TJ 06088, 27 juill. 2026, RG 26/01156

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 27 Juillet 2026

Minute n°

[K] c/ [U]

DU 27 Juillet 2026

N° RG 26/01156 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RFWU

Exécutoire le :
à Me PAVESI Jérôme

- copie certifiée conforme le:
à Me CLARAMUNT-AGOSTA Martine

DEMANDERESSE:

Madame [A] [Q] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me CLARAMUNT-AGOSTA Martine, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me PAVESI Jérôme, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2023, Mme [A] [K], a consenti à M. [L] [U] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 565 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, Mme [A] [K] a fait signifier à M. [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 236 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 19 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, Mme [A] [K] a fait assigner M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
. constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
. ordonner l'expulsion de M. [L] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
. l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;
. condamner M. [L] [U], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 7 276 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 30 octobre 2025,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
. 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 28 mai 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, Mme [A] [K] comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le bénéfice de son assignation, ainsi que le débouté des demandes M. [L] [U] et actualise la dette locative à 13 356 euros au 1er juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [L] [U] sollicite notamment de la présente juridiction de :
- ordonner la suspension de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement avec des mensualités de 100 euros ;
- débouter Mme [A] [K] de sa demande de résiliation du contrat de bail ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Enfin, il convient de rappeler que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat de bail sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, le bailleur ne verse aucune pièce permettant de vérifier si l’assignation a été dénoncée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience, néanmoins il est versé au débat un diagnostic social et financier, démontrant que l’obligation a été respectée.

La demande formée par Mme [A] [K] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
(...)3° Le décompte de la dette ;

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article IX qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 17 juillet 2025 verse un décompte particulièrement lacunaire, rappelant notamment un reliquat de 1 456 euros sans qu’il ne soit versé de décompte correspondant.

Il est constant que la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d'un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées (Cass. 3e civ., 1er mars 2000).

Enfin, l’assignation du 10 décembre 2025 ne comporte également aucun décompte détaillé, permettant au juge de vérifier le non-paiement des loyers durant le délai des six semaines.

Par conséquent, la demande apparaissant sérieusement contestable il convient de dire n’y avoir lieur à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur sera également débouté de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire devient donc sans objet.

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 10 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 7 276 euros. A l’audience, Mme [A] [K] actualise le montant de la dette à hauteur de 13 356 euros au 1er juin 2026.

Pourtant le bailleur ne verse aucun décompte actualisé permettant de justifier du montant des sommes réclamées.

Ainsi, il ne ressort pas des pièces versées au débat que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent, la demande apparaissant sérieusement contestable il convient de dire n’y avoir lieur à référé sur la demande au titre de l’arriéré locatif. La demande reconventionnelle de délai de paiement devient donc sans objet.

-Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [L] [U] a manqué à son obligation de paiement du loyer et le bail perdure à ce jour.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [A] [K] de sa demande de conservation du dépôt de garantie.

-Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

Mme [A] [K] sollicite une provision de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces fournies dans l’assignation que cette demande de dommage et intérêt à titre provisionnelle ne soit pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent, la demande apparaissant sérieusement contestable il convient de dire n’y avoir lieur à référé sur la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [A] [K], partie perdante sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [A] [K], partie perdante sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS