TJ 06088, 2 juill. 2026, RG 25/02209

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 02 Juillet 2026

N° RG 25/02209 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QOQ5

Grosse délivrée
à Me POZZO DI BORGO

Expédition délivrée
à Me ZAITER

le

DEMANDEURS:

Madame [X] [V] épouse [M]
née le 07 Janvier 1979 en TUNISIE [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [F] [M]
né le 12 Mai 1980 à [Localité 4] (06)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Yasser ZAITER, substitué par Me Maxime TADJER, avocats au Barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007218 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDEURS:

Madame [Z] [N] [Q] mandataire judiciaire de Madame [P] [O] née le 5 janvier 1989 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [G] [B] es qualité de tuteur de Mme [P] [O] ne le 05 Janvier 1989
résidant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentés par Me Thibault POZZO DI BORGO, substitué par Me Lucie LOMELET, avocats au Barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des Contentieux de la Protection : Monsieur William FEZAS,
Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Nice
assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, prorogée au 02 Juillet 2026

PRONONCE : par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par décision du 05 juillet 2023, le juge des tutelles de [Localité 4] a notamment :
- maintenu Mme [P] [O] sous le régime de la tutelle,
- maintenu Mme [Z] [Q] en qualité de tuteur pour la représenter et administrer ses biens et sa personne,
- désigné Mme [E] [S] en qualité de tuteur à la personne, pour la représenter et administrer sa personne,
- désigné M. [G] [B] en qualité de tuteur aux biens, pour la représenter et administrer ses biens.

Mme [P] [O] est aujourd’hui pleine propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5], donné à bail par contrat du 1er janvier 2007 par Mme [H] [U], pour une durée de trois ans prenant effet le 1er janvier 2007 et se terminant le 1er janvier 2010, à M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M].

A l’expiration de ce premier bail, celui-ci s’est tacitement renouvelé par périodes successives de trois ans.

Par acte extra-judiciaire du 21 juin 2024, Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, a fait délivrer M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 décembre 2024.

Par acte extra-judiciaire du 05 mai 2025, M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] ont fait assigner Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en nullité du congé.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 11 mars 2026.

A cette audience :

. M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] ont été représentés par leur conseil ;

. Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, a été représentée par son conseil.

*

L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date (...)”.

Vu les dernières écritures pour les parties visées en date du 11 mars 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, prorogé au 02 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 15 I. De la Loi du 06 juillet 1989 prévoit que :

“Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.”

Il est constant que le renouvellement tacite du bail a conduit à la poursuite de celui-ci bail jusqu’au 31 décembre 2024.

Il est constant que le congé a été délivrés par acte extra-judiciaire du 21 juin 2024, soit plus de six mois avant l’échéance du bail (31 décembre 2024).

A l’appui de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux, Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, produit :
- un décompte actualisé au 12 janvier 2026 des loyers et charges échus impayés pour un montant total de 4.323,00 €,
- plusieurs attestations (M. [K] [J], M. [Y] [L], etc.) faisant de comportements agressifs de la part des locataires à l’égard des précédents propriétaires des lieux.

Si les attestations évoquant l’attitude alléguée des locataires doivent être regardées avec distance au regard du conflit existant de part et d’autre et des débordements oraux susceptibles d’être intervenus de manière réciproque entre les différents protagonistes passés et présents, en revanche concernant le montant de l’arriéré locatif, si les locataires soutiennent que celui-ci résulterait de “dysfonctionnements CAF imputables au bailleur”, ils n’en rapportent pas la démonstration.

Il est dès lors établi l’existence d’une dette importante de loyer, persistant dans le temps, ce qui est constitutif d’une inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Partant, il est établi que Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, justifie que le congé qu’elle a fait délivrer aux locataires par acte extra-judiciaire du 21 juin 2024 est justifié par un motif légitime et sérieux caractérisé par l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, en l’occurrence celle d’avoir à s’acquitter sans retard du loyer et des charges à leur échéance.

Il convient dès lors de :

- débouter M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] de leur demande tendant au prononcé de la nullité du congé délivré par acte extra-judiciaire du 21 juin 2024 pour le 31 décembre 2024,

- de valider le congé délivré par acte extra-judiciaire du 21 juin 2024 pour le 31 décembre 2024.

En l’absence de justification, par les locataires, d’un préjudice subi par eux en lien avec l’attitude alléguée de la propriétaire, il convient de débouter M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] de leur demande tendant à la condamnation de Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, à leur payer la somme de 6.000,00€ à titre d’indemnisation.

Il ressort des pièces produites que M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] se sont maintenus dans les lieux au delà du 31 décembre 2024.

Dès lors, l’occupation sans droit ni titre, à compter du 1er janvier 2025 par M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] n’est donc pas contestable.

Il y a, dès lors, lieu d'ordonner l'expulsion de M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] des lieux illégalement occupés, selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision et de dire que le sort des meubles restés dans le logement sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Il n'est pas non plus contestable que l'occupation illicite du bien immobilier appartenant au propriétaire crée un préjudice à ce dernier.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés illicitement et pour compenser l’occupation desdits locaux, M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au dernier loyer échu, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025, date de l’assignation.

Par ailleurs, Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, produit un décompte actualisé faisant apparaître que M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] restent devoir la somme de 4.323,00 € à la date du 12 janvier 2026.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas contestable, M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.323,00 € arrêtée au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025, date de l’assignation.

Si Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, demande à la juridiction de condamner les locataires à “remettre en état l’immeuble” sous astreinte, elle ne produit aucun justificatif de l’existence d’équipements ou autres ayant soufferts de dégradations imputables aux demandeurs. Partant, il convient de débouter Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, de sa demande tendant à la condamnation de M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] “remettre en état l’immeuble” sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [O], représentée par Mme [Z] [Q], tuteur, et par M. [G] [B], tuteur aux biens, les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] in solidum.

M. [F] [M] et Mme [X] [V] épouse [M] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.

PAR CES MOTIFS