TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 21/03656

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [A] c/ [D] des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/604
Du 23 Juillet 2026

4ème Chambre civile
N° RG 21/03656 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NYNS

Grosse délivrée à

Me Olivier CASTELLACCI

la SELARL DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

M. [X] [A], en sa qualité d’ayant droit de Mme [F] [A],
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

[D] des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice,
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [A] était propriétaire de deux garages, les lots n°34 et 35 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4] et administré par son syndic en exercice la Sarl [M] [G] Immobilier.

Elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » afin obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 11 juillet 2019.

Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité des résolutions n°5, 6 et 12 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 portant sur la désignation du syndic, l’élection des membres du conseil syndical et le mandat donné au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée des travaux décidés par la même assemblée au motif que, relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ces résolutions n’avaient pas recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires permettant de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Mme [F] [A] a fait également assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » afin obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 lors de laquelle la désignation du syndic était notamment à l’ordre du jour.

Par jugement du 29 avril 2025, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Nice du 14 septembre 2020 dans son intégralité au motif que celle-ci a été convoquée par la société Cabinet [M] [G] Immobilier n’ayant pas le pouvoir de le faire par suite de l’annulation de sa désignation en qualité de syndic par le jugement du 11 avril 2023.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 25 juin 2021 au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n°7 mise au vote dans les termes suivants :

« Question n°7 : Validation des travaux de remplacement du groupe de levage de l’ascenseur

L’Assemblée générale après en avoir délibéré décide de valider les travaux de remplacement du groupe de levage de l’ascenseur selon les modalités de la facture présentés lors de la convocation. Pour ce faire, l’assemblée générale arrête un budget maximum de 7.535,84 € TTC.

L’assemblée générale autorise le syndic à passer commande en conséquence, et conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux seront de 3% HT.

Le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances afférents seront répartis selon la clé de répartition charges ascenseur et feront l’objet d’appels de fonds spécifiques exigibles aux dates suivantes :

- Le 01/10/2021 pour 50%
- Le 01/01/2022 pour 50 %

Vote(nt) POUR : 19 copropriétaires totalisant 3242/3242 tantièmes
Vote(nt) ABSTENTION : 3 copropriétaires totalisant 267/3509 tantièmes.
Se sont abstenus : [Q] [T] (157), [H] [K] (25), [R] C/O MME [Z] [Y] (85).

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ».

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2021, Mme [F] [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de l’annulation, à titre principal, de l’assemblée générale du 25 juin 2021 en son entier et, à titre subsidiaire, de la résolution n°7 de cette même assemblée.

[F] [A] est décédée le 16 mars 2023 à [Localité 4] en laissant comme unique héritier son fils, M. [X] [A], qui a repris l’instance initiée par sa mère en y intervenant volontairement par conclusions notifiées le 13 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 mars 2025, M. [X] [A], pris en sa qualité d’ayant-droit de [F] [A], sollicite :

à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 25 juin 2021 en son entier,à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité de la résolution n°7 de cette même assemblée,en tout état de cause, sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient être le fils et l’unique héritier de [F] [A] qui à l’origine de la présente instance. Il ajoute que sa mère était défaillante lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021 et en conclut qu’elle avait qualité pour solliciter la nullité de cette assemblée en son entier.
Il rappelle que, par jugement du 11 avril 2023, la présente juridiction a prononcé l’annulation des résolutions n°5, 6 et 12 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 notamment relatives à la désignation du syndic. Il en conclut que l’annulation de la désignation du syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées convoquées par celui-ci, sous réserve que cette demande ait été formée dans le délai légal de deux mois prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 comme c’est le cas en l’espèce.
Il rappelle que [F] [A] avait invoqué le fait que la majorité requise pour la désignation d’un syndic est prévue par l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, et qu’il est permis de désigner le syndic et les membres du conseil syndical à la majorité de l’article 24, recueillie conformément aux dispositions de l’article 25-1, par un second scrutin au cours de la même assemblée si la candidature a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ou, dans la négative, au cours d’une seconde assemblée générale convoquée dans les trois mois.
Il mentionne que lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, seuls 17 copropriétaires sur 70, totalisant 3.203/10.000 tantièmes généraux, étaient présents ou représentés et en déduit que le seuil des deux tiers n’a pas été atteint. Il considère donc que l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ne pouvait procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 notamment pour la désignation du syndic.
Il fait valoir que l’annulation de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 lors de laquelle le mandat du syndic a été renouvelé doit être prononcée dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 20/4402 devant la présente juridiction.
Il estime donc pouvoir solliciter le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2021 en vertu des mêmes irrégularités, soit le défaut de qualité du syndic l’ayant convoquée, puisque la présente juridiction a énoncé, dans le jugement du 11 avril 2023, que [F] [A] indiquait à bon droit que l’invalidation du syndic de copropriété désigné par la résolution n°5 de l’assemblée générale de 2019 pouvait être invoquée dans d’autres affaires.
Il soutient en outre qu’il importe peu qu’à la date à laquelle l’assemblée contestée a été convoquée, la nullité du mandat du syndic n’a pas encore été prononcée.
Il sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 25 juin 2021. Il expose que cette résolution a été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires alors que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires des magasins et garages du rez-de-chaussée ne participeront pas aux charges des ascenseurs (article 6 dernier alinéa) et que lorsque la question débattue est relative à l’une des charges spéciales définies aux articles relatifs aux charges du règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter (article 21).
Il fait valoir que le spécial déroge au général et donc que les dispositions du règlement de copropriété prévoyant des conditions de vote particulières prévalent sur celles de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’autant plus que le dernier alinéa de cet article dispose que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement, il peut prévoir que seuls ces copropriétaires prennent part au vote quant aux décisions qui concernent ces dépenses.
Il énonce que l’intérêt à agir ne se limite pas à l’incidence financière directe mais inclut également d’autres aspects affectant les droits d’un copropriétaire. Il explique que la résolution litigieuse prévoit la mise en œuvre de travaux d’importance au sein des parties communes qui affectent nécessairement l’ensemble des copropriétaires dont il fait partie, bien qu’il ne soit propriétaire que de lots de garage.
Il indique enfin qu’il est impossible de prédire quel aurait été le résultat du vote si seuls les copropriétaires supportant les charges d’ascenseur avait voté de sorte que la résolution n°7 contestée est nulle.

Dans ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut à titre principal à l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir des demandes formées par M. [X] [A], à titre subsidiaire au débouté et, en tout état de cause, à la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que [F] [A] n’était propriétaire d’aucun lot d’appartement au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ». Il soutient que cette dernière souhaitait paralyser la gestion de la copropriété en contestant chacune des assemblées intervenues depuis la prise de fonction du nouveau syndic, le Cabinet [G] Immobilier à compter de l’assemblée générale du 11 décembre 2014.
Il dément l’absence de mandat du syndic pour convoquer l’assemblée générale du 25 juin 2021 puisque, lors de l’assemblée du 11 juillet 2019, le syndic a été désigné pour un mandat d’un an renouvelé au cours de l’assemblée du 14 septembre 2020 qui n’a pas été annulée.
Il énonce que les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire revêtue de l’autorité de la chose jugée.
Il soutient en outre que les demandes formées par M. [X] [A] sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir puisque le mandat du syndic a été définitivement entériné lors de l’assemblée du 14 septembre 2020. Il indique faire sienne la motivation de la présente juridiction dans le jugement du 26 avril 2017.
Il relève que seuls [F] [A] et son fils remettent en cause la désignation du Cabinet [M] [G] Immobilier puisque les autres copropriétaires lui ont renouvelé leur confiance en le désignant à nouveau à la majorité des voix lors des assemblées générales des 14 septembre 2020, 25 juin 2021, 26 septembre 2022 et 19 septembre 2023, cette dernière étant définitive à défaut de recours.
Il considère en outre que [F] [A] confond les tantièmes de vote et les tantièmes de charges.
Il invoque les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique que le vote de la résolution n°7 contestée répond aux exigences de cet article qui distingue les charges dites d’utilité et celles relevant de l’entretien et de la conservation des parties communes. Il conclut que le vote des travaux d’importance faisant l’objet de la résolution n°7 n’est pas soumis au critère de l’utilité. Il mentionne d’ailleurs que la majorité de l’article 24 a été appliquée.
Il ajoute que le demandeur ne démontre pas que le résultat du vote aurait pu être contraire et relève que 19 des 22 copropriétaires présents ont voté « pour » cette résolution, les trois autres s’étant abstenus. Il en déduit que, même en excluant les lots du rez-de-chaussée et les garages, ou en les considérant opposants, la résolution aurait tout de même été adoptée.
Il estime enfin que M. [X] [A] n’a pas intérêt à agir puisque le vote litigieux n’a pas augmenté le montant des charges dont les propriétaires des lots de garages sont redevables, la clé de répartition concernée les excluant de leur paiement.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir de M. [X] [A].

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, le syndicat défendeur soutient que M. [X] [A] est irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir puisque le mandat du syndic a été définitivement entériné lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2023 et que le vote de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 25 juin 2021 n’a pas augmenté le montant des charges dont les propriétaires des lots de garages sont redevables, la clé de répartition concernée les excluant des frais.

Or, les faits sur lesquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » se fonde pour invoquer une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [X] [A] ne s’étant pas révélés postérieurement à l’ouverture des débats, seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaître.

Or, il sera souligné que le syndicat défendeur n’a pas saisi le juge de la mise état d’un incident par conclusions qui lui étaient spécialement adressées pour qu’il tranche cette fin de non-recevoir, nonobstant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera débouté de sa demande visant à ce que M. [X] [A] soit déclaré irrecevable en ses demandes.

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 25 juin 2021 en son entier.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d'un grief quelconque.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Ce texte ajoute que, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Ainsi, pour qu'une assemblée puisse être valablement convoquée, il faut que le mandat de syndic soit en cours de validité à la date de la convocation. Le syndic perd le droit de convoquer l’assemblée générale lorsque ses fonctions ont pris fin notamment à la suite de l'annulation judiciaire de la décision de l’assemblée générale l’ayant désigné, désignation en vertu de laquelle il a convoqué l’assemblée.

Si la nullité de l’assemblée générale ayant désignée le syndic est prononcée, le syndic n’a plus aucune qualité pour intervenir et comme cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par ce syndic sont annulables si un recours a été exercé à leur encontre dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ont été convoqués à l’assemblée générale du 25 juin 2021 par le Cabinet [M] [G] Immobilier, syndic désigné par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 14 septembre 2020.

Or, par jugement du 29 avril 2025, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 en son entier comprenant la résolution n°6 ayant pour objet la désignation du Cabinet [M] [G] Immobilier en qualité de syndic pour la période du 14 septembre 2020 à la date de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 et au plus tard le 30 septembre 2021.

Bien que ce syndic ait adressé les lettres de convocation antérieurement au jugement du 29 avril 2025, l’annulation par décision judiciaire de la résolution l’ayant désigné a un effet rétroactif et le prive de son mandat de syndic à la date de la convocation.

Si les copropriétaires ont de nouveau adopté une résolution désignant le Cabinet [M] [G] Immobilier comme syndic lors des assemblées générales des 26 septembre 2022 et 19 septembre 2023, ces circonstances ne permettent pas de régulariser la convocation antérieure à l’assemblée générale contestée.

Il s’ensuit que la société Cabinet [M] [G] Immobilier a rétroactivement été privée de la qualité de syndic requise pour convoquer l’assemblée générale du 25 juin 2021 par le jugement rendu le 29 avril 2025.

L’assemblée générale du 25 juin 2021 convoquée par la société Cabinet [M] [G] Immobilier n’ayant pas le pouvoir de le faire est donc nulle en son entier.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » du 25 juin 2021 sera prononcée en son intégralité sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [X] [A], pris en sa qualité d’ayant-droit d’[F] [A], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [X] [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS