TJ 06088, 27 juill. 2026, RG 25/02725

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 27 Juillet 2026

Minute n°

Association AGIS 06 c/ [E]

DU 27 Juillet 2026

N° RG 25/02725 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRE7

- Exécutoire le :
à Me ALINOT Céline

- copie certifiée conforme le:
à Me PRANDI Julien

DEMANDERESSE:

Association AGIS 06
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me ALINOT Céline, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me PRANDI Julien , avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2007, l'association AGIS 06, a consenti à M. [T] [E] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 322,39 euros, et 91,47 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, l'association AGIS 06 a fait signifier à M. [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 813,47 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 20 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, l'association AGIS 06 a fait assigner M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de M. [T] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [T] [E], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 3 121,25 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois d’avril 2025,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 1 440 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 13 juin 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, l'association AGIS 06 comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 3 873,36 euros au mois de novembre 2025, ainsi que le débouté des demandes de M. [T] [E].

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [T] [E] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- fixer la dette locative à 1 765,45 euros au titre de la prescription pour toutes les demandes antérieures au 13 juin 2022 ;
- ordonner la réduction du loyer de 30 euros par mois, avec effet rétroactif au 13 juin 2022, soit la somme de 1 290 euros au 12 janvier 2026 ;
- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes relatives à la réduction des loyers et le solde de la dette locative ;
- ordonner que la réduction du loyer de 30 euros par mois sera effective jusqu’à la complète réparation des WC du bien donné à bail ;
- ordonner à l'association AGIS 06 la réalisation des travaux nécessaires aux fins de remise en état des WC du local loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;
- condamner l'association AGIS 06 à lui payer la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;
- ordonner la suspension de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de la dette ;
- à titre subsidiaire en cas de rejet de la compensation judiciaire et de réduction des loyers, ordonner la suspension de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 36 mois
- en tout état de cause, débouter l'association AGIS 06 de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La contestation sérieuse s'apprécie selon le caractère manifeste, l'évidence du droit revendiqué.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

L’absence de contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision de la juridiction et non à celle de sa saisine.

Enfin, il convient de rappeler au visa de l’article 484 du code de procédure civile que l’ordonnance de référé est une décision provisoire. Dès lors le demandeur ne peut réclamer qu’une condamnation au paiement d’une somme à titre provisionnel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 8 décembre 2025.

La demande formée par l'association AGIS 06 est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L'association AGIS 06 sollicite un arriéré locatif de 3 873,36 euros au mois novembre 2025. Sur la prescription elle relève que le locataire n’a jamais indiqué au bailleur sa volonté d’affecter les paiements opérés à une dette particulière, les paiements étant donc imputés à la dette la plus ancienne. Elle rappelle que le locataire fait état de difficulté concernant les toilettes à compter du 28 février 2025, soit juste après la délivrance du commandement de payer et conteste leur matérialité.

M. [T] [E] soulève la prescription d’une partie de la dette locative et sollicite la diminution des loyers de 30 euros par mois avec effet rétroactif au 13 juin 2022. Concernant la prescription il indique que toutes les demandes antérieures au 13 juin 2022 sont prescrites. Il considère que les paiements intervenus à compter de novembre 2022 ont été affectés aux loyers courant. Sur la diminution des loyers, il soutient que le bailleur n’a pas procédé aux opérations de réparations nécessaires afin de maintenir un logement décent. Il fait état du délabrement des toilettes.

En l’espèce, l’assignation en date du 13 juin 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3 121,25 euros. A l’audience, l'association AGIS 06 actualise le montant de la dette à hauteur de 3 873,36 euros au mois de novembre 2025 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Il ressort des décomptes produits au débat que l’origine de la dette locative remonte à un débit de 675,57 euros au 1er janvier 2022, au titre de « clôture locataire », sans qu’il ne soit produit de décompte antérieur.

Par ailleurs, l’examen des décomptes produits permet de constater que M. [T] [E] a réglé mensuellement des montants correspondant aux avis d’échéance postérieurs depuis novembre 2022. Les décomptes démontrent en réalité que le bailleur a lui-même affecté les paiements sur les échéances en cours et non sur le solde antérieur qui restait à devoir.

Dans ces conditions, il n’est nullement établi que les paiements intervenus ont réglé les dettes les plus anciennes et ainsi la dette de charges contestée, alors que ces règlements correspondent aux avis d’échéance perçus et qu’ils ont été affectés aux échéances concernées par le bailleur, étant ajouté que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°20-11.106).

En conséquence, l’assignation étant en date du 13 juin 2025 la demande en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 13 juin 2022 est irrecevable comme étant prescrite.

La demande de réduction des loyers de M. [T] [E] sollicite une appréciation que le juge des référés ne peut trancher.

Or, au soutien de sa demande de réduction des loyers M. [T] [E] verse des photographies non datées faisant état d’une cloison en grande partie endommagées. En outre, ce n’est qu’à compter du 28 février 2025 que le locataire fera état des difficultés dans les WC, soit 8 jours après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi, les moyens de défense en réduction de loyer de M. [T] [E] opposés aux prétentions du demandeur apparaissent immédiatement vains, inopérants et insuffisamment prouvés. La demande de compensation judiciaire devient donc sans objet.

Il convient de déduire les frais d’huissiers retenus dans le décompte en date du 5 mars 2025 et 26 juin 2025 qui relèvent des dépens.

Dès lors, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [T] [E], s’élève bien à la somme de 1 999,36 euros (terme du mois de novembre 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 20 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

-Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

M. [T] [E] demande reconventionnellement de voir ordonner la réalisation des travaux sous astreinte. Il conteste avoir voulu faire obstacle aux travaux. Il fait état du risque sanitaire au regard de l’état des toilettes qui ne peuvent être considérés comme étant dans les parties communes.

L'association AGIS 06 s’oppose aux demandes. Elle précise que le locataire a refusé l’accès de son logement au plombier de la copropriété. Elle rappelle que les travaux sollicités portent sur la colonne de l’immeuble et donc incombent au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il a été rappelé qu’au soutien de ses demandes reconventionnelles M. [T] [E] ne versent que des photos en grande partie non datées et un courrier adressé au bailleur.

Par ailleurs, le bailleur verse des échanges de courriels où des intervenants professionnels ont tenté de prendre contact avec le locataire pour réaliser des travaux.

Ainsi, il existe donc une incertitude en l’état des débats sur l’existence d’un logement décent et sur les manquements du locataire que le juge des référés ne peut trancher comme le ferait le juge du fond.

Dès lors, il convient de considérer qu’il existe une contestation réelle et sérieuse.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [T] [E] demande de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée sur 36 mois et de suspendre la clause résolutoire. Il fait état de sa situation personnelle et financière : il est employé et perçoit un salaire de 1363,62 euros net en janvier 2026. Il ne bénéficie plus des aides de la CAF.

Il est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Le dernier décompte actualisé du 4 décembre 2025 ne permet pas de vérifier si M. [T] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Faute de production par le bailleur d’un décompte plus récent, il convient de considérer que le locataire a repris le paiement intégral du loyer.

L'association AGIS 06 est opposé à l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [T] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [T] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 avril 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que M. [T] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [T] [E] au paiement de cette indemnité à compter de 4 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

-Sur la demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts :

M. [T] [E] sollicite la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces fournies que cette demande de dommage et intérêt à titre provisionnelle ne soit pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [T] [E] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [T] [E] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [T] [E] sera donc condamné à payer à l'association AGIS 06 la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS