TJ 06088, 2 juill. 2026, RG 25/01167

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Z] c/ [B], [U]

MINUTE N°
DU 02 Juillet 2026

N° RG 25/01167 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QKI7

Grosse délivrée
à Maître Philippe TEBOUL

Expédition délivrée
à Me Abdellatif KARZAZI
à Mme [N] [B]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [L], [C], [E] [Z]
né le 01 Mai 1951 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE substituée par Me Fabienne MAROUANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [N] [B]
née le 06 Février 1991 à [Localité 4] (99)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de Me Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

Madame [D] [U], prise en sa qualité de caution solidaire
née le 23 Mai 1974 à
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Monsieur William FEZAS,Vice-président, assisté lors des débats par Madame Véronique XERRI, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2026 prorogé au 02 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 25 septembre 2018, M. [L] [Z] a donné à bail à Mme [N] [B] un local à usage d’habitation et un emplacement de parking sis [Adresse 5].

Par acte sous-seing-privé du 28 septembre 2018, Mme [D] [U] s’est portée caution de Mme [N] [B] pour un montant maximal de 25.668,00€ et une durée expirant le 30 septembre 2027.

Des charges locatives étant demeurées impayées, M. [L] [Z] a, par acte extra-judiciaire du 10 octobre 2024 dénoncé à la caution par acte extra-judiciaire du 15 octobre 2024, fait signifier à Mme [N] [B] un commandement de payer la somme de 5.139,00 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 24 février 2026, M. [L] [Z] a fait assigner Mme [N] [B] et Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 11 mars 2026.

A cette audience :

. M. [L] [Z] a été représenté par son conseil ;

. Mme [N] [B] a été représentée par son conseil ;

. Mme [D] [U] a comparu sans avocat.

*

Vu les dernières écritures pour M. [L] [Z] visées en date du 11 mars 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les observations fournies à l’audience par le conseil de Mme [N] [B] et par Mme [D] [U].

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, prorogé au 02 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’irrecevabilité soulevée par Mme [N] [B] des demandes formées à l’égard de M. [G] [F] :

Si, au soutien de sa demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables les demandes formées par le bailleur à l’égard de M. [G] [F] aux termes de son assignation, Mme [N] [B] indique que [G] [F] serait une ville située en BULGARIE, force est de constater que la mention “Monsieur [G] [F]” contenue dans l’assignation du 24 février 2025 est manifestement une erreur de plume dans la mesure où, dans ses conclusions subséquentes, M. [L] [Z] ne présente de demandes qu’à l’égard de Mme [N] [B] et Mme [D] [U].

Partant la demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables les demandes formées par le bailleur à l’égard de M. [G] [F] est sans objet.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par M. [L] [Z] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :
“Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”

L'article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du DDB comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi ancienne de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [N] [B] le 10 octobre 2024 et dénoncé à la caution le 15 octobre 2024 pour la somme en principal de 5.139,00 €.

Si la locataire soutient que les causes du commandement auraient été apurées dans le délai de deux mois, force est de constater, au vu du décompte produit, que ce commandement est au contraire demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 10 décembre 2024. Si la locataire a poursuivi les paiements réguliers des loyers et provision sur charges, lesquels lui ont été quittancés par le bailleur, il est établi qu’elle ne s’est pas acquitté des montant de régularisation de charges locatives. A cet égard, le bailleurs justifie de leur montant par la production des décomptes de charges locatives récupérables pour les exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025.

Si, en application de la Loi du 06 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Mme [N] [B] ne démontre pas, au vu du montant élevé de l’arriéré locatif, être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée au vu de sa propre situation financière.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [N] [B] de sa demande de délais.

Mme [N] [B] étant sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de la jouissance. L'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce M. [L] [Z] produit un décompte actualisé faisant apparaître que Mme [N] [B] reste devoir la somme de 10.141,12 € à la date du 31 mars 2026.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance étant certaine, liquide et exigible, Mme [N] [B] et Mme [D] [U] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 10.141,12 € arrêtée au 31 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de présente décision afin de ne pas aggraver artificiellement le montant de la dette..

Mme [N] [B] et Mme [D] [U] seront également condamnées in solidum au paiement, à compter du 1er avril 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [N] [B] et Mme [D] [U], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par Mme [N] [B] et Mme [D] [U] in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS