ODANE a donné à bail à M. [F] [X] et Mme [E] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, La Sté SCI ODANE a, par acte extra-judiciaire du 22 août 2024, fait signifier à M. [F] [X] et Mme [E] [X] un commandement de payer la somme de 2.441,15 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 16 décembre 2024, La Sté SCI ODANE a fait assigner M. [F] [X] et Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, actualisant sa créance à la somme en principal de 2.745,77 €, arrêtée au 19 novembre 2024.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026.

A cette audience :

. La Sté SCI ODANE a été représentée par son conseil ;

. M. [F] [X] a comparu sans avocat ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Mme [E] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

*

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*
Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, prorogé au 02 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la fin de non recevoir soulevée par M. [F] [X]

Si M. [F] [X] soutient que la demande formée par la Sté bailleresse serait irrecevable pour défaut d’intérêt à agir au motif que la dette aurait été apurée, force est de constater que, outre que ce moyen ne saurait fonder l’existence d’un défaut d’intérêt à agir, les locataires ont accumulé à une période une dette locative et que le bailleur est, partant, parfaitement fondé à agir à leur encontre.

Il convient donc de rejeter la fin de non recevoir soulevée par M. [F] [X].
Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 :
- l’information de la signification d’un commandement de payer a été transmise à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation,
- et l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par La Sté SCI ODANE est recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :
“Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”

L'article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi nouvelle de sorte que le délai accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 22 août 2024 pour la somme en principal de 2.441,15 €.

Au vu du décompte produit, s’il est exact que l’intégralité de cette somme n’a pas été apurée avant le 03 octobre 2024, il n’en demeure pas moins que M. [F] [X] et Mme [E] [X] sont parvenu à s’acquitter du loyer courant et à apurer intégralement la dette locative ainsi que le reconnaît le bailleur.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il est de jurisprudence constate que, lorsque au jour de l’audience la dette est réglée, le juge peut, même d’office, accorder rétroactivement des délais de paiement et constater que, du fait des délais qu’il accorde, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement à M. [F] [X] et Mme [E] [X] à compter du jour du commandement de payer 22 août 2024 jusqu’au jour de l’audience du 11 mars 2026, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la dette locative étant intégralement apurée au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

La Sté SCI ODANE sera dont déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de M. [F] [X] et Mme [E] [X].

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [F] [X]

Si le défendeur comparant demande à la juridiction de faire injonction au bailleur de réaliser certains travaux, force est de constater qu’il ne produit aucun justificatif objectif émanant d’un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment mettant en avant l’existence de désordres susceptibles d’entraîner la condamnation du bailleur à les faire cesser. Les photographies qu’il produit sont insuffisantes à caractériser la matérialité des désordres allégués.

Partant, il convient de débouter M. [F] [X] de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à La Sté SCI ODANE de réaliser sous astreinte les travaux qu’il sollicite.

De la même manière, aucun élément du dossier ne justifiant que les locataires soient autorisés judiciairement à procéder à la consignation des loyers entre les mains d’un tiers, il convient de débouter M. [F] [X] de sa demande tendant à être autorisé à procéder à la consignation des loyers.

Si le locataire comparant demande à la juridiction la condamnation de La Sté SCI ODANE à lui restituer la somme de 455,27 €, force est de constater qu’il ne produit aucun élément susceptible de renseigner la juridiction sur la nature d’une telle obligation qui pèserait sur la Sté bailleresse. Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [F] [X] de sa demande tendant à la condamnation de La Sté SCI ODANE à lui restituer la somme de 455,27 €.

Sur les dommages-intérêts, le locataire comparant ne justifiant par aucun moyen de l’existence d’un préjudice qu’il aurait subi en lien direct avec l’attitude de la Sté bailleresse, il convient de débouter M. [F] [X] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Au vu des termes de la présente décision, il sera dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Pour les mêmes motifs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS